TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [N] et M^e LOIR

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e FRERING

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/13350

N° Portalis 352J-W-B7E-CTQDM

N° MINUTE :

Assignation du :

16 décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 09 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur de la société AZTECA

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet AGENCE ETOILE (société COMPAGNIE IMMOBILIERE [C] ET ASSOCIES)

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0874

S.A. AREAS DOMMAGES, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

Décision du 09 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/13350 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTQDM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 31 janvier 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 8] est soumis au statut de la copropriété.

La SCI Taj est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de cet immeuble et donné à bail commercial depuis le 1er février 2017 à la société Azteca qui y exploite un restaurant.

Ayant subi un dégât des eaux dans le sous-sol de son local, la société Azteca, assurée auprès de la société Axa France Iard, a informé le syndicat des copropriétaires, assuré auprès de la société Areas Dommages, de la survenance du sinistre le 16 décembre 2015.

Le syndicat des copropriétaires a mandaté la société Gosselin qui a procédé aux travaux de réfection du collecteur de fonte dans la cour en avril 2016.

Le 11 août 2016, un procès d’évaluation des dommages était régularisé entre l’expert de la société Axa, assureur de la société Azteca et le cabinet Elex, missionné par la société Areas, assureur du syndicat des copropriétaires. Les dommages matériels ont été indemnisés par la société Axa France Iard.

Le 20 février 2020, la société Azteca a adressé une mise en demeure à la société Axa France Iard d’indemniser le préjudice lié à sa perte d’exploitation.

La société Axa France Iard a procédé au versement en deux fois, le 1er octobre 2019 et le 2 octobre 2020, de la somme de 43.646 euros à la société Azteca au titre de l’indemnisation de la perte d’exploitation pour la période allant de décembre 2015 à novembre 2016.

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Estimant avoir subi une perte d’exploitation plus importante que celle indemnisée par son assureur, la société Azteca a fait assigner la société Axa France Iard devant le tribunal de commerce de Paris en règlement d’une indemnisation complémentaire à ce titre par acte délivré le 19 octobre 2020.

C’est dans ces conditions que la société Axa France Iard a, par actes délivrés le 16 décembre 2020, fait assigner la société Areas et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 48.167 euros au titre de son recours subrogatoire outre à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre d’une perte d’exploitation complémentaire.

Par jugement du 21 décembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a condamné la société Axa France à verser à la société Azteca la somme de 40.091 euros au titre d’une perte d’exploitation complémentaire.

Par ordonnance du 25 mars 2022, dans le cadre de la présente instance, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré la société Axa France Iard irrecevable en ses demandes dirigées contre la société Areas Dommages motif pris de l’absence de respect de la clause de règlement amiable préalable prévue par la convention Coral

— déclaré la société Axa France Iard recevable en ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de sursis à statuer

— débouté la société Axa de sa demande provisionnelle.

Suite à l’appel interjeté par la société Axa à l’encontre du jugement du tribunal de commerce, la cour d’appel de Paris a, par arrêt en date du 6 septembre 2023, infirmé le jugement et condamné la société Axa à verser à son assurée la somme de 34.508 euros en complément de perte d’exploitation.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, la société Axa France Iard demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de la théorie des troubles anormaux de voisinage, des articles L.124-33 et L.121-12 du code des assurances et 1346-1 du code civil, de :

« – Déclarer recevable et bien fondée la société AXA France en ses demandes,

— Juger que les désordres affectant le local de la société AZTECA résultent de la défectuosité des parties communes de l’immeuble du [Adresse 9] et engagent sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des troubles anormaux du voisinage,

— Juger que la société AREAS assureur du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] doit garantir la responsabilité de son assuré au titre des préjudices subis par la société AZTECA assuré par AXA,

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— Juger que la société AXA FRANCE est subrogée légalement en vertu de l’article L121-12 du Code des assurances dans les droits de son assuré à hauteur des paiements effectués et conventionnellement en application de l’article 1346-1 du code civil.

En conséquence,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice à verser à la société AXA France la somme de 82 702€ au titre de son recours subrogatoire avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

Le tout portant intérêt au taux légal et ordonner la capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1343-2 du Code civil à compter de la présente assignation,

— Débouter le syndicat des copropriétaires des demandes de dommages et intérêts dirigées à l’encontre d’AXA France comme mal fondées.

