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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01534 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E2DM Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2026

N° RG 25/01534 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E2DM

Minute : 2026/250

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e Mahrane ABDELLAOUI, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 04 Février 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITION : Monsieur [L] [Y]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 5 octobre 2022, Monsieur [F] a donné en location à Monsieur [L] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] surélevé, [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 456 euros, payable d’avance, le 1er de chaque mois.

Le 4 octobre 2022, Monsieur [F] a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, stipulant le cautionnement simple par cette dernière en sa faveur à la sûreté et à la garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par son locataire, au titre d’un impayé de loyer ou de dégradation locative

Le bailleur a fait jouer l’engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a ainsi versé une somme de 3700,66 euros au titre des impayés de loyers s’étalant entre juillet 2023 et février 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a en conséquence fait signifier à Monsieur [L] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 24 février 2025 pour 3285,62 euros.

Cet acte a été signifié à étude, et dénoncé à la Commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives du Loir-et-Cher qui l’a enregistré le 25 février 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, aux fins suivantes :

— Déclarer acquise la clause résolutoire inséré au bail,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [L] [Y] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3200,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2025.

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [L] [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [L] [Y] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [L] [Y] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département qui l’a enregistrée le 19 mai 2025.

À l’audience du 4 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 5522,65 euros, la situation de surendettement du débiteur étant indifférente, ce dernier ne réglant pas ses échéances courantes.

Citée à étude, Monsieur [L] [Y] n’était ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I – SUR L’INTÉRÊT À AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 4 octobre 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits et actions de la bailleresse tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 5 octobre 2022, en expulsion de Monsieur [L] [Y] et en paiement des impayés quand elle est subrogée.

II – SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

La caution justifie avoir procédé à ce signalement qui a été enregistré le 25 février 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet qui l’a enregistrée le 19 mai 2025.

La demande formée par la caution est donc recevable.

III – SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 5 octobre 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues par le locataire au titre des loyers et des charges récupérables, le contrat sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux

Se prévalant d’une situation d’impayé, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6/07/1989 a été délivré, à la requête de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [L] [Y], le 24 février 2025 portant sur la somme en principal de 3285,62 euros, au titre des loyers et charges pour partie impayés entre juillet 2023 et février 2025, qu’elle avait réglée.

Le commandement de payer indique un délai de deux mois, conforme au bail, pour éteindre les causes du commandement de payer, le délai de six semaines issu des dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne s’appliquant pas aux baux en cours,

Monsieur [L] [Y] avait donc jusqu’au 24 avril 2025 inclus pour régler les causes du commandement de payer.

Toutefois le 24 avril 2025, la commission de surendettement du Loir et Cher déclarait recevable la demande de surendettement de Monsieur [L] [Y], recevabilité qui emporte interdiction de payer les créances nées antérieurement et donc les causes du commandement du 24 février 2025, par application des articles L 722-2 et L 722-5 du code de la consommation.

En conséquence la clause résolutoire visée au commandement ne peut être déclarée acquise, Monsieur [L] [Y] ayant interdiction d’en régler les causes avant l’expiration du délai de deux mois qui lui était offert pour le faire.

— Sur la résiliation du bail

Cette même interdiction ne permet pas plus de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, cette demande n’étant pas plus autrement motivée.

— Sur l’expulsion et le paiement d’indemnité d’occupation

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de ses demandes en expulsion et en paiement d’indemnité d’occupation qui ne sont que l’accessoire de ses demandes en constat ou en prononcé de la résiliation du bail précédemment rejetées.

— Sur la demande en paiement

Par décision du 18 septembre 2025 de la commission de surendettement des particuliers du Loir et Cher, un plan de surendettement, définissant les modalités de remboursement des dettes déclarées de Monsieur [L] [Y], a été adopté incluant la créance de la demanderesse.

La demande en paiement de SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut en conséquence prospérer, sa créance ayant été déclarée et se trouvant soumise au plan.

Certes, il est produit aux débats les 2 courriers VISALE du 14 janvier 2026, mais il n’est pas démontré qu’ils aient été communiqués à Monsieur [L] [Y], seules les pièces d’actualisation de sa créance lui ayant été communiquées par courriel du 7 janvier 2026 de son conseil.

Il n’est pas plus démontré que ces deux courriers ont été effectivement adressés et réceptionnés, pas plus que le sort réservé par leur destinataire aux demandes qu’ils contenaient.

Il n’est pas plus explicité les conséquences susceptibles d’en être tirées.

Il y a donc lieu d’ordonner la réouverture des débats afin que les parties puissent contradictoirement s’en expliquer et de réserver la demande en paiement.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les frais irrépétibles

La demande formulée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera réservée

— Sur les dépens

La demande d’ACTION LOGEMENT SERVICES à ce titre sera réservée.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement mixte, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

REJETTE les demandes visant à voir déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et en résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

REJETTE en conséquence les demandes en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation qui n’en sont que l’accessoire ;

SURSOIT à statuer sur la demande en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

ORDONNE la réouverture des débats à la prochaine audience du juge des contentieux de la protection du 3 juin 2026, 13h30, en son lieu habituel d’audience,

afin que les parties s’expliquent contradictoirement, justificatifs à l’appui, dans le respect des articles 15 et suivants du code de procédure civile, sur les deux courriers VISAL du 14 janvier 2026, leur envoi, leur réception, le sort réservé aux demandes qu’ils contiennent, et les conséquences susceptibles d’en être tirées.

RÉSERVE les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er avril 2026, la minute étant signée par H. LEROY, Magistrat à titre temporaire et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la Protection,