TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 23/01174 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YRXT

Minute : 24/00142

S.A. BATIGERE HABITAT HLM

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [E] [Z]

Madame [J] [N] épouse [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie délivrée à :

M [Z] [E]

Mme [Z] [J]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT-SEPT MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 27 février 2024

tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT HLM, demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Directeur général, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [J] [N] épouse [Z], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 26 novembre 1999, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 2. 167, 95 F et 1. 164, 78 F de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 27 février 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT – représentée par son conseil – reprend les terme de son assignation pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— et de condamner ces derniers au paiement

* solidairement de la somme actualisée de 303, 16 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* solidairement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux,

— outre solidairement une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT précise que le dernier règlement a été effectué le 16 février 2024 pour un montant de 550 €.

Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] ne contestent pas le montant de la dette et sollicitent l’octroi de délais de paiement. Ils proposent de verser 50 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant.

Ils souhaitent également se maintenir dans les lieux et demandent la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] indiquent qu’ils ne travaillent pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, les défendeurs comparaissent, de sorte que l’ordonnance est contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 1er décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 26 novembre 1999 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2023, pour la somme en principal de 2. 560, 18 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] restent devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 303, 16 € à la date du 19 février 2024.

Il inclut des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale d’un montant de 114, 30 euros qui ne sauraient être retenues, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que la locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

En outre, des frais d’assurance sont mentionnés au décompte.

Aux termes de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Mais selon cet article, « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire » et «  Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat ».

En l’espèce, la société bailleresse ne justifie pas avoir informé la locataire de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte ni lui avoir transmis une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La somme de 2 X 4 = 8 euros ne saurait venir alourdir le montant de la dette locative faute de justification.

Le montant de l’arriéré locatif s’élève donc à 303, 16 – (114, 30 + 8 ) = 180, 86 euros.

Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 18 juin 2023, Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] restent redevables du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Ils seront par conséquent condamnés conjointement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 180, 86 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 19 février 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (17 avril 2023).

.III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière. En outre, ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 18 juin 2023 ;

— que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA d’HLM BATIGERE HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT soit en droit d’exiger des défendeurs conjointement le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z], parties perdantes, supporteront conjointement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] seront condamnés à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 1999 entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT et Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 juin 2023 ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] et à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à titre provisionnel la somme de 180, 86 € (décompte arrêté au 19 février 2024, incluant une dernière échéance de janvier 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 ;

AUTORISONS Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en3 mensualités de 50 € chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA d’HLM BATIGERE HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] ;

* que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] soient condamnés conjointement à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [N] épouse [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par la greffière.

La greffière, La juge des référés,