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice à verser à la société AXA FRANCE la somme de 10.000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître [D] [N] conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] demande au tribunal, au visa des articles L.122-12 du code des assurances et 1240 du code civil, de :

« – Dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit,

A titre principal :

— Débouter l’ensemble des parties de toutes leurs demandes, fins et prétention en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire :

— Dans l’hypothèse extraordinaire où une quelconque condamnation serait prononcée à l’égard du syndicat des copropriétaires, Condamner la compagnie AREAS DOMMAGES à garantir intégralement et relever indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, en principal, frais, intérêts et accessoires ;

En tout état de cause :

— Condamner la compagnie AXA France IARD à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

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— Condamner la compagnie AREAS DOMMAGES à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner in solidum la compagnie AXA France IARD et la compagnie AREAS DOMMAGES à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la compagnie AXA France IARD et la compagnie AREAS DOMMAGES au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître Vincent LOIR avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires ne serait pas garanti par la compagnie AREAS, rejeter l’exécution provisoire. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2024, la société Areas Dommages demande au tribunal, de :

« A titre liminaire,

— Juger que la preuve de la subrogation d’AXA France IARD n’est pas rapportée

— Rejeter en conséquence les demandes dirigées contre AREAS DOMMAGES

Principalement,

— Juger que la perte d’exploitation de la société AZTECA n’est pas établie ;

— Rejeter en conséquence les demandes dirigées contre AREAS DOMMAGES

Subsidiairement,

— Juger que la garantie dégât des eaux du contrat AREAS DOMMAGES ne s’applique pas en l’espèce, ni pour les dommages occasionnés, ni pour la responsabilité encourue par le Syndicat des copropriétaires ;

— Rejeter en conséquence les demandes dirigées contre AREAS DOMMAGES

— Condamner AXA France IARD à 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, application de l’article 699 du même Code. »

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 31 janvier 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025 prorogée au 09 mai 2025.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en paiement de la société Axa France Iard

La société Axa France Iard sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires. Elle expose être subrogée dans les droits et actions de son assurée, la société Azteca, que ce soit légalement ou conventionnellement, à hauteur de l’indemnité versée à son assurée soit 82.702 euros. Elle précise que la responsabilité du syndicat est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 et de la théorie des troubles anormaux de voisinage. En réponse aux contestations du syndicat des copropriétaires sur le montant de la perte d’exploitation indemnisée, elle estime que celui-ci a toujours été tenu informé des réunions expertales et que le calcul du montant de la perte d’exploitation a été chiffré contradictoirement avec l’assureur du syndicat et que ce dernier a eu tout loisir, dans le cadre de la présente procédure, de débattre des pièces comptables ayant abouti à ce chiffrage.

Le syndicat des copropriétaires, qui conclut au débouté de la demande en paiement formulée par la société Axa, soutient qu’il n’a jamais été en mesure de discuter du bien-fondé de la réclamation de la société Azteca relative au préjudice de perte d’exploitation alors que le respect du principe du contradictoire impose que la personne prétendument responsable des désordres puisse opposer ses contestations aux demandes susceptibles d’être formées à son endroit. Il relève que suite à l’arrêt de la cour d’appel, le quantum du recours subrogatoire de la société Axa est fixé à 78.154 euros, que si la demanderesse justifie avoir versé la somme de 43.646 euros, elle n’établit pas avoir versé le complément de sorte qu’elle n’est subrogée qu’à hauteur de 43.646 euros. Le syndicat ajoute qu’il n’a été partie à la procédure ni devant le tribunal de commerce ni devant la cour d’appel de sorte que les décisions rendues dans ce cadre lui sont inopposables. Il conteste également sa responsabilité dans la survenance des désordres et estime que seule la société Azteca est à l’origine de ceux-ci et qu’elle ne saurait par ailleurs se prévaloir d’un quelconque préjudice de perte d’exploitation dès lors qu’elle a accepté les risques liés à l’exploitation d’un restaurant en sous-sol, ce qui prive donc la société Axa de tout recours subrogatoire de ce chef. Le syndicat des copropriétaires conteste enfin les conditions de la subrogation dès lors que la société Axa ne produit pas de quittance subrogative et qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le sinistre et la perte d’exploitation alléguée, outre que celle-ci a été calculée sur une base erronée. Il estime donc que la société Axa ne justifie pas qu’elle a versé une indemnité en vertu d’une garantie régulièrement souscrite et stipulée au contrat.

La société Areas Dommages relève pour sa part que les conditions de la subrogation ne sont pas établies et que la perte d’exploitation n’est pas établie, celle-ci n’ayant pas été chiffrée contradictoirement avec le cabinet d’expertise qu’elle avait mandatée dans le cadre de l’expertise amiable.

Sur ce,

L’article L.121-12 code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ».

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Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, « La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. »

En l’espèce, si la société Axa vise au dispositif de ses conclusions les articles L.121-12 du code des assurances et 1346-1 du code civil, le tribunal relève que dans le corps de ses écritures, ses développements sont principalement articulés autour de l’article L.121-12 du code des assurances, de sorte qu’il convient de considérer qu’elle se prévaut de la subrogation légale spéciale du code des assurances.

Il convient dès lors d’examiner si les conditions de cette subrogation légale spéciale sont en l’espèce réunies : un paiement effectué et dû par l’assureur en exécution de son obligation contractuelle et l’existence d’un recours de l’assuré contre le tiers auteur du dommage.

* la preuve d’un paiement effectué

La société Axa sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 82.702 euros au titre des indemnités versées en application de sa garantie dégât des eaux, décomposée comme suit :

—  3.963,80 euros + 584,20 euros au titre du dommage matériel versé à la société Azteca

—  43.646 euros + 40.091 euros ramenés à 34.508 euros par la cour d’appel au titre de la perte d’exploitation.

La société Axa précise qu’elle a versé une somme supérieure à son assurée dans la mesure où elle a exécuté le jugement du tribunal de commerce et versé la somme de 40.091 euros alors que le montant de perte d’exploitation complémentaire à indemniser a été ramené à 34.508 euros par la cour d’appel.

Il est constant que la preuve du paiement incombe à celui qui se prévaut de la subrogation et qu’elle peut être rapportée par tous moyens, la preuve d’une quittance subrogative n’étant en l’espèce pas exigée, à la différence de l’hypothèse de la subrogation conventionnelle.

Au soutien de ses demandes, la société Axa produit :

— un avis de virement daté du 17 août 2018 intitulé « sinistre du 16 décembre 2015 », adressé à la société Azteca, faisant état d’un virement intervenu le 17 août 2018 pour un montant de 3.936,80 euros au bénéfice du compte dénommé « Azteca », comportant les références du contrat d’assurance et du sinistre (et non 3.963,80 euros comme mentionné dans les écritures de de la demanderesse)

— un avis de virement daté du 2 octobre 2020 intitulé « sinistre du 16 décembre 2015 », adressé à la société Azteca, faisant état d’un virement intervenu le 1er octobre 2020 pour un montant de 23.576 euros au bénéfice du compte dénommé « Azteca », comportant les références du contrat d’assurance et du sinistre et précisant « règlement complémentaire concernant la perte d’exploitation suite au nouveau chiffrage »

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— une capture d’écran « éléments financiers » comportant les éléments d’identification suivants : règlement sinistre 1430754673 Assuré REST AZTECA Evt Dégât des eaux Surv : 16/12/2015 et mentionnant les paiements suivants :

— virement émis le 18/08/2018 pour un montant de 3.936,80 euros

— virement émis le 02/10/2018 pour un montant de 584,20 euros

— virement émis le 01/10/2019 pour un montant de 20.070 euros

— virement émis le 02/10/2020 pour un montant de 23.576 euros

— copie d’un chèque de 42.091 euros, incluant les frais irrépétibles à hauteur de 2.000 euros, émis par la société Axa Iard daté du 24 décembre 2021 à l’ordre du compte CARPA de l’avocat de la société Azteca.

Il apparait donc que l’ensemble de ces versements sont justifiés en ce que leur bénéficiaire est identifiable et que les sommes correspondent aux indemnités versées, que ce soit en exécution du contrat d’assurance ou des indemnités complémentaires fixées par le tribunal de commerce s’agissant de la perte d’exploitation complémentaire de 42.091 euros. Toutefois, comme le relève la société Axa elle-même, l’assiette de la subrogation dont elle peut se prévaloir est inférieure aux indemnités effectivement versées dès lors que la perte d’exploitation complémentaire qu’elle a versée en décembre 2021 en exécution du jugement du tribunal de commerce a été réduite en appel à la somme de 34.508 euros.

Les paiements effectués sont donc justifiés à hauteur de 82.675 euros (3.936,80 (et non 3.963,80 euros comme sollicité dans les écritures d’Axa) + 584,20 + 20.070 + 23.576 + 34.508), cette somme constituant l’assiette du recours subrogatoire de la société Axa France Iard.

* la preuve d’un paiement dû en exécution de l’obligation contractuelle

La société Axa produit :

— les conditions particulières du contrat d’assurance multirisques professionnels souscrit par la société Azteca à effet du 1er septembre 2010, comportant une assurance dégât des eaux renvoyant aux conditions générales et référencé n°4790785504

— les conditions générales de l’assurance multirisques professionnels incluant la prise en charge de la perte d’exploitation en cas de dégât des eaux.

Les conditions particulières du contrat d’assurance stipulent que la perte d’exploitation est garantie avec une période d’indemnisation de 18 mois. Ces mêmes conditions prévoient en page 9 que « par dérogation partielle aux présentes conditions particulières, la période d’indemnisation prévue pour la garantie perte d’exploitation est étendue à 24 mois ».

Il apparait par ailleurs que la société Azteca, estimant que l’indemnité pour perte d’exploitation versée en 2020 par son assureur était insuffisante, a saisi le tribunal de commerce, lequel a fixé les sommes dues par Axa en indemnisation de la perte d’exploitation de décembre 2015 à décembre 2017 en exécution du contrat d’assurance à la somme de 40.091 euros en complément de la somme déjà versée de 43.646 euros. Cette indemnité complémentaire pour perte d’exploitation a été ramenée à 34.508 euros par la cour d’appel dans son arrêt du 6 septembre 2023.

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Il s’ensuit que la société Axa France Iard justifie avoir versé l’indemnité en application des garanties souscrites, d’initiative pour une part, et en exécution d’une décision de justice pour l’autre part.

Elle justifie ainsi des conditions de la subrogation spéciale lui permettant d’exercer l’action contre le syndicat des copropriétaires, responsable des dommages subis par son assurée.

* l’existence d’un recours de l’assuré contre le tiers

La société Axa fonde son recours sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sur la théorie du trouble anormal de voisinage.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage ayant son origine dans une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée. S’il incombe au copropriétaire agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d’entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de celui-ci ou d’un tiers.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du rapport d’expertise du cabinet Elex en date du 21 mars 2018, mandaté par le syndic, que le sinistre avait pour origine une infiltration au pourtour de la courette de l’immeuble qui constitue une partie commune. Le tribunal relève, comme le juge de la mise en état avant lui, que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à remettre en cause l’origine des désordres dès lors qu’il a lui-même voté la réalisation des travaux de reprise de cette partie commune. Il apparait donc que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit à ce titre, celui-ci n’établissant nullement que la société Azteca ait commis une faute susceptible de l’exonérer de cette responsabilité, la seule affirmation selon laquelle la société aurait « accepté les risques liés à l’exploitation en sous-sol d’une activité de restauration » étant injustifiée et sans fondement.

Il s’ensuit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à l’égard de la société Azteca sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sans qu’il soit nécessaire d’examiner le fondement du trouble anormal de voisinage par ailleurs soulevé. La société Axa justifie dès lors que son assurée, la société Azteca, bénéfice d’un recours contre le tiers dans lequel elle est susceptible d’être subrogée. Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à indemniser la société Axa des préjudices subis.

* sur les préjudices

Lorsqu’il agit sur le fondement de son action subrogatoire, l’assureur subrogé ne peut obtenir que la dette de réparation à laquelle est tenu le tiers responsable, la subrogation étant limitée à la dette du responsable envers le subrogeant. A ce titre, le tiers responsable est fondé à contester le montant du préjudice réclamé, comme le fait en l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui conteste tant le lien de causalité entre le sinistre et la perte d’exploitation que le montant de celle-ci.

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Le syndicat des copropriétaires fait ainsi valoir qu’il n’a pas été en mesure de discuter le montant de l’indemnité initiale versée au titre de la perte d’exploitation que l’indemnité complémentaire et ajoute que le jugement du tribunal de commerce et l’arrêt de la cour d’appel ne lui sont pas opposables dès lors qu’il n’était pas partie à la procédure.

En application des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Le tribunal ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Si le juge ne peut notamment se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de l’ensemble de celles-ci. Le tribunal peut toutefois, dès lors qu’il ne se fonde exclusivement sur ceux-ci, prendre en compte ces éléments.

Ainsi, si les expertises réalisées par les cabinets Elex et Sedgwick n’ont pas été réalisées au contradictoire du syndicat, il n’en demeure pas moins que ces éléments sont soumis au contradictoire lors de la présente instance. Ils constituent donc des éléments soumis à la discussion sur lesquels le tribunal peut, entre autres éléments, fonder sa décision.

Par ailleurs, si le jugement du tribunal de commerce du 21 décembre 2021 et l’arrêt de la cour d’appel du 6 septembre 2023 n’ont effectivement pas autorité de chose jugée à l’égard du syndicat des copropriétaires qui n’était pas partie à ces instances, le tribunal apprécie souverainement les éléments qu’il contient.

Il ressort de l’arrêt de la cour d’appel que le préjudice de perte d’exploitation a été fixé pour la période de l’exercice 2016 à la somme totale de 78.154 euros. Les contestations du syndicat des copropriétaires relatives à l’absence de perte d’exploitation pour l’exercice 2017 sont dès lors indifférentes, aucune perte d’exploitation n’ayant été retenue pour cet exercice.

Pour contester les sommes réclamées, le syndicat des copropriétaires souligne que le rapport d’expertise comptable de la société Sedgwick du 30 septembre 2019, établi à la demande de la société Axa, conclut à l’absence de lien de causalité entre le sinistre et la perte d’exploitation alléguée dans la mesure où ce rapport relève une forte baisse d’activité à compter du mois de mai 2015 alors que le sinistre n’a eu lieu qu’en décembre 2015. Si le rapport formule effectivement ce constat s’agissant de la baisse d’activité antérieure à la déclaration de sinistre, il convient de relever que ce n’est que dans le cadre de l’analyse du chiffre d’affaire à prendre en compte pour le chiffrage du préjudice de perte d’exploitation qu’il a été relevé. La perte d’exploitation indemnisée étant limitée à la période de décembre 2015 à décembre 2016, la contestation du syndicat sur ce point sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas d’élément de nature à remettre en cause l’analyse faite du chiffrage de la perte d’exploitation par la cour d’appel, le tribunal retiendra le montant du préjudice de la perte d’exploitation au montant fixé par l’arrêt du 6 septembre 2023 soit la somme de 78.154 euros.

Décision du 09 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/13350 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTQDM

Le préjudice matériel, qui n’est pas contesté, sera fixé à la somme de 4.521 euros.

Dès lors, la société Axa France Iard démontrant la réalité des versements des indemnités en exécution du contrat d’assurance souscrit auprès d’elle par la société Azteca, la subrogation légale s’est donc opérée de plein droit au moment des versements de sorte que le syndicat des copropriétaires qui engage sa responsabilité, est condamné à payer à la société Axa France Iard, subrogée légalement dans les droits de la société Azteca, la somme de 82.675 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et non pas de l’assignation, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

2 – Sur la garantie de la société Areas Dommages

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre subsidiaire la garantie de son assureur, la société Areas Dommages au titre de son assurance responsabilité civile. En réponse aux contestations de son assureur, il indique que celui-ci est mal fondé à dénier sa garantie dans la mesure où celui-ci ne l’a jamais contestée pendant l’expertise amiable et a d’ailleurs missionné le cabinet Elex en qualité d’expert technique pour chiffrer la perte d’exploitation réclamée par la société Azteca. Il ajoute avoir effectué tous les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres et rappelle que les délais d’exécution de ces travaux sont liés à la multiplicité des causes et des contraintes inhérentes aux travaux effectués en copropriété.

La société Areas Dommages conteste la mobilisation de sa garantie en indiquant que la garantie dégât des eaux n’est acquise que sous réserve de la réalisation des travaux de réparation nécessaires pour arrêter les infiltrations dès leur survenance. Il estime que le syndicat des copropriétaires n’a entrepris les premiers travaux réparatoires que 4 mois après la survenance du sinistre et que ce n’est qu’après plusieurs relances qu’il a enfin voté les travaux complémentaires.

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la société Areas Dommages en vertu d’un contrat d’assurance de responsabilité civile « multirisque immeuble collectif » (n°0P505685D 01), garantissant notamment les dommages résultant de dégâts des eaux.

Cette garantie comporte la mention suivante : « La garantie est acquise sous réserve que l’assuré réalise les travaux de réparation nécessaires pour arrêter les infiltrations dès leur survenance ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le sinistre a été déclaré le 16 décembre 2015

— qu’un devis a été sollicité par le syndic auprès de la société Gosselin le 16 décembre 2015

— que ce devis pour le remplacement du collecteur de fonte dans la cour a été accepté le 22 janvier 2016 et l’ordre de service passé par le syndic ce même jour

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— que les travaux ont finalement été exécutés en mars et avril 2016 (selon facture du 13 avril 2016)

— que suite à la persistance des infiltrations dans les locaux de la société Azteca, des travaux de réfection partielle de la cour ont été votés par l’assemblée générale du 18 janvier 2017

— que ces travaux, confiés à la société SBS Batiment ont été réalisés en novembre 2017

— que des travaux de reprise de l’étanchéité de la cour ont été confiés à la société RMG en décembre 2017.

