TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/04061 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YWRR

N° de MINUTE : 24/01777

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, SAS, prise en la personne de ses représentants légaux dûment domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

C/

DEFENDEUR

Monsieur [X] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [W] est propriétaire des lots n°24 et 63 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93).

Par actes de commissaire de justice des 14 février 2024, 20 février 2024 et 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [X] [W] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] en toutes ses demandes et LE DECLARER bien fondé,

— CONDAMNER Monsieur [X] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 10.780, 05 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er juillet 2020 (appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2020 inclus) au 15 janvier 2024 (appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2024, appel travaux loi Alur et appel travaux bâtiment B émis le 1er janvier 2024 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 26 novembre 2021, date de la 1ère mise en demeure, sur la somme de 2.469, 71 €, à compter du 18 avril 2023, date de la 2ème mise en demeure, sur la somme de 4.215, 36 €, à compter du 20 octobre 2023, date de la 3ème mise en demeure, sur la somme de 4.772, 42 € et à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus,

— CONDAMNER Monsieur [X] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.600 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— CONDAMNER Monsieur [X] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 228 € au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL »,

— CONDAMNER Monsieur [X] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 2.400 € au titre des frais irrépétibles de procédure,

— CONDAMNER, enfin, Monsieur [X] [W] aux entiers dépens de l”instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat à la Cour, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [X] [W], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci depuis le 1er juillet 2020. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [X] [W] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui lui ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [X] [W] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 juin 2024 et fixée à l’audience du 20 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [W];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 septembre 2020, 18 septembre 2021, 25 juin 2022 et 14 octobre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 14 octobre 2023 au 15 octobre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.780,05 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 26 novembre 2021, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [X] [W], sur la somme de 2.445,71 euros, à compter du 18 avril 2023, date de la seconde mise en demeure dont il est justifié, sur la somme de 1.745,65 euros, à compter du 20 octobre 2023, date de la troisième mise en demeure dont il est justifié, sur la somme de 2.560,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 228 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 26 novembre 2021.

Il est justifié de l’envoi de cette mise en demeure ainsi que d’une seconde mise en demeure le 18 avril 2023, facturées chacune 24 euros. Cependant, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à ces dates, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification, il ne peut être fait droit aux demandes formées à ce titre.

Il est également imputé des frais de « honoraires procédure Annamali », à hauteur de 180 euros, le 05 décembre 2023. Si de tels frais sont bien prévus par le contrat de syndic applicable à cette date, versé en pièce n°46, ce n’est cependant qu’en cas de diligences exceptionnelles. Or il n’est pas justifié en l’espèce de la mise en œuvre par le syndic de diligences particulières ou inhabituelles dans le cadre de la présente procédure. Cette demande sera en conséquence également rejetée.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [X] [W] n’a procédé à aucun paiement de ses charges de copropriété sur la période étudiée, soit entre le 1er juillet 2020 et le 15 janvier 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [X] [W] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Sa carence est d’autant plus injustifiée que Monsieur [X] [W], qui n’habite pas dans ses lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation lui a été signifiée, a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [X] [W], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [W] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat à la cour, et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 10.780,05 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 26 novembre 2021 sur la somme de 2.445,71 euros, à compter du 18 avril 2023 sur la somme de 1.745,65 euros, à compter du 20 octobre 2023 sur la somme de 2.560,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 2.400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat à la cour, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 18 décembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT