TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Aurélie KUNTZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-véronique LE FEVRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03617 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PKP

N° MINUTE : 2/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 02 décembre 2024

DEMANDERESSES

S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-véronique LE FEVRE, avocat au barreau de PARIS,

Toque : D0353

S.A.S. LEFORT ET RAIMBERT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-véronique LE FEVRE, avocat au barreau de PARIS,

Toque : D0353

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie KUNTZ, avocat au barreau de PARIS, Toque : D372

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préffectation ,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préffectation

Décision du 02 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03617 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PKP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2014, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 2] représentée par le Cabinet Lefort et Raimbert a consenti un bail d’habitation à M. [R] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2650 euros et d’une provision pour charges de 340 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6195,39 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [S] le 9 janvier 2024.

Par assignation du 19 mars 2024, la SCI [Adresse 2] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [S] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à venir, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à deux fois celui du loyer, outre les charges, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux, avec intérêts au taux légal,

—  6195,39 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024, outre une majoration de 10% à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal,

—  4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SCI [Adresse 2] maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative actualisée au 1er octobre 2024 s’élève désormais à 29599,87 euros. La SCI [Adresse 2] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à tout délai de paiement et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [R] [S] s’est fait représenter à l’audience de ce jour. Son conseil expose qu’il reconnaît la dette et l’absence de reprise de paiement avant l’audience. Il rencontre d’importantes difficultés financières et sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI [Adresse 2] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6195,39 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans les deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son apprécia-tion souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SCI [Adresse 2] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2024, M. [R] [S] lui devait la somme de 29599,87 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [R] [S] reconnaît cette dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6195,39 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer ayant été réglées par les paiements postérieurs.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que M. [R] [S] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. De plus, aucun paiement n’est intervenu depuis plus de six mois et la dette locative ne cesse de s’aggraver. M. [R] [S] n’apparaît ainsi pas en mesure ni de payer son loyer ni de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant des charges et du double du loyer conformément à l’article 19 du bail d’habitation. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail. Conformément à l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer la pénalité convenue entre les parties si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Elle sera en l’espèce considérée comme manifestement excessive et sera fixée au montant du loyer et des charges.

3. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [R] [S] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

L’obligation étant sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 août 2014 entre la SCI [Adresse 2] représentée par le Cabinet Lefort et Raimbert, d’une part, et M. [R] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 9 mars 2024,

ORDONNE à M. [R] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [R] [S] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 29599,87 euros (vingt-neuf mille cinq cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6195,39 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [R] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer outre les charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 2 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI [Adresse 2] au titre de la clause pénale,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DEBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 janvier 2024 et celui de l’assignation du 19 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge