TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 04 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/03023 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FCMD

AFFAIRE : S.A. ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE / [G] [H], [Z] [H]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Septembre 2025, décision mise en délibéré au 4 novembre 2025

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître BERTHOZ, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Mme [G] [H]

née le [Date naissance 6] 1975 à MAROC, demeurant [Adresse 5]

comparante

M. [Z] [H]

né le [Date naissance 7] 1973 à MAROC, demeurant [Adresse 5]

non comparant

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme SEMCODA a, par contrat signé le 22 octobre 2012, donné à bail à Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] un appartement (référence 04656-[Numéro identifiant 1]) ainsi qu’un garage référence ([Numéro identifiant 2] 00007) situés [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 530,31 euros, outre des provisions pour charges de 159,87 euros par mois pour l’appartement et un loyer mensuel de 56,10 euros pour le garage.

Selon acte notarié en date du 27 octobre 2023, la société anonyme SEMCODA a vendu l’ensemble immobilier dans lequel est situé le logement et le garage susvisés à la société anonyme ICF SUD-EST MEDITERRANEE.

Par acte de Commissaire de Justice du 10 décembre 2024, remis à étude, société anonyme ICF SUD-EST MEDITERRANEE a fait assigner Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] devant le Juge des contentieux de la protection statuant en référé Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 2 septembre 2025, sur le fondement des article 834, 835 du code de procédure civile et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— constater que, par le jeu de la clause résolutoire contractuelle Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] occupent sans droit ni titre le local sis [Adresse 4] à [Localité 9], qui leur a été loué par le requérant ;

— d’ordonner en conséquence leur expulsion dudit local ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique ;

— de les condamner au paiement de la somme provisionnelle de 10 142,59 euros (638,34 euros pour le garage et 9 504,24 euros pour le logement) correspondant aux loyers impayés au 25 novembre 2024 selon décomptes actualisés) à cette même date, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée en application de l’article 1155 du code civil et ce à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à leur départ et la libération effective des lieux ;

— de mettre à leur charge les entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, le coût de la notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et le coût de la dénonce à Monsieur le Préfet ;

— de les condamner au paiement de la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil.

Le rapport du Pôle médico-social, adressé au greffe le 31 août 2025, indique que Madame [G] [H] s’est présentée à leurs rendez-vous de façon très ponctuelle et qu’elle fait dorénavant l’objet d’un accompagnement social régulier tandis que Monsieur [Z] [H] n’a répondu à aucune sollicitation. Le rapport mentionne que Madame [G] [H] souhaite divorcer de son époux ; qu’elle a toujours assumé les charges familiales seule et a décidé de ne plus payer ses loyers indiquant que la procédure d’expulsion lui permettra d’organiser une séparation de corps avec Monsieur [Z] [H]. Elle a indiqué solliciter un logement social à son nom et déposer un dossier de surendettement. Madame [G] [H] a enfin déclaré percevoir 1 470 euros d’indemnités de chômage par mois et a indiqué que son époux perçoit un salaire de 3 300 euros par mois.

Lors de l’audience du 2 septembre 2025, la société anonyme ICF SUD-EST MEDITERRANEE, représentée, a réitéré ses prétentions et a déposé deux décomptes actualisant le montant de la dette locative au 1er septembre 2025 à la somme de

17 048,42 euros pour l’appartement et 1 233,16 euros pour le garage. Elle a par ailleurs indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement, la dette étant trop importante.

Madame [G] [H] était présente. Monsieur [Z] [H] n’était, quant à lui, ni présent, ni représenté. Madame [G] [H] a indiqué qu’elle connaît des difficultés avec son époux qui ne participe pas aux dépenses du ménage, qu’ils sont tous deux au chômage et qu’elle envisage de déposer un dossier de surendettement. Elle a par ailleurs précisé qu’elle voyait une assistante sociale une fois par mois.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 22 octobre 2012. La clause résolutoire insérée au contrat (article 5-1) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 23 septembre 2024, d’un commandement de payer la somme de 7 502,86 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 24 novembre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles et de constater que Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] sont devenus occupants sans droit ni titre.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés de l’appartement, échéance du mois d’août 2025 comprise, arrêtée au 1er septembre 2025, s’élève à la somme de 17 048,42 euros.

Il ressort par ailleurs du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés du garage, échéance du mois d’août 2025 comprise, arrêtée au 1er septembre 2025, s’élève à la somme de 1 233,16 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer la somme totale de 18 281,58 euros (17 048,42 + 1 233,16) par provision, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer le 23 septembre 2024, sur la somme de 7 502,86 euros et à compter de l’assignation, le 10 décembre 2024 sur le surplus, et jusqu’à parfait paiement.

La société anonyme ICF SUD-EST MEDITERRANEE sera en revanche déboutée de sa demande tendant à ce que les intérêts au taux légal courent à compter de chaque échéance impayée à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux, l’article 1155 du code civil fondant leur demande ne se rapportant aucunement aux intérêts légaux.

Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 24 novembre 2024 du contrat de location conclus entre la société anonyme ICF SUD-EST MEDITERRANEE d’une part et Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] d’autre part, portant sur un appartement référencé 04656-[Numéro identifiant 1] ainsi qu’un garage référencé [Numéro identifiant 2] 00007 situés [Adresse 3] à [Localité 10], par l’effet de clause la résolutoire y étant insérée ;

DIT que Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] à payer à la société anonyme ICF SUD-EST MEDITERRANEE la somme provisionnelle de 18 281,58 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés assortie intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 sur la somme de 7 502,86 euros et à compter du 10 décembre 2024 sur le surplus, et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [H] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,