RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

N° RG 26/00340 – N° Portalis DBYN-W-B7K-E7GU

N° : 26/00077

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Angela VIZINHO-JONEAU, avocat au barreau de BLOIS

DEFENDERESSE :

Madame [Q] [T] veuve [Z]

née le 01 Novembre 1969 à [Localité 2] (92)

demeurant [Adresse 3]

Chez M. [W]

[Localité 3]

non comparante non représentée

DEBATS : à l’audience publique du 17 Février 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexis MIHMAN, Président

siégeant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 839 du code de procédure civile.

Avec l’assistance lors des débats de Camille LEJEUNE, Greffier et de Johan SURGET, Greffier lors de la mise à disposition

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Q] [Z] est propriétaire du lot n°3 au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] », situé [Adresse 2] à [Localité 4] (41).

Cet ensemble immobilier est géré, depuis le contrat de syndic en date du 25 novembre 2025, par la SAS AGENCE DU CENTRE (CHAMBORD IMMOBILIER).

Alléguant l’existence de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice la SAS AGENCE DU CENTRE, a, par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026 assigné Madame [Q] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

— Vu les dispositions de l’article 839 du Code de Procédure Civile,

— Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

— Condamner Madame [Q] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CHAMBORD IMMOBILIER – AGENCE DU CENTRE, les sommes suivantes :

-7 416,32 € au titre des arriérés de charges de copropriété, des provisions non échues devenues exigibles et des frais de contentieux et de recouvrement exclusivement imputable au copropriétaire défaillant, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer signifiée le 3 septembre 2022.

-2 500 € en réparation du préjudice distinct dû au retard causé par le défaut de paiement,

— Condamner Madame [Q] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société CHAMBORD IMMOBILIER – AGENCE DU CENTRE, la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Madame [Z] aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 février 2026.

Madame [Q] [Z], citée selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présente, ni représentée, de telle sorte que la décision sera réputée contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par le demandeur au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures régulièrement versées aux débats de l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Concernant les charges échues

Aux termes de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

L’article 14-2-1 de la loi susvisée dispose que : « I.- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.

II.- L’assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

III.- Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot. L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 1] » sollicite la condamnation de Madame [Q] [Z] à lui verser la somme de 6 947,24 euros au titre des appels de charges et de fonds travaux échus au 5 décembre 2025. Il expose que Madame [Q] [Z] est redevable de diverses sommes depuis plusieurs années.

Il est constant que Madame [Q] [Z] est propriétaire d’un lot n°3 au sein de l’immeuble « [Adresse 1] » (voir en ce sens : pièce n°1 du demandeur).

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fournit des procès-verbaux d’assemblée générale des 16 janvier 2013, 17 novembre 2014, 19 novembre 2015, 17 novembre 2016, 16 novembre 2017, 17 novembre 2018, 16 novembre 2019, 12 décembre 2020, 4 décembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023, 13 décembre 2024, 25 novembre 2025 (voir en ce sens : pièce n°10 à n°22 du demandeur) et des appels de fonds pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2027(voir en ce sens : pièce n°9 du demandeur).

Il est constant que les dépenses votées lors de ces assemblées générales ont été appelées et que Madame [Q] [Z] n’a pas réglé les sommes demandées, tel que cela ressort notamment des mises en demeure en date des 7 septembre 2018, 3 septembre 2022, 5 décembre 2025 et des relances (voir en ce sens : pièce n°2, N°5, n°8 et n°25 du demandeur).

Il conviendra de ne pas tenir compte des sommes dues au titre des frais de recouvrement, soit la somme de 180 euros.

Ainsi, la somme due par Madame [Q] [Z] et dont il est justifié par les assemblées générales et les appels de fonds s’élève à 6 767,24 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de paiement du syndicat des copropriétaires à hauteur de ce montant.

Madame [Q] [Z] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 767,24 euros au titre des provisions échues.

Concernant les charges non encore échues

Selon l’article 19-2 de la loi susvisée :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [Q] [Z] à lui verser le montant des charges non encore échues au titre du budget voté pour la période du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, soit la somme de 706,32 euros.

Aux termes de l’assemblée générale du 25 novembre 2025, le budget prévisionnel de l’année 2026-2027, couvrant la période du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, a été approuvé pour la somme de 70 000 euros (voir en ce sens : pièce n°22 du demandeur).

Il est constant que, malgré mise en demeure du 5 décembre 2025, Madame [Q] [Z] n’a pas procédé au règlement des charges échues (voir en ce sens : pièce n°5 du demandeur). Le délai de trente jours de l’article 19-2 précité étant écoulé à la date du présent jugement, il y a lieu de retenir que les charges non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Il ressort des éléments versés aux débats que le budget des charges courantes pour la période allant du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027 est de 469,08 euros, aucune indication n’apparaît quant au montant du fonds de travaux 2026/2027 (voir en ce sens : pièce n°6 du demandeur).

Par conséquent, Madame [Q] [Z] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 469,08 euros au titre des provisions non échues.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; […] ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [Q] [Z] à lui verser la somme de 750,87 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance et imputables au seul copropriétaire concerné.

L’article 9 du contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et la SAS AGENCE DU CENTRE prévoit une tarification spécifique pour les frais de recouvrement, imputables au seul copropriétaire concerné, soit (voir en ce sens : pièce n° 23 du demandeur) :

— La somme de 30 euros toutes taxes comprises au titre des mises en demeure effectuées par lettre recommandée avec accusé de réception,

— La somme de 30 euros toutes taxes comprises pour les relances après mise en demeure,

— La somme de 200 euros toutes taxes comprises au titre de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Pour justifier de cette demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait de compte actualisé au 9 décembre 2025 faisant apparaître des frais de relance pour la somme de 180 euros, et les factures afférentes à ces frais (voir en ce sens : pièce n°6 et n°24 du demandeur).

Dès lors, il convient de considérer que ces frais sont imputables à Madame [Q] [Z].

En ce qu’il s’agit des frais liés aux actes d’huissiers, le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 450,87 euros au titre des frais d’huissier.

La demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, outre le fait que les émoluments des officiers publics ou ministériels soient compris dans les dépens, aucune précision n’est donnée en ce qu’il s’agit de ces frais d’huissier, et aucune facture n’est versée aux débats pour justifier de cette somme d’argent sollicitée, de sorte que la demande sera rejetée.

En ce qu’il s’agit de la somme de 200 euros toutes taxes comprises au titre de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait de compte actualisé au 9 décembre 2025 laissant apparaître la somme de 120 euros pour « frais délivrance documents » (voir en ce sens : pièce n°6 du demandeur).

Il n’est pas justifié que les frais intitulés « frais délivrance documents » d’un montant de 120 euros et correspondant selon la clause 9 du contrat de syndic à la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) », constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété. Il n’est d’ailleurs produit aucune facture desdits frais, ces frais apparaissant seulement dans un extrait de compte.

La demande, à ce titre, sera donc rejetée.

Par conséquent, Madame [Q] [Z] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 180 euros au titre des frais de recouvrement.

En conséquence, Madame [Q] [Z] sera condamnée à verser la somme totale de 7 416,32 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, des provisions non échues devenues exigibles et des frais de contentieux et de recouvrement imputable au copropriétaire défaillant, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure, soit le 3 septembre 2022.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, une simple résistance ne suffisant pas à la caractériser.

En l’espèce, en se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable depuis de nombreuses années, notamment depuis l’année 2017, le syndicat des copropriétaires justifiant d’une procédure d’hypothèque (voir en ce sens : pièce n°3 et n°4 du demandeur) et de nombreuses mises en demeure, Madame [Q] [Z] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Q] [Z] sera condamnée aux dépens relatifs à la présente instance.

L’équité et la situation économique justifient d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et selon la procédure accélérée au fond,

CONDAMNE Madame [Q] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE DU CENTRE :

la somme de 6 767,24 euros au titre des charges échues,

la somme de 469,08 euros au titre des charges non échues,

la somme de 180 euros au titre des frais de recouvrement,

avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2022, date de la première mise en demeure.

CONDAMNE Madame [Q] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE DU CENTRE, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [Q] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [Q] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE DU CENTRE, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Jugement prononcé le 31 Mars 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT