TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 03 Avril 2026

N° RG 24/00693 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EP7Y

N° : 26/00191

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [J] [Z] [W]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1] (SENEGAL),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emily CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, dans la procédure, substituée par M^e Benjamin GIRARD, avocat au barreau de BLOIS à l’audience,

Madame [V] [J] [Q] [W]

née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emily CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, dans la procédure, substituée par M^e Benjamin GIRARD, avocat au barreau de BLOIS à l’audience,

Monsieur [B] [J] [Z] [W] venant aux droits de Monsieur [K] [L] [J] [W]

(décédé le [Date décès 1] 2020)

représenté par M^e Emily CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, dans la procédure, substituée par M^e Benjamin GIRARD, avocat au barreau de BLOIS à l’audience,

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [J] [T] [W]

né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS

DEBATS : à l’audience publique du 13 Novembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2026, au 5 mars 2026, au 13 mars 2026, et à ce jour en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Présidente, juge rédacteur,

Assesseur : JAFFREZ Blandine, Vice-Présidente,

Assesseur : HEURTEBISE Laura, Vice-présidente

Avec l’assistance de DUBOIS Catherine, Greffier, lors des débats, et de Maiwenn LE BIHAN, Greffier, lors du délibéré.

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Le [Date décès 2] 2015, [O] [W], dont le dernier domicile se situait à [Localité 4] (Loir-et-Cher) est décédé, laissant pour lui succéder ses quatre enfants :

— Monsieur [B] [W],

— Madame [V] [W] épouse [N],

— Monsieur [P] [W],

— Monsieur [K] [W].

Préalablement, [O] [W] avait établi un testament olographe, daté du 10 février 2009. De même, et par acte notarié en date du 21 novembre 1998, Monsieur [O] [W] a fait donation à titre de partage anticipé à ses trois enfants [B], [K] et [V] [W], de 57 parcelles d’une propriété immobilière sise à [Localité 5] (Loir-et-Cher).

Par acte d’huissier de justice signifié le 20 décembre 2016, Messieurs [B] et [K] [W] et Madame [V] [W] épouse [N] ont fait assigner Monsieur [P] [W] par devant le Tribunal de grande instance de BLOIS.

Par un jugement en date du 15 mars 2018, le Tribunal de grande instance de Blois a :

— débouté Messieurs [B] et [K] [W] et Madame [V] [W] épouse [N] de leur demande tendant à voir condamné Monsieur [P] [W] à exercer son droit d’option sous astreinte,

— dit n’y avoir lieu en l’état au partage du mobilier et des archives de Monsieur [O] [W],

— dit que la clause pénale, stipulée au testament olographe de Monsieur [O] [W] en date du 10 février 2009 sera réputée non écrite,

— ordonné le partage judiciaire de la succession de Monsieur [O] [W],

— désigné pour y procéder Maître [H], notaire à Blois, (41) sous le contrôle du magistrat désigné par l’ordonnance de roulement du tribunal de grande instance de Blois auquel il sera référé en cas de difficultés,

— préalablement à ses opérations et pour y parvenir, ordonné avant dire droit une expertise des biens composant la succession de [O] [W] ;

— sursis à statuer sur les dépens ainsi que les demandes d’exécution provisoire et formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [M] a déposé son rapport le 8 décembre 2020.

[K] [W] est décédé le [Date décès 1] 2020, laissant comme légataire universel son frère Monsieur [B] [W].

L’instance a été radiée le 4 avril 2023.

L’instance a été ré-enrôlée le 4 mars 2024.

Les parties ont régularisé une cession de droits successifs reçu par Maître [F] [X], Notaire à [Localité 6], en date du 28 juin 2024, duquel il résulte :

— le consentement par Monsieur [B] [W] et Madame [V] [W] aux legs consentis par leur père à Monsieur [P] [W] en ce qu’il porte que les biens immobiliers sis à [Localité 5] et sur la somme de 45.000 euros.

— la cession de droits successifs par Monsieur [P] [W] au profit de Monsieur [B] [W] et Madame [V] [W] moyennant le prix de 165.000 euros dans les termes repris dans ledit acte.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, Monsieur [B] [W], Madame [V] [W] veuve [N] et Monsieur [B] [W], venant aux droits de Monsieur [K] [W], demandent au au Tribunal de :

— vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Blois en date du 15 mars 2018,

— vu les dispositions des articles 378 et suivants du Code de procédure civile,

— débouter Monsieur [P] [W] de sa demande de fixer une indemnité pour la servitude de passage et cela rétroactivement,

— condamner l’attributaire de [Localité 7] à laisser une servitude de passage gratuite au profit des habitants [Localité 8] sur le chemin cadastré parcelle [Cadastre 1] sur les bois de [Localité 9] à [Localité 5].

— octroyer un droit de préemption aux demandeurs en cas de vente par Monsieur [P] [W] de [Localité 7] ou des terres, bois et étangs dont il aura hérité,

— condamner Monsieur [P] [W] à leur verser 4000 € à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître GIRARD, Avocat au Barreau de Blois.

Il convient de se référer à leurs conclusions pour l’exposé de leurs moyens.

Dans ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, Monsieur [P] [W] demande au tribunal de :

— vu le testament de M [O] [W],

— vu l’attribution de la propriété de [Localité 7] à Monsieur [P] [W],

— vu l’article 686 et suivants du code civil :

— ordonner la constitution d’une servitude de passage entre :

FONDS SERVANT

Sur la commune de [Localité 5] lieudit ”[Localité 10]”

Une parcelle de terre figurant au cadastre sous les références suivantes

Section AB Numéro [Cadastre 1] Lieudit [Localité 10]

pour une contenance de 0ha 13a 38ca

FONDS DOMINANT

Sur la commune de [Localité 5] lieudit "[Localité 8]”

Une propriété comprenant divers bâtiments dépendant d’une ancienne locature appelée "[Localité 11] ” composés

c) D’un premier corps de bâtiment aménagé en habitation, comprenant:

Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salon avec cheminée, salle de bain et WC.

Combles aménagés en palier et une chambre.

d) D’un second corps de bâtiment comprenant:

Boissier non clos, une grange a usage de débarras et une ancienne étable

— un logement a usage d’habitation, comprenant : cuisine-bar, salle de bains avec WC,

salon. Accès aux combles aménagés en deux chambres et dégagement.

— Autre logement a usage d’habitation, comprenant:

* Au rez-de-chaussée : salle de séjour-salon, deux chambres, petit cabinet de toilette, cuisine aménagée en appentis, WC, bureau en appentis.

— *Accès aux combles, par escalier hélicoïdal central aménagé en deux chambres, salle de bains, WC et dégagement

Figurant au cadastre

Section AB Numéro [Cadastre 2] Lieudit [Localité 12] pour une contenance totale de 0ha 46a 00ca

— dire que la servitude de passage s’exercera exclusivement sur le chemin [Adresse 4]/[Localité 7] situé sur la parcelle AB [Cadastre 1].

— ordonner que

* Les frais d’entretien du fonds servant, y compris les revêtements, seront supportés à concurrence de (65%) par Les propriétaires de la parcelle AB [Cadastre 2] cadastrée [Localité 12] pour Oha 46aet00ca et 180/510 (35%) par le propriétaire de la parcelle cadastrée AB [Cadastre 1] [Localité 10] pour 00ha 13a 38ca

* Les propriétaires du fond servant et du fond dominant s’y engagent expressément et seront ultérieurement à la charge exclusive des propriétaires successifs de ces fonds.

En tant que de besoin les y condamner.

* Étant ici précisé que lesdits travaux devront faire l’objet d’un devis préalablement approuvé par les propriétaires des deux fonds.

* Tout aménagement de cette servitude ne pourra intervenir que d’un commun accord entre les propriétaires des deux fonds concernés.

— ordonner que cette servitude de passage autorise exclusivement le passage de voitures à l’exclusion en conséquence de tracteur et camion.

