TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Première Chambre

JUGEMENT

17 NOVEMBRE 2025

N° RG 20/05670 – N° Portalis DB22-W-B7E-PVEM

Code NAC : 63B

DEMANDEURS :

Madame [I] [K]

née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 17] (78)

demeurant [Adresse 8]

[Localité 7]

Monsieur [T] [Z] [N] [P]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 13] (06)

demeurant [Adresse 8]

[Localité 7]

représentés par M^e Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, toque 617, avocat postulant et M^e Julie HUCHETTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.P. [14] (anciennement dénommée la société civile professionnelle [11] [M] [J]) immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le N° [N° SIREN/SIRET 5], dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, toque 52

Copie exécutoire : M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 617, M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 52

ACTE INITIAL du 20 Octobre 2020 reçu au greffe le 09 Novembre 2020.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 08 Septembre 2025, Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, et Madame MARNAT, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistées de Madame BEAUVALLET, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Novembre 2025.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente

Madame DAUCE, Vice-Présidente

Madame MARNAT, Juge

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [I] [K] et Monsieur [T] [P] ont fait appel à la SCP [11] [M] [J], désormais dénommée SCP [14] (ci-après la SCP [14]) pour les assister dans l’acquisition d’un bien immobilier.

Par acte authentique en date du 13 avril 2016 établi par Maître [X], notaire à [Localité 15], avec la participation de Maître [J], une promesse de vente d’un pavillon situé à [Adresse 8] cadastré section A0 sous le numéro [Cadastre 4] a été signée par Madame [D] [B], Madame [S] [F] et Monsieur [A] [F] (ci après les consorts [F]) au profit de Monsieur [P] et Madame [K].

Aux termes de cet acte, il a été rappelé en page 13 que :

— le bien est situé dans une zone d’assainissement collectif,

— le bien est équipé d’un assainissement de type individuel,

— un contrôle a été effectué par la société [10] qui ne porte pas sur le contrôle technique de la fosse septique.

Une condition suspensive relative à l’établissement d’un contrôle de l’assainissement individuel a été insérée et il a été prévu qu’en cas d’absence de conformité, le promettant s’engageait à régulariser les travaux de mise en conformité dont la justification devra résulter de la production d’un certificat de conformité.

La société [12] a procédé à des travaux de mise en conformité et établi une attestation de conformité le 5 septembre 2016.

Par acte authentique dressé le 6 septembre 2016 par Maître [J] avec la participation de Maître [V], l’acte de vente a été signé.

Madame [K] et Monsieur [P] ont fait diviser la parcelle en deux et ont proposé le pavillon secondaire à la vente en 2019. A cette occasion, ils ont découvert l’absence de diagnostic et de certificat de conformité conforme aux exigences légales. Ils ont alors fait effectuer le diagnostic par le service public d’assainissement non collectif de la commune qui a conclu à l’absence de conformité de l’installation. Le bien a néanmoins été vendu au cours de l’année 2020.

*****

Par actes d’huissiers délivrés les 20 et 29 octobre 2020, Madame [I] [K] et Monsieur [T] [P] ont fait assigner la SCP [14] ainsi que Madame [D] [B], Madame [S] [F] et Monsieur [A] [F] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de les voir condamner à titre principal in solidum à les indemniser du préjudice subi, d’une part, au titre de la faute commise par la SCP [14] et d’autre part, correspondant à la restitution d’une partie du prix de vente concernant les consorts [F].

Par acte délivré le 8 avril 2022, Madame [D] [B], Madame [S] [F] et Monsieur [A] [F] ont fait assigner la SARL [12] devant le tribunal judiciaire de Versailles en intervention forcée et garantie.

Par ordonnance datée du 4 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.

Saisi d’un incident par les consorts [F] aux fins de voir déclarer prescrite l’action intentée sur le fondement de l’obligation de délivrance fondée sur les articles 1604 et suivants du code civil et irrecevable l’action intentée sur le fondement des vices cachés, le juge de la mise en état, au terme d’une ordonnance du 23 janvier 2024, a débouté les demandeurs à l’incident de toutes leurs demandes.

Par ordonnance du 4 juin 2024, le juge de la mise en état, constatant l’accord des parties pour cette mesure, a ordonné une médiation. Un accord a été trouvé entre les vendeurs et les acquéreurs.

Par ordonnance du 5 septembre 2025, le juge de la mise en état a dit parfaits les désistements constatés, a dit en conséquence que l’instance et l’action étaient éteintes à l’égard des consorts [F] et de la société SARL [12], a constaté que l’instance se poursuivait entre Madame [K] et Monsieur [P], d’une part, et la SCP [14], d’autre part, a rejeté la demande de la SCP de notaires formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, laissant à chacune des parties la charge de ses dépens liés à l’incident et aux consorts [F] la charge des dépens liés à la procédure. Il a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 8 septembre 2025.

*****

Aux termes de leurs conclusions en réponse n°4 notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, Madame [I] [K] et Monsieur [T] [P] demandent au tribunal de :

— condamner la SCP [14], anciennement dénommée la société civile professionnelle [11] [M] [J] à leur payer la somme de 61.120 euros à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2019 à titre d’indemnité pour les préjudices subis en raison de la faute de la SCP ;

— condamner la SCP à leur payer la somme de 7.451,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2019 en raison de la mauvaise exécution de sa prestation par l’étude ;

— débouter la SCP [14], anciennement dénommée la société civile professionnelle [11] [M] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCP [14], anciennement dénommée la société civile professionnelle [11] [M] [J] à leur payer une indemnité de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Madame [K] et Monsieur [P] exposent qu’au regard des dispositions de l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, qui renvoie aux articles L . 271-4 et L. 271-5 du même code, en vigueur à la date de la vente du bien immobilier litigieux, il est nécessaire, lorsqu’un bien immobilier dispose d’un système d’assainissement non collectif, d’annexer à l’acte de vente un diagnostic d’assainissement non collectif ainsi qu’un certificat de conformité de l’installation d’assainissement dressé sur la base de ce diagnostic. Ils ajoutent qu’en application de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales, ce diagnostic ne peut être délivré que par la mairie ou le SPANC de la commune, à l’exclusion de toute autre entité publique ou privée non mandatée par eux.

Ils affirment que la SCP [14] a manqué en premier lieu à son obligation de résultat qui était de procéder aux vérifications légales relatives aux actes et opérations pour lesquels elle intervenait, lui reprochant de ne pas avoir vérifié la présence du diagnostic d’assainissement et du certificat de conformité au stade de la promesse de vente puis de l’acte de vente, relevant que ni le constat du cabinet [10], ni l’attestation de conformité établie par la SARL [12] ne répondent aux exigences légales. Ils insistent sur le devoir de vigilance renforcée de la SCP [14] sur ce point au stade de l’acte de vente du fait de sa mention dans la promesse de vente. Ils considèrent que la société engage ainsi sa responsabilité à leur égard sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ils reprochent en second lieu à la SCP [14] d’avoir manqué à son obligation, toujours de résultat, d’information et de conseil à leur égard. Ils considèrent insuffisante la seule mention de l’obligation d’annexer à l’acte un diagnostic d’assainissement non collectif dans la promesse de vente et l’acte de vente, rappellent qu’aucun diagnostic de la mairie d'[Localité 7] ou du SPANC n’a été annexé à la promesse ou à l’acte de vente et contestent le fait qu’il n’était pas possible, à l’époque de la vente, d’obtenir de tels documents, le SPANC ayant été créé en 2012. Ils précisent que l’attention des notaires avait été attirée sur le fait qu’ils souhaitaient, en cas d’obligation de mise en conformité, que les travaux correspondants soient pris en charge exclusivement par les vendeurs. Ils estiment ne pas avoir été informés par le notaire des risques et conséquences de l’absence de diagnostic établi par la commune en annexe de l’acte de vente, de sorte qu’ils n’ont pu contracter en toute connaissance de cause et avec un consentement parfaitement éclairé, précisant que s’ils avaient été informés, ils auraient pu exiger une mise aux normes préalablement à l’acquisition du bien ou revoir le prix à la baisse compte tenu du montant significatif des travaux de mise en conformité.

En réponse aux moyens développés par la SCP [14], Madame [K] et Monsieur [P] soutiennent notamment avoir un intérêt à agir malgré la vente du pavillon secondaire en 2020 puisqu’ils forment une demande indemnitaire liée à leur achat en 2016. Ils soulignent que la SCP [14] ne démontre pas qu’il n’y avait pas de SPANC sur la commune d'[Localité 7] à la date de la vente litigieuse et que la liste indicative des entreprises aptes à établir un certificat de conformité établie par la commune est relative aux installations d’assainissement collectives et non pas aux systèmes d’assainissement non collectifs, en déduisant que la SARL [12] n’était pas habilitée à effectuer un diagnostic sur un système d’assainissement non collectif.

Les demandeurs exposent avoir subi plusieurs préjudices en lien avec les manquements de la SCP [14] à ses obligations et prétendent à l’indemnisation suivante :

— coût de remise en état des installations, suite à devis actualisé au 13 décembre 2024 : 47.275,31 euros,

— frais de diagnostics du SPANC : 2 fois 229 euros,

— étude de mise aux normes : 860 euros,

— frais de certification de mise en conformité : 2 fois 318 euros,

— coût de remise en état du jardin : 2.000 euros,

— jours de travail perdus pour être présent au moment des diagnostics et pour le futur suivi des travaux : 2.800 euros par jour, à parfaire,

— perte de chance de pouvoir négocier le prix en fonction de la non-conformité,

— conséquences de la surévaluation du prix sur les droits de mutation évaluées à 6% de 33.954 euros, soit 2.037 euros,

— conséquences de la surévaluation du prix sur le coût du prêt immobilier évaluées à un TEG de 1,7% sur la somme de 33.954 euros pendant 15 ans : 4.537 euros,

— manque à gagner sur le prix de vente de 10.592 euros,

— retard pour la réalisation de la vente du pavillon en 2019 du fait de la découverte de la non-conformité du système d’assainissement : 7.200 euros à parfaire,

— préjudice de jouissance, du fait de l’absence de système d’assainissement et de l’état du jardin et de la maison à prévoir pendant la durée des travaux : 5.000 euros,

— préjudice moral, correspondant aux contrariétés générées par la situation, à l’état de stress et à l’inquiétude financière qu’ils disent avoir subi ainsi qu’à la trahison de leur confiance par leur notaire : 5.000 euros.

Ils déduisent du total de 88.120 euros le montant de l’indemnité transactionnelle perçue des consorts [F] de 27.000 euros et réclament par conséquent la somme de 61.120 euros à la SCP [14]. Ils ajoutent à cette demande la somme de 7.451,34 euros au titre des honoraires versés à l’étude notariale, du fait de la mauvaise exécution de sa prestation par l’étude.

Aux termes de ses conclusions en réponse n°6 notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, la SCP [14], anciennement dénommée SCP [11] [M] [J], demande au tribunal de :

— débouter Madame [K] et Monsieur [P] de l’ensemble de leurs demandes;

— condamner Madame [K] et Monsieur [P] solidairement à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [K] et Monsieur [P] in solidum aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP COURTAIGNE AVOCATS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCP [14] conteste tout manquement à son obligation de procéder aux vérifications légales comme à son obligation d’information et de conseil à l’égard de Madame [K] et Monsieur [P]. Elle rappelle à cet égard l’ensemble des dispositions relatives au système d’assainissement figurant à la promesse de vente puis dans l’acte de vente. S’agissant du reproche qui lui est fait de ne pas avoir annexé un diagnostic établi par la mairie, elle soutient qu’il n’y avait pas de SPANC actif sur la commune d'[Localité 7] au moment de la vente, ce qui contraignait les parties à recourir à une entreprise habilitée pour effectuer les contrôles, comme l’établit la liste de ces entreprises fournie par la commune aux vendeurs en 2016 et un courrier électronique de la mairie en réponse à une interrogation du notaire en 2019 sur les modalités de contrôle en 2016. Elle relève que la société SARL [12] qui a établi l’attestation de conformité était agréée dans la réalisation des travaux d’assainissement, qu’elle a réalisé les travaux prévus au terme de la promesse de vente et qu’elle a délivré le certificat de conformité pour le jour de la signature de l’acte de vente. Elle en déduit que le contrôle a été effectué et les termes de la promesse de vente respectés. Elle soutient avoir été particulièrement vigilante, au contraire des reproches qui lui sont faits, en faisant dépendre la réalisation de la promesse de vente d’une condition suspensive en lien avec le contrôle de la conformité du système d’assainissement du bien. Elle ajoute qu’il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir la compétence pour déterminer si le contrôle de la conformité de l’installation de l’assainissement a été effectué dans les règles de l’art.

La SCP [14] considère qu’elle n’a pas manqué à son obligation de conseil ou d’information au regard de tout ce qui a été démontré, à savoir qu’il n’existait pas de SPANC actif et compétent sur la commune à l’époque des faits ; que de ce fait, les services de la mairie ne procédaient pas au contrôle des assainissements individuels mais invitaient les parties à recourir à une entreprise habilitée pour effectuer les contrôles ; que lors de la vente, les parties ont été informées que le contrôle effectué par la société [10] n’était pas complet ; que la société [12] qui a établi l’attestation de conformité est une société agréée dans la réalisation des travaux d’assainissement ; qu’elle avait réalisé les travaux prévus au terme de la promesse de vente et a délivré un certificat de conformité pour le jour de la signature de la vente ; que les notaires n’ont pas la compétence pour déterminer si le contrôle de la conformité de l’installation de l’assainissement a été ou non effectué dans les règles de l’art.

Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que mieux informés, les acquéreurs n’auraient pas contracté. Elle souligne que le bien a été revendu sans difficulté en 2020 et que, concernant la clause d’assainissement, il est notamment indiqué à l’acte que le vendeur déclare que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique ; que le SARP d’Ile de France a constaté, au terme d’un diagnostic du 25 septembre 2019, que l’installation était non conforme et que l’acquéreur, informé de cette situation, déclarait en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur, soulignant qu’en l’espèce, les demandeurs ont vendu le bien, après division, au frère de Madame [K] qui exerce la profession d’avocat.

Contestant toute faute de sa part, la SCP [14] considère que les préjudices allégués par Madame [K] et Monsieur [P] ne sont pas en lien de causalité avec ses propres agissements. Elle rappelle qu’il était indiqué dans la promesse de vente que dans l’hypothèse où le contrôle de l’installation individuelle ne serait pas conforme ou présenterait des anomalies, le promettant s’engageait à faire effectuer les travaux de mise en conformité à ses frais exclusifs, préalablement à la réitération des présentes.

En tout état de cause, la SCP de notaires fait valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve des préjudices qu’ils allèguent.

Elle relève qu’au regard du protocole d’accord signé entre vendeurs et acquéreurs, les demandeurs ont été indemnisés par les vendeurs des préjudices allégués. Elle rappelle qu’il résulte nécessairement d’une transaction des concessions réciproques entre les parties et que le notaire n’a pas à supporter ces concessions, soulignant que les montants revendiqués correspondent à deux installations neuves d’assainissement et sont particulièrement excessifs. Elle rappelle également que le bien immobilier a fait l’objet d’une division et que le second réseau d’assainissement a été acquis en l’état, les acquéreurs s’étant engagés à faire leur affaire personnelle de la non-conformité de l’installation. Elle soutient que les préjudices allégués revêtent un caractère éventuel et qu’il ne peut être réclamé au notaire de restitutions auxquelles un contractant est condamné, ces restitutions ne constituant pas un préjudice indemnisable. Elle ajoute que les demandeurs ne peuvent revendiquer un quelconque montant sur un bien qui ne leur appartient plus. Elle relève l’absence d’expertise judiciaire pour constater l’existence ou non de désordres liés à la vente sur l’un ou l’autre des réseaux et évaluer si nécessaire le coût des réparations. Elle en déduit que ni la nécessité, ni la pertinence des travaux mentionnés sur le devis produit, ni leur lien avec la vente survenue il y a plusieurs années ne sont établis. Elle rappelle que le seul préjudice susceptible d’être en lien avec un défaut d’information est une perte de chance de ne pas contracter tout en soulignant que les demandeurs ne démontrent pas qu’informés différemment, ils auraient agi différemment. Elle ajoute que l’acte de vente ne mentionne qu’une seule conséquence à l’absence de contrôle par un SPANC qui est l’impossibilité pour le vendeur de faire valoir la clause d’exonération au titre de la garantie des vices cachés.

Le tribunal renvoie expressément aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 08 septembre 2025, a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité civile du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces textes, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. Il est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Il doit aussi, dans le cadre de ses missions, veiller à l’efficacité des actes qu’il rédige.

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation d’information et de conseil.

Pour être retenue, la responsabilité du notaire suppose que soient démontrés par le demandeur, sur qui pèse la charge de la preuve, une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

En l’espèce, Madame [K] et Monsieur [P] reprochent à leur notaire de ne pas avoir veillé à ce qu’un diagnostic soit établi et annexé à l’acte de vente, permettant, ou pas, de confirmer l’attestation de conformité du système d’assainissement non collectif qui avait été établie par la société [12] qui avait procédé, entre la promesse de vente et la vente, à des travaux visant à réaliser ce système.

En effet, à l’occasion de la signature de la promesse de vente, l’attention des parties avait été attirée sur le fait que le bien objet de la vente était situé dans une zone d’assainissement collectif mais qu’en réalité, la sente de la cour aux choux, voie publique, ne disposait d’aucun équipement d’assainissement ; que l’immeuble était équipé d’un système d’assainissement de type individuel ; que le diagnostic de l’installation effectué par la société [10] indiquait simplement que le pavillon n’était pas raccordé au réseau d’assainissement communal et que le promettant s’obligeait à faire procéder à ses frais à un contrôle technique de l’installation par une société habilitée à délivrer une attestation de contrôle de bon fonctionnement de l’installation.

L’acte prévoyait ensuite que dans l’hypothèse où le contrôle de l’installation individuelle du bien ne serait pas conforme ou présenterait des anomalies, le promettant s’engageait à faire effectuer les travaux de mise en conformité à ses frais exclusifs, préalablement à la vente, et qu’il en justifierait par la production d’un certificat de conformité de l’installation d’assainissement individuel.

Par la suite, l’acte de vente est ainsi rédigé :

“Le notaire soussigné informe les parties :

— que la vente d’un bien immobilier comportant un système d’assainissement individuel, de type fosse septique ou autre, suppose un diagnostic qui doit être effectué par la mairie et annexé à l’avant-contrat de vente et à la vente ; sans ce diagnostic le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés,

— et que dans tous les cas où le diagnostic révèle une non-conformité, les travaux de mise en conformité sont à effectuer par l’acquéreur dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente.”

Le notaire rédacteur de l’acte de vente rappelle ensuite ce qui avait été convenu dans la promesse de vente, rédigée par le notaire des promettants. Et il poursuit :

“A ce sujet, le vendeur déclare que les travaux sont effectués la semaine dernière et ce jour et s’engage à faire procéder à la réception des travaux, avec remise en état initial, en présence de l’acquéreur au plus tard ce jour à 19 heures, et à fournir le facture acquittée au plus tard à la fin de la semaine.

Sont annexés au présent acte le devis de la SARL [12] du 26 juillet 2016 ainsi que l’attestation de conformité délivrée par la même société”.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que des travaux se sont avérés nécessaires et qu’ils ont été confiés à la société [12]. Il n’est toutefois communiqué aucun diagnostic établi ou validé par le SPANC de la commune, annexé à l’acte de vente. Ont seulement été annexés à l’acte le devis descriptif des travaux (changement de fosse septique) et l’attestation de conformité assainissement – eaux pluviales établie le 5 septembre 2016, jour de réitération de la vente, par la société qui avait réalisé les travaux.

La société atteste avoir réalisé des travaux de mise en séparatif des réseaux E.U (eaux usées) et E.P (eaux de pluie) pour la propriété sise [Adresse 8] à [Localité 7] avec les précisions suivantes :

Maison d’habitation principale :

— eaux pluviales : évacuation par puisard

— eaux usées : traitement par fosse septique, évacuation vers puisard

— eaux grasses : traitement par bac dégraisseur, évacuation vers puisard

Pavillon secondaire :

— eaux pluviales : évacuation par puisard

— eaux usées : traitement par fosse septique, évacuation par lit d’épendage.

Conclusions

Les installations autonomes et privatives sont conformes aux réglementations et normes en vigueur.

Il est donc indéniable que le diagnostic portant sur la conformité de l’assainissement non collectif n’était pas réalisé au moment de la signature de la promesse de vente et que si un diagnostic a été fait par la suite, puisque des travaux ont été réalisés, il n’a pas davantage été annexé au moment de la signature de l’acte de vente malgré le rappel, par le notaire rédacteur, non seulement de l’obligation d’effectuer un tel diagnostic par la mairie et de l’annexer à l’avant-contrat de vente et à la vente, mais également des conséquences de l’absence de ce diagnostic, à savoir que le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés,

Il résulte des dispositions de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation relatif au dossier de diagnostic technique qui doit être fourni par le vendeur que ce dossier doit comprendre le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif et qu’en l’absence de ce document, lors de la signature de l’acte authentique, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Le texte même envisage donc la possibilité que ce diagnostic ne figure pas à l’acte de vente.

La sanction est alors que le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, le notaire n’a pas attiré l’attention des acquéreurs sur le fait que l’attestation délivrée par la société [12] le 5 septembre 2016 ne correspondait pas au diagnostic visé au code de la santé publique.

Il y a lieu d’observer que le même reproche pourrait être fait au notaire des vendeurs qui aurait pu attirer leur attention sur les conséquences de l’absence de diagnostic annexé à l’acte de vente.

L’absence de conformité du système d’assainissement, au stade de la promesse de vente, peut se déduire du fait que les vendeurs ont fait procéder à des travaux de remise en conformité et qu’ils ont produit pour la vente, conformément à ce qui était indiqué à la promesse de vente, une attestation de conformité établie par une société dont le logo précise “TRAVAUX PUBLICS, ASSAINISSEMENT AGREE, MACONNERIE, SECOND ŒUVRE”.

Le notaire ne peut annexer un document qui ne lui a pas été communiqué et qui manifestement n’existait pas en l’espèce.

Il a toutefois mentionné dans son acte les conséquences découlant, pour les vendeurs, de l’absence de ce diagnostic, à savoir l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Les acquéreurs soutiennent que le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil. Mais au regard des éléments dont il disposait au moment de la vente, rien ne lui permettait de suspecter que le système d’assainissement n’était pas conforme puisque des travaux avaient été réalisés par une société qui se prétendait compétente pour les faire et qu’une attestation de conformité avait été produite.

Au demeurant, ce n’est pas parce que, en 2019, à l’occasion de leur projet de mise en vente du pavillon secondaire de la propriété, Madame [K] et Monsieur [P] ont été informés que leur système d’assainissement n’était pas conforme que cela signifie qu’il ne l’était pas non plus, lors de leur achat, trois ans plus tôt, en 2016.

D’ailleurs, le document communiqué pour établir que l’installation n’est pas conforme est uniquement relatif au pavillon secondaire destiné à être vendu (pièce n°6 des demandeurs). Il résulte en outre de ce document que les acquéreurs n’ont effectué aucun contrôle et aucun entretien de l’installation depuis leur achat en 2016.

Par ailleurs, seul un bordereau d’envoi du rapport de contrôle est produit en pièce n°24 et non le rapport lui même, outre la facture de l’étude filière en pièce n°25.

Il en résulte qu’il n’est nullement établi que la non-conformité affectant le système d’assainissement du pavillon secondaire touche également le système d’assainissement de la maison principale ni que les travaux prévus aux termes des devis des sociétés [6] en 2019 ou [16] en 2020 puis [9] en 2024 sont en lien avec des non-conformités datant de la vente de 2016 et affectant les deux systèmes d’assainissement.

En outre, s’il existe, à l’occasion des démarches engagées par les demandeurs pour vendre leur bien, et en particulier pour obtenir un diagnostic relatif à l’assainissement individuel, un courriel du 6 septembre 2019 de GPSEO indiquant que “l’entreprise [12] n’est pas habilitée à réaliser ce type de diagnostic.” (assainissement individuel), cela ne signifie pas qu’elle n’était pas habilitée à faire des travaux d’assainissement en 2016 et que le notaire aurait dû le savoir.

A cet égard, les vendeurs ont justifié avoir fait appel à cette société à l’époque parce que son nom figurait sur une liste qui lui avait été donnée par la Mairie. Si la société [12] n’était pas habilitée pour intervenir sur les dispositifs d’assainissement non collectif, elle n’aurait pas accepté de faire les travaux et de rédiger une attestation, mettant en jeu sa responsabilité professionnelle.

Enfin et en tout état de cause, si un diagnostic avait été exigé avant la signature de la vente sur les conseils de la SCP [14], rien ne permet d’établir, au regard des éléments du dossier, que ce diagnostic aurait conclu que le système d’assainissement n’était pas conforme puisqu’il n’y a pas eu d’expertise judiciaire pour l’établir et que le rapport de contrôle de l’assainissement du 19 novembre 2029 n’est pas communiqué, de sorte que la non-conformité révélée en 2019 n’est établie que pour le système d’assainissement du pavillon secondaire. Et si le système avait été déclaré non conforme, les vendeurs auraient assumé le coût de la remise en état, ce à quoi ils se sont finalement obligés en signant un protocole transactionnel avec les acquéreurs, lesquels semblent au demeurant s’accomoder de cette non-conformité depuis 2016 puisqu’ils fondent leur demande indemnitaire sur des devis et non sur des factures, étant rappelé que le pavillon secondaire a en outre été vendu en l’état, à charge pour l’acquéreur de mettre le système d’assainissement en conformité avec la réglementation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucune faute de la SCP [14], susceptible de donner lieu à un préjudice indemnisable, n’est donc caractérisée.

Madame [K] et Monsieur [P] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Succombant à l’instance, Madame [K] et Monsieur [P] seront condamnés aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de condamner les demandeurs à payer une indemnité de 3.000 euros à la SCP [14] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par Madame [K] et Monsieur [P] sur le même fondement sera rejetée, au regard du sens de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [I] [K] et Monsieur [T] [P] de toutes leurs demandes,

CONDAMNE Madame [I] [K] et Monsieur [T] [P] à verser à la SCP [14] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [I] [K] et Monsieur [T] [P] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [K] et Monsieur [T] [P] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 NOVEMBRE 2025 par Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT