TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

1ère chambre – Procédure orale

JUGEMENT

Du : 15 Décembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 24/01930 – N° Portalis DB2B-W-B7I-EOFR

Société Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCA DIEU ESTEVENET représenté par son Syndic en exercice la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT contre S.C.I. MARDAYE

Prononcé le 15 Décembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 octobre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge du tribunal judiciaire assistée de Madame DAVID Gwendoline, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 15 Décembre 2025 et serait rendu par mise à disposition au Greffe dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCA DIEU ESTEVENET représenté par son Syndic en exercice la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT immatriculée au RCS de PAU N° 453932725 dont le siège social est 121 Chemin de Devèzes 64121 SERRES CASTET, dont le siège social est sis 36 place Marcadieu 10 quai estevenet – 65000 TARBES

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Alix PORTET-LASSERRE, avocat au barreau de PAU

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. MARDAYE, dont le siège social est sis 36 Place MARCADIEU – 65000 TARBES, prise en la personne de son gérant en exercice,

représentée par M^e Christel MARBAIS, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MARDAYE est propriétaire des lots n°96 et 102 dépendants d’un ensemble immobilier sis 36 place Marcadieu – 10 quai Estevenet à TARBES (65000), représentant 407 dix millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCADIEU ESTEVENET, agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS PG IMMO, exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, a fait assigner la SCI MARDAYE devant le Tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir ce dernier condamné au payement des sommes suivantes :

—  1 503,17 € à titre principal avec intérêts de droit à compter du 23 janvier 2024,

—  510,59 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

—  3 000 € à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 19 décembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties.

A l’audience du 16 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCADIEU ESTEVENET – représenté par Maître Guillaume FRANCOIS, avocat au barreau de MONT DE MARSAN substituée par M^e Alix PORTET-LASSERRE, avocat au barreau de PAU – maintient l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCADIEU ESTEVENET fait valoir que la SCI MARDAYE n’a pas payé régulièrement les charges de copropriété pour la période du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024 malgré diverses relances. Elle décrit un défendeur totalement passif malgré ses tentatives pour trouver une solution amiable à ce litige.

*

En défense, la SCI MARDAYE – représentée par Maître [B] [F] – sollicite un ultime renvoi. Cette demande est refusée par le Président d’audience compte tenu de l’avis de dernier renvoi délivré à l’audience du 19 juin 2025.

Dans ces conditions, la SCI MARDAYE reconnaît le principe et le montant de sa dette. Elle sollicite du Tribunal qu’il lui accorde les plus larges délais de payement, invoquant des difficultés financières.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCADIEU ESTEVENET s’oppose à l’octroi de délais de payement en l’absence de production de toute pièce justificative.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES CHARGES DE COPROPRIETES IMPAYEES :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. De jurisprudence constante, l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (voir notamment Civ. 3ème, 1er décembre 2010, nº 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En outre, en vertu de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget de fonctionnement de l’immeuble (ou selon des échéances différentes arrêtées par l’assemblée générale), chaque provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCADIEU ESTEVENET verse aux débats :

— le relevé de propriété en date du 23 mai 2024 (pièce 2 demandeur),

— les appels de charges et travaux pour la période du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024 (pièce 4 demandeur),

— les relevés individuels de charges des exercices 2022 et 2023 (pièce 5 demandeur),

— les procès-verbaux des assemblées générales (pièce 5 demandeur) en date des :

* 12 juin 2023 portant approbation des comptes de l’exercice 2022 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 suivant et adoptant le budget travaux,

* 11 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice 2023 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 suivant et adoptant le budget travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024 (pièce 10 demandeur),

— la sommation de payer du 23 janvier 2024 (pièce 9 demandeur),

— le contrat de syndic signé le 11 juin 2024 pour une période courant du 12 juin 2024 au 30 juin 2026 (pièce 1 demandeur).

Il ressort de ces documents que la SCI MARDAYE reste devoir la somme de 1 503,17 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de :

—  1 196,03 € à compter du 23 janvier 2024, date de la sommation de payer et montant expurgé des frais de poursuite,

— et à compter du 25 octobre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire,

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret,

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25,

— les astreintes prévues aux articles L 1331-29-1 et L 1334-2 du Code de la santé publique et aux articles L 129-2 et L 511-2 du Code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur les mises en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCADIEU ESTEVENET sollicite le règlement des sommes suivantes au titre des frais de relance :

—  55 € au titre de la mise en demeure en date du 17 mai 2023,

—  30 € au titre de la dernière relance avant procédure en date du 19 septembre 2023,

—  60 € au titre de la mise en demeure en date du 17 novembre 2023,

—  40 € au titre de la dernière relance avant procédure en date du 19 décembre 2023.

Si le demandeur produit bien les courriers adressés au défendeur (pièce 8 demandeur), force est de constater qu’il ne justifie nullement que les mises en demeure auraient été adressées par courrier recommandé avec accusé de réception, mode de communication pourtant prévu par le contrat de syndic (pièces 1 et 11 demandeur). Le demandeur ne justifiant pas de la régularité des mises en demeure adressées, il est également mal fondé à solliciter la condamnation de la SCI MARDAYE à lui rembourser des frais de « relance après mise en demeure ».

L’ensemble des frais susmentionnés ne sont donc pas justifiés et le Syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande de condamnation au payement.

Sur les frais de constitution du dossier de l’huissier

Les frais de « constitution de dossier huissier » d’un montant de 200 € relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités à ce titre dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Sur les frais d’huissier

La sommation de payer, qu’aucun texte ne rend obligatoire avant l’engagement de la procédure en recouvrement de charges de copropriété, ne peut être considérée comme indispensable au procès et par conséquent ne peut être intégrée dans les dépens. Elle fait donc partie des frais de recouvrement que le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer au débiteur défaillant.

La sommation de payer en date du 23 janvier 2024 sera donc imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 125,59 €.

*

En conséquence, la SCI MARDAYE sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCADIEU ESTEVENET la somme totale de 125,59 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024, date de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAYEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il y a lieu de rejeter la demande de délais de payement formulée par la SCI MARDAYE en l’absence de production par cette dernière de tout élément susceptible de justifier à la fois de ses difficultés financières et de sa capacité à faire face à un échelonnement de la dette sur 24 mois, et ce en dépit de trois renvois d’audience octroyés pendant une durée totale de 10 mois.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MARDAYE, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI MARDAYE, condamnée aux dépens, devra verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCADIEU ESTEVENET une somme qu’il est équitable de fixer à 700 €.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI MARDAYE à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCADIEU ESTEVENET, agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS PG IMMO, exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, la somme de 1 503,17 € (mille cinq cent trois euros et dix sept centimes) au titre des charges de copropriété échues impayées pour la période du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 23 janvier 2024 sur la somme de 1 196,03 € et à compter de l’assignation du 25 octobre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI MARDAYE à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCADIEU ESTEVENET, agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS PG IMMO, exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, la somme de 125,59 € (cent vingt-cinq euros et cinquante neuf centimes) au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 25 octobre 2024 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCADIEU ESTEVENET de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE la SCI MARDAYE de sa demande de délais de payement ;

CONDAMNE la SCI MARDAYE aux dépens ;

CONDAMNE la SCI MARDAYE à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARCADIEU ESTEVENET, agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS PG IMMO, exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, la somme de 700 € (sept cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire ;

Dit que la présente décision sera signifiée par Commissaire de Justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de ce Tribunal les jour mois et an que dessus et signé par la Présidente et la Greffière présente au Greffe.

La greffière, La juge,