— débouter Monsieur [B] [W] et Monsieur [B] [W] es qualité et Madame [V] [W] de leur demande de création d’un droit de préemption à leur profit,

— débouter Monsieur [B] [W] et Monsieur [B] [W] es qualité et Madame [V] [W] de leurs demandes au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens,

— condamner in solidum Monsieur [B] [W] et Monsieur [B] [W] es qualité et Madame [V] [W] à payer à Monsieur [P] [W] une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

Il convient de se référer à ses conclusions pour l’exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est en date du 10 juin 2025.

A l’audience du 13 novembre 2025, la décision été mise en délibéré au 22 janvier 2026; le délibéré a été prorogé au 5 mars 2026, puis mis en délibéré à ce jour.

MOTIFS :

Sur la demande relative à la servitude :

Suite à l’acte de cession de droits successifs du 28 juin 2024, les parties demeurent uniquement en désaccord sur la question de la servitude de passage.

Le testament établi par [O] [W] le 10 février 2009 est ainsi rédigé :

« Ceci est mon testament qui ne deviendra effectif qu’après le décès de mon épouse [Y] [R] et le mien, puisque la succession du premier de nous deux qui décédera sera réglée en vertu de notre régime matrimonial de communauté universelle avec attribution de la totalité des biens meubles et immeubles au survivant.

À la date du 21/11/98 je possédais 75 parcelles de l’ancienne propriété de [Localité 9] représentant

187 ha–79–25.

Le 21/11/1998, j’ai donné à [B], [V] et [K], dans l’indivision, 57 parcelles représentant 129 ha–34–55 dont j’ai fait expertiser la valeur à la date du 30/06/98, par deux experts indépendants et renommés, l’un pour les bois, et l’autre pour les terres, étangs et bâtiments.Cette donation a été faite sous forme d’avance sur hoirie et non pas comme donation-partage, puisqu'[P] ne participait pas.

Les droits de succession ont été payés sur ce qui a fait l’objet de la donation de 1998 ; le fisc ne peut pas revenir dessus ; les 57 parcelles soit 129 ha sont considérées par le fisc comme vous appartenant et il ne reste donc plus à payer des droits que sur le reliquat soit 18 parcelles et 58 ha 44–70 qui me restent.

Par contre sur le plan civil, les biens objet de la donation devront être rapportés à la succession et réévalués à la date de mon décès. C’est sur la base de cette réévaluation que le partage à égalité entre mes quatre enfants devra être refait. Il faudra naturellement que vous fassiez faire par un expert qualifié et indépendant une expertise de tout l’ensemble immobilier pour éviter toute discussion difficile entre vous, et pour vous prévenir en cas de contestation fiscale.

Chacun des 3 bénéficiaires actuels a reçu dans l’indivision et droits de succession payés environ 43 ha et un tiers du bâtiment [Localité 8].

Le reliquat de la propriété se décompose de la façon suivante en 5 lots :

a) Maison de [Localité 7] de 240 m 2 avec 5 parcelles n°[Cadastre 3],[Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6] et [Cadastre 1] soit 4ha- 81-35

b) Étang : 1 parcelle N°[Cadastre 7] soit 7ha-05-75

c) Terres louées : 1 parcelles N°[Cadastre 8] soit 6ha-10-06

d) Bois : 6 parcelles N°[Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] soit 24 ha-35-04

e) Terres libres : 5 parcelles [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] soit 16ha-12-50

Total du reliquat : 18 parcelles d’une superficie totale de 58ha-44-70

Je veux tout d’abord utiliser ce reliquat pour amener [P] au même niveau que vous en lui donnant les lots a, b, c, et d, ci-dessus soit 13 parcelles représentant 42 ha 32–20 et comprenant la maison de [Localité 7].

L’expertise dira comment se situe la valeur de cette donation par rapport à celle qui a été faite à 3 d’entre vous en 1998

Je considère maintenant équitable d’évoquer le fait que 3 d’entre vous ont bénéficié depuis 1985 d’une base de départ de logement [Localité 8], que vous avez les uns et les autres aménagé à vos frais, alors que je n’ai pas pu offrir à [P] le même avantage.

De même, vous avez bénéficié de la chasse sur l’ensemble de la propriété pendant la même période alors que lui en louait une à l’extérieur jusqu’au 1er avril 2006, date à laquelle je lui ai attribué le droit de chasse sur mon reliquat. J’estime donc qu'[P] doit recevoir pour équilibrer les deux avantages ci-dessus une compensation de 45 000 € (quarante-cinq mille euros) qui viendra en plus à son crédit lors du partage entre tous les 4 de ma succession.

