TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00225 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKLO

Nature:30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

du 25 Juin 2025

Jean-Pierre COLOMER, 1er Vice-Président du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assisté de Nadine GADAUD, greffier lors des débats et de MOUTARD Karine, Greffier lors du prononcé , a rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [L] [E]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [B], [O] [E]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [X] [E]

[Adresse 6]

[Localité 8]

DEMANDEURS ayant pour avocat la SELAS FIDAL du Barreau de [Localité 10].

ET :

S.A.R.L. SERPAD [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

DEFENDEUR ayant pour avocat la SELAS DAURIAC – PAULIAT-DEFAYE – BOUCHERLE – MAGNE- MONS-BARIAUD du Barreau de LIMOGES.

Après avoir entendu le représentant des demandeurs à notre audience du 21 mai 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 25 Juin 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE :

A la suite d’une donation consentie le 21 juillet 2018, M. [L] [E], usufruitier, et MM. [B] et [O] [E], nu-propriétaires, sont propriétaires indivis des lots n° 54 et 171 dépendant d’un immeuble en copropriété dénommé Résidences Isis, situé [Adresse 3].

L’ensemble immobilier est destiné exclusivement à l’usage d’habitation pour les séniors auxquels sont fournies des prestations particulières.

Aux termes d’un bail commercial en date du 16 octobre 2019, M. [L] [E] a donné à bail à la SARL Serpad [Localité 10] lesdits lots pour une durée de neuf ans renouvelable en contrepartie d’un loyer annuel indexé de 6 815,30 € HT, payable par trimestre civil.

Le 27 novembre 2024, MM. [L], [B] et [O] [E] a vainement fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme 2388,65 € correspondant, outre les frais, à des loyers impayés au titre des 2ème et 3ème trimestres de l’année 2024 avec rappel de la clause résolutoire et de ses effets.

Par acte du 13 mars 2025, MM. [L], [B] et [O] [E] l’ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges auquel ils demandent de:

— constater la résiliation du bail commercial ;

— ordonner l’expulsion des lieux de la société Serpad [Localité 10] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— condamner la société SERPAD [Localité 10] au paiement du solde des loyers et charges impayés qui s’élève à la somme de 2 388,65 € du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 et la taxe ordure ménagère 2024 d’un montant de 133 € ;

— dire que ces sommes en vertu de la clause pénale du bail seront majorées de 10% et porteront intérêts au taux légal majoré de 1 point à compter du commandement du 27 novembre 2024 ;

— condamner la société SERPAD au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer d’un montant actuel de 1499,37 € TTC par trimestre,jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner la société SERPAD aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et à lui payer une indemnité de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience, MM. [L], [B] et [O] [E], représentés par son conseil, ont repris les demandes et les moyens figurant dans leur assignation.

La SARL Serpad [Localité 10], bien qu’ayant constitué avocat, n’était pas représentée à l’audience. Le jugement sera donc contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

SUR CE,

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, provisions et expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Par ailleurs, selon, l’article 835 alinéa premier du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Constitue un trouble manifestement illicite le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre du fait de l’expiration du bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Enfin, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu entre les parties comporte une clause résolutoire de plein droit en cas de non paiement des loyers produisant ses effets un mois après un commandement de payer infructueux, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la clause.

Le 27 novembre 2024, MM. [L], [B] et [O] [E] ont fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 2 388,65 € due au titre des loyers échus impayés, en ce compris les frais d’acte.

La SARL Serpad [Localité 10], à laquelle il incombe de rapporter la preuve du paiement des loyers, est défaillante à l’audience. Elle ne rapporte donc pas la preuve qu’elle s’est acquittée de son obligation dans le délai d’un mois.

Il s’ensuit que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire ne sont pas sérieusement contestables et il convient dès lors de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 27 décembre 2024.

Le bail ayant pris fin à compter de cette date, la SARL Serpad [Localité 10] est devenue occupante sans droit ni titre.

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite, l’expulsion de la SARL Serpad [Localité 10] sera donc ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef. Cette mesure pourra être poursuivie, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance étant rappelé que cette mesure d’exécution aura lieu dans les conditions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.

La Serpad [Localité 10] est par ailleurs débitrice de plein droit, outre des loyers et charges échus et impayés à la date de la résiliation du bail, d’une indemnité d’occupation, au demeurant non sérieusement contestable, jusqu’à la restitution des lieux au bailleur. Cette indemnité trimestrielle d’occupation sera fixée à un montant égal à celui du loyer en principal en vigueur à la date de la dite résiliation outre tous les accessoires du loyer et dans la limite du montant de la demande.

Le décompte produit ne reprend que partiellement les sommes visées dans l’assignation de sorte que les sommes non reprises sont réputées non réclamées. Il a donc lieu de condamner la SARL Serpad [Localité 10] au paiement d’une provision d’un montant de 2 249,06 € à valoir sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités dus à la date de la résiliation du bail, étant observé qu’il est loisible au bailleur qui dispose, par la présente ordonnance, d’un titre d’expulsion, de mettre fin par les voies de droit appropriées à l’occupation sans titre des lieux.

En application de l’article 2.9 intitulée “clause pénale” du bail, la somme de 2 249,06 € sera majorée de 10% à compter du 27 novembre 2024 et portera intérêts au taux légal majoré d’un point.

Sur les autres demandes :

La SARL Serpad [Localité 10], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

A la suite de la présente procédure, MM. [L], [B] et [O] [E] ont exposé des frais non compris dans les dépens. L’équité commande de l’en indemniser. La SARL Serpad [Localité 10] sera condamnée à leur payer la somme globale de 800 € au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Constate que la clause résolutoire prévue dans le bail commercial signé le 16 octobre 2019 par MM. [L], [B] et [O] [E], d’une part, et la SARL Serpad [Localité 10], d’autre part, et ayant pour objet un local à usage commercial sis à [Adresse 11], est acquise de plein droit au 27 décembre 2024 ;

Condamne la SARL Serpad [Localité 10] à payer à MM. [L], [B] et [O] [E], à titre de provision, en deniers et quittances, la somme de 2 249,06 € TTC à valoir sur les loyers et charges échus et impayés à la date de la résiliation du bail ;

Dit que la somme de 2 249,06 € sera majorée d’une provision égale à 10 % à valoir sur l’indemnité due au titre de la clause pénale prévue au contrat et portera intérêts au taux légal majoré d’un point à compter du 27 novembre 2024 ;

Condamne la SARL Serpad [Localité 10] à payer à MM. [L], [B] et [O] [E] à titre de provision, une indemnité trimestrielle d’occupation due à compter du 28 décembre 2024 inclus et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 1 499,37 € ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de la SARL Serpad [Localité 10] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée en tel lieu qu’elle désigné, à défaut que les bailleurs désignent ;

Dit n’y avoir lieu à assortir la décision d’une astreinte provisoire ;

Condamne la SARL Serpad [Localité 10] à payer à MM. [L], [B] et [O] [E] la somme globale de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Serpad [Localité 10] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,