Il ressort de la chronologie ainsi établie que le syndicat des copropriétaires a fait procéder, à plusieurs reprises, aux travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres et que le délai écoulé entre les ordres de service et la réalisation des travaux ne saurait lui être imputé. La société Areas Dommages, qui affirme sans produire aucune pièce en justifiant, que les travaux de 2017 n’ont été effectués qu’après plusieurs relances de la société Azteca adressées au syndicat des copropriétaires, ne rapporte donc nullement la preuve des faits permettant d’exclure sa garantie.

La société Areas Dommages sera donc condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre.

3 – Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 1240 du code civil, sollicite la condamnation de la société Axa à lui verser la somme de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il estime que le fait que la société Axa n’ait pas mis en œuvre la procédure obligatoire de règlement amiable prévue par la convention Coral constitue une faute et lui a causé un préjudice en ce que l’irrecevabilité consécutive à cette carence l’a privé de la faculté de bénéficier d’une condamnation in solidum avec son assureur. Il ajoute que les sommes réclamées par la société Axa correspondent au double du budget de fonctionnement annuel de la copropriété et que cette condamnation lui cause donc un préjudice certain outre que la mise en œuvre de la procédure amiable aurait permis d’éviter une procédure judiciaire.

Il sollicite également sur le même fondement la condamnation de la société Areas en indiquant que son assureur, en soulevant l’irrecevabilité de la société Axa pour non-respect de la procédure amiable préalable obligatoire, l’a exposé à régler directement les condamnations prononcées à son égard. Il ajoute qu’après avoir admis la mobilisation de sa garantie et reconnu le principe de la demande indemnitaire initiale, la société Areas Dommages n’a pas jugé utile de verser une quelconque somme.

La société Axa répond que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la convention Coral en application de l’article 1199 du code civil et conteste avoir commis une faute de nature à causer au syndicat un préjudice, la garantie de son assureur lui étant acquise.

La société Areas Dommages oppose n’avoir commis aucune faute en soulevant l’irrecevabilité des demandes formulées par la société Axa, seule cette dernière étant responsable de la situation qui en résulte.

Sur ce,

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L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, si comme le soutient la société Axa France Iard, la convention Coral applicable entre assureur n’est pas opposable aux tiers, ces derniers ne pouvant s’en prévaloir, le manquement contractuel de la société Axa France Iard est en revanche susceptible de constituer une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires, tiers à la convention, si celui-ci lui a causé un préjudice.

Toutefois, le tribunal considère que le syndicat des copropriétaires n’établit pas la réalité d’un préjudice distinct des frais engendrés par la présente procédure judiciaire réparés au titre des frais irrépétibles. En effet, son assureur étant condamné à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, le syndicat n’établit pas l’existence d’un préjudice en lien avec le non-respect par la société Axa de la procédure amiable préalable obligatoire édictée par la convention Coral. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société Axa.

La fin de non-recevoir soulevée par la société Areas Dommages des demandes formulées à son encontre ayant été accueillie dans le cadre de la procédure d’incident, l’exercice de ce droit ne saurait constituer une faute. Le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de la société Areas Dommages.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires et la société Areas Dommages, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance. Maître [D] [N], qui en a fait la demande, sera autorisée à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

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8ème chambre 3ème section

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En l’espèce, dans la mesure où la société Axa France Iard n’a pas mis en œuvre la procédure d’escalade obligatoire instituée par la convention Coral, qui a pour but de favoriser le règlement amiable entre assureurs pour éviter les procédures judiciaires, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la société Axa la charge des frais irrépétibles exposés par elle dans le cadre de la présente procédure.

La société Axa France Iard sera déboutée de sa demande à ce titre, tout comme le syndicat des copropriétaires et la société Areas Dommages.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à la société Axa France Iard, subrogée légalement dans les droits de la société Azteca, la somme de 82.675 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la société Areas Dommages à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de toutes condamnations prononcées à son égard, en principal, frais et accessoires ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de ses demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société Areas Dommages au paiement des entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître [D] [N] à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 09 mai 2025

La greffière La présidente