TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03231

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IB65

JUGEMENT du 07/11/2025

Monsieur [G] [N]

Madame [P] [N] épouse [F]

C/

Monsieur [U] [J] [D]

Madame [T] [X] [C]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

M^e Isabelle MARTINS

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Monsieur [U] [J] [D]

Madame [T] [X] [C]

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [N]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Isabelle MARTINS, Avocat au Barreau de MELUN

Madame [P] [N] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Isabelle MARTINS, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [J] [D]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [T] [X] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1 novembre 2022, M. [G] [N] et Mme [P] [N] épouse [F] ont loué à M. [U] [D] et Mme [T] [C], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 700,00 € outre 200,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, M. [G] [N] et Mme [P] [N] épouse [F] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 908,60 € au titre des loyers et charges échus mois de juin 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, M. [G] [N] et Mme [P] [N] épouse [F] ont fait assigner M. [U] [D] et Mme [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 8 244,26 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 908,60 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 742,33 euros par mois, outre les charges d’un montant de 222,00 euros, et taxes en sus, avec intérêts de retard au taux légal, outre la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1342-32 du code civil jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,dire que ces intérêts seront capitalisés au moins pour une année entière en application de l’article 1154 du code civil (devenu 1343-2 du code civil),ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et la notification à la CCAPEX.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 11 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 septembre 2025.

A cette audience, M. [G] [N] et Mme [P] [N] épouse [F], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 052,25 €, au titre des loyers et charges échus au 12 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Ils précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où les locataires ne justifient pas être en capacité de solder la dette et que le paiement du loyer courant n’a pas repris en totalité.

Cités par actes délivrés à son domicile pour M. [U] [D] et à sa personne pour Mme [T] [C], seul M. [U] [D] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette en totalité en novembre 2025. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il expose qu’il était gestionnaire dans l’agence mandatée par les bailleurs mais qu’il a été licencié. Il explique que dans ce cadre il a retenu les sommes dans l’attente du paiement de ses salaires. Il déclare avoir mobilisé sa famille pour l’aider à payer sa dette et annonce qu’il sera en mesure de solder celle-ci en novembre 2025. il précise ne pas disposer de justificatifs car les fonds proviennent de l’étranger. Il reconnaît ne pas avoir repris le paiement du loyer courant mais annonce qu’il sera en mesure de la faire en novembre 2025.

Interrogé sur sa situation financière, il indique être au chômage sans indemnités mais précise que Mme [C] est agent de voyage et perçoit un salaire mensuel de 2800,00 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 10 juin 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, leur demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [G] [N] et Mme [P] [N] épouse [F] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 septembre 2025, la dette locative de M. [U] [D] et Mme [T] [C] s’élève à la somme de 9 734,42 € (soit la somme de 10 052,25 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 317,83 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [U] [D] et Mme [T] [C] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 6 juin 2024 pour la somme de 2 908,60 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement et compte tenu du montant de la dette, de la situation financière des locataires et de l’absence de pièces susceptibles de justifier de l’aide financière annoncée, ceux-ci n’apparaissent pas en capacité d’apurer leur dette locative dès novembre 2025.

M. [U] [D] et Mme [T] [C] seront donc déboutés de leur demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 1 novembre 2022 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 août 2024.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

L’expulsion de M. [U] [D] et Mme [T] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [U] [D] et Mme [T] [C] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [U] [D] et Mme [T] [C] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [D] et Mme [T] [C] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et ceux de la notification à la CCAPEX.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [G] [N] et Mme [P] [N] épouse [F] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [U] [D] et Mme [T] [C] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 1 000,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [D] et Mme [T] [C] à verser à M. [G] [N] et Mme [P] [N] épouse [F] la somme de 9 734,42 € (décompte arrêté au 12 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 6 juin 2024 sur la somme de 2 908,60 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2022 entre M. [G] [N] et Mme [P] [N] épouse [F], d’une part, et M. [U] [D] et Mme [T] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 7 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [D] et Mme [T] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [D] et Mme [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] [N] et Mme [P] [N] épouse [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [T] [C] solidairement à verser à M. [G] [N] et Mme [P] [N] épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [T] [C] in solidum à verser à M. [G] [N] et Mme [P] [N] épouse [F] une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [T] [C] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,