Dans la fixation de cette compensation, j’ai également pris en considération le fait que 3 d’entre vous ont quitté le domicile familial très jeunes alors qu'[P] est resté [Adresse 5] jusqu’en 1985 à 27 ans.

Pour le lot « e » qui reste à attribuer avec ses 5 parcelles de terres libres et 16 ha–12–50 je désire

l’attribuer en priorité à [P] puisqu’elles complètent logiquement les 4 lots précédemment attribués. Mais pour rester dans une égalité entre vous 4, cela veut dire qu’il ne lui reviendra sans doute rien ni de l’appartement de [Localité 6] (que vous allez sans doute vendre), ni du portefeuille, et peut-être même cela sera-t-il insuffisant pour dédommager les 3 autres ; Il pourrait même avoir remettre un apport personnel. A lui de voir ce qu’il souhaite et peut faire. Je lui laisse cette option de choix prioritaire entre terres ou argent pendant 30 jours après la remise par le notaire de l’aperçu de la succession.

Dans le lot de la maison [Localité 7], est inscrit la parcelle [Cadastre 1] de 0 ha–13–38 qui correspond au chemin [Adresse 4]/[Localité 7]. L’attributaire de [Localité 7] devra accorder une servitude de passage au profit des habitants [Localité 8].

Pour les meubles, bijoux et valeurs mobilières, partagez-les entre vous 4 de manière à arriver au total à un chiffre égal pour chacun (mis à part la compensation de 45 000 € attribuée à [P]).

Je précise que si un de mes enfants venait à contester le présent testament, en introduisant une action judiciaire contre les dispositions ci-dessus ou en adoptant une attitude qui rende nécessaire une liquidation judiciaire de la succession, je tiens à ce que sa/leur part soit aussitôt réduite à ses/leur seuls droits réservataires.

Par contre, je considère comme parfaitement normal que, vous souhaitiez, à ma mort, faire expertiser tout ou partie de l’actif de ma succession. Étant donné la modicité de cette succession, j’espère que vous serez suffisamment raisonnables pour arriver à un accord.

Pour faciliter la lecture de ce document et éviter toute discussion d’interprétation, ci-joint une transcription dactylographiée. »

Le testament prévoit donc expressément la création d’une servitude :

« Dans le lot de la maison [Localité 7], est inscrit la parcelle [Cadastre 1] de 0 ha–13–38 qui correspond au chemin [Adresse 4]/[Localité 7]. L’attributaire de [Localité 7] devra accorder une servitude de passage au profit des habitants [Localité 8]. »

S’agissant du principe de la servitude, il convient de la constater en application du testament, sans qu’il n’y ait de statuer sur l’existence ou non de l’état d’enclave, qui n’est pas la source de la servitude puisqu’elle est testamentaire.

Il convient d’examiner les demandes de Monsieur [P] [W] :

« – dire que la servitude de passage s’exercera exclusivement sur le chemin [Adresse 4]/[Localité 7] situé sur la parcelle AB [Cadastre 1] » ; il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande qui ne résulte pas des dispostions testentaires ;

« – ordonner que les frais d’entretien du fonds servant, y compris les revêtements, seront supportés à concurrence de (65%) par Les propriétaires de la parcelle AB [Cadastre 2] cadastrée [Localité 12] pour Oha 46aet00ca et 180/510 (35%) par le propriétaire de la parcelle cadastrée AB [Cadastre 1] [Localité 10] pour 00ha 13a 38ca

* Les propriétaires du fond servant et du fond dominant s’y engagent expressément et seront ultérieurement à la charge exclusive des propriétaires successifs de ces fonds. «

En tant que de besoin les y condamner.

* Étant ici précisé que lesdits travaux devront faire l’objet d’un devis préalablement approuvé par les propriétaires des deux fonds »

Selon l’article 697 du Code civil :

Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

L’article 698 du Code civil précise que :

Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contra

En l’absence de toute précision dans le testament, il n’y a pas lieu de faire droit auxdemandes d'[P] [W] ; les frais d’entretien de la servitude seront répartis conformément aux dispositions des articles 697 et 698 du Code civil.

