Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00090 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXDV

SA HABELLIS

C/

M. [C] [K]

Mme [W] [H] [Z]

JUGEMENT DU 22 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A. HABELLIS venant aux droits de la SA VILLEO, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par M^e MAUSSION, Avocat au Barreau de DIJON,

assignation en date du 12 Mars 2025

DEFENDEURS :

M. [C] [K], demeurant [Adresse 1]

comparant

Mme [W] [H] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 26 Mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Août 2025

Copies délivrées aux parties

Copie exécutoire délivrée à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] sont locataires d’un appartement auprès d’HABELLIS lequel appartement se situe [Adresse 4] à [Localité 5]

( [Localité 2] ;

A la suite d’incidents de paiement, les locataires se sont vus notifier une sommation de payer le 18 juillet 2024 pour paiement de la somme de 1 483.37 € ;

Par exploit d’un commissaire de justice délivré à l’étude le 12 mars 2025 la société HABELLIS , a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de DIJON aux fins de :

— prononcer la résiliation du contrat de location aux torts des locataires,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] au paiement de la somme de 1 483.37 € au titre des loyers et charges impayés à la date de la sommation de payer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— condamner les mêmes solidairement au paiement des loyers et charges impayés du jour de la sommation de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— condamner les mêmes solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervernir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout come le loyer, et avec intérêts de droit ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 300 € pour résistance abusive et injustifiée ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 300 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’à tous les frais et dépens de la première instance, en ce compris le coût de la sommation de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 mai 2025 , au cours de laquelle la société HABELLIS, représenté par son conseil, a réitéré et maintenu l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans son exploit introductif d’instance, sauf à produire un décompte actualisé présentant un solde débiteur de 7 597.85 € mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] sont présent à l’audience. Monsieur [K] indique qu’il a réglé 6 955.13 € sur la dette. Il souhaite rester dans les lieux et compte apurer la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du CPC, toutes les parties comparaissent en personne ou étant représentées, le jugement sera rendu contradictoirement.

Sur la demande de résiliation du bail pour faute des locataires et la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1728 1° et 1729 et suivants du code civil, le locataire est obligé notamment :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure;

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales et notamment d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances ;

Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] ont été défaillants dans le règlement de leurs loyers et charges, de sorte qu’une sommation de payer leur a été notifiée le 18 juillet 2024 pour paiement de la somme de 1 483.37, que depuis la dette locative a augmenté.

A l’audience, Monsieur [K] indique qu’il a réglé une partie de la dette grâce à la vente de son véhicule. Il montre sur son portable un avis de virement pour la somme de 6 955.13 €. Cependant, ce montant ne figure pas dans le décompte actualisé au 31 mai 2025 produit par la bailleresse lequel présent un solde débiteur de 7 597.85 € mois de mai 2025 inclus ;

Par ailleurs, il s’engage à apurer la solde de la dette.

Depuis l’audience, aucune des parties n’a confirmé l’apurement de la dette.

Il ressort de l’ensemble de ces élèments que les locataires ont été très irréguliers dans le règlement de leurs loyers et charges depuis le mois d’avril 2024 et qu’ils ont failli à leur obligation contractuelle principale de régler leur loyer ;

Dès lors, , il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires et de ne pas faire droit à la demande de maintien dans les lieux formulée par Monsieur [K] à l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] seront condamnés solidairement à régler à la société HABELLIS la somme de 7 597.85 €, sauf à parfaire ou diminuer, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation dus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation judiciaire étant prononcée à compter de la présente décision, Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] occupent dès lors le logement sans droit ni titre depuis cette date, de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.

En outre, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant mensuel correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail , avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail, , et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

La résistance à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ;

En l’espèce, la société HABELLIS ne démontre pas la mauvaise foi des défendeurs , ni l’existence d’un préjudice distinct du retard apporté par le non paiement des loyers, lequel est déjà sanctionné

Dès lors, la demande de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive sera rejetée ;

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] , qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de condamner Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] à régler à la société HABELLIS la somme de 300 € au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire;

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée;

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état ;

En l’espèce aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE la demande de la société HABELLIS recevable et bien fondée ;

PRONONCE la résiliation du bail de l’appartement et de ses annexes situé [Adresse 4] à [Localité 6].

ORDONNE l’ expulsion de Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux.

ORDONNE que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] au paiement de la somme de 7 597.85 €, sauf à parfaire ou diminuer, au titre des loyers , charges impayés et indemnités d’occupation dues, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervernir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout come le loyer, et avec intérêts de droit.

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la société HABELLIS pour résistance abusive et injustifiée.

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] à verser à la société HABELLIS la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [W] [H] [Z] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 22 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie LANGLOIS, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Madame Martine LECOMTE, greffier.

La greffière Le magistrat exerçant à titre temporaire,