« * Tout aménagement de cette servitude ne pourra intervenir que d’un commun accord entre les propriétaires des deux fonds concernés. » il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande qui ne résulte pas du testament.

« -* ordonner que cette servitude de passage autorise exclusivement le passage de voitures à l’exclusion en conséquence de tracteur et camion. » ; il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande qui ne résulte pas du testament.

Sur la demande de droit de préemption

Selon l’article 815-14 du Code civil :

L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

Les demandeurs sollicitent que leur soit octroyé un droit de préemption aux demandeurs en cas de vente par Monsieur [P] [W] de [Localité 7] ou des terres, bois et étangs dont il aura hérité.

Ils ne précisent toutefois pas le fondement juridique de leur demande, qui ne se rapporte pas aux dispositions de l’article 815-14 du Code civil, qui ne peut recevoir application en l’absence d’indivision.

En effet, depuis la cession de droits successifs du 28 juin 2024, l’indivision a cessé.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de la nature familiale du litige, les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les demandeurs d’une part, et le défendeur d’autre part.

Les avocats de la cause sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’équité et la situation économique ne commandent pas d’allouer à l’une ou l’autre des parties le remboursement des sommes exposées pour leur défense ; dès lors, les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de faire application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, au vu de la date d’introduction de l’instance.

Au vu de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire,

Ordonne, conformément au testament olographe établi le 10 février 2009 par [O] [W], la constitution d’une servitude de passage entre :

FONDS SERVANT

Sur la commune de [Localité 5] lieudit ”[Localité 10]”

Une parcelle de terre figurant au cadastre sous les références suivantes

Section AB Numéro [Cadastre 1] Lieudit [Localité 10]

pour une contenance de 0ha 13a 38ca

FONDS DOMINANT

Sur la commune de [Localité 5] lieudit "[Localité 8]”

Une propriété comprenant divers bâtiments dépendant d’une ancienne locature appelée "[Localité 11] ” composés

c) D’un premier corps de bâtiment aménagé en habitation, comprenant:

Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salon avec cheminée, salle de bain et WC.

Combles aménagés en palier et une chambre.

d) D’un second corps de bâtiment comprenant:

Boissier non clos, une grange a usage de débarras et une ancienne étable

— un logement a usage d’habitation, comprenant : cuisine-bar, salle de bains avec WC,

salon. Accès aux combles aménagés en deux chambres et dégagement.

— Autre logement a usage d’habitation, comprenant:

* Au rez-de-chaussée : salle de séjour-salon, deux chambres, petit cabinet de toilette, cuisine aménagée en appentis, WC, bureau en appentis.

— *Accès aux combles, par escalier hélicoïdal central aménagé en deux chambres, salle de bains, WC et dégagement

Figurant au cadastre

Section AB Numéro [Cadastre 2] Lieudit [Localité 12] pour une contenance totale de 0ha 46a 00ca

Dit que les frais d’entretien de la servitude seront répartis conformément aux dispositions des articles 697 et 698 du Code civil.

Dit qu’il appartiendra à la plus diligente des parties de procéder à la publication du jugement.

Rejette toutes les autres demandes de Monsieur [P] [W] concernant la servitude,

Rejette la demande de Monsieur [B] [W], Madame [V] [W] veuve [N] et Monsieur [B] [W], venant aux droits de Monsieur [K] [W] aux fins de se voir octroyer un droit de préemption en cas de vente par Monsieur [P] [W] de [Localité 7] ou des terres, bois et étangs dont il aura hérité,

Rejette toute autre demande,

Rejette toutes les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [P] [W] à régler la moitié des dépens, qui comprendront les frais d’expertise,

Condamne Monsieur [B] [W], Madame [V] [W] veuve [N] et Monsieur [B] [W], venant aux droits de Monsieur [K] [W], à régler la moitié des dépens, qui comprendront les frais d’expertise,

Autorise les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

Jugement prononcé le 03 Avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT