TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Décembre 2025

N° R.G. : N° RG 22/04277 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XOLU

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.S. APPART CITY

C/

[D] [B]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.S. APPART CITY

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

DEFENDEUR

Monsieur [D] [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Mathieu JACOB de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0182

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique devant :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La société Appart’ City exploite la résidence para-hôtelière «[8] », sise [Adresse 5] et [Adresse 2], immeuble soumis au statut de la copropriété.

M. [D] [B] a acquis, par acte d’adjudication en date du 15 septembre 2016, le lot n°1027 correspondant à un appartement.

Ce lot a été donné à bail, le 09 septembre 2008, par les précédents propriétaires à la société Dom’Ville Services, aux droits de laquelle vient désormais la société Appart’ City.

Aux termes de ce contrat, le bail a été conclu pour une durée de 11 ans et 6 mois, le preneur renonçant à la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, moyennant un loyer global annuel de 6257,15 euros HT et 6601,29 euros TTC, payable trimestriellement à terme échu, le 10 du mois suivant le trimestre.

Par courrier en date du 10 janvier 2017, la société Appart’City a proposé à M. [B] la signature d’un nouveau bail commercial, comportant une résiliation anticipée du bail et une baisse de loyer rétroactive pour l’année 2016 de 6,73 %, au vu du protocole d’accord signé le 07 novembre 2016, fruit des discussions menées entre les dirigeants de la société et les conseils des bailleurs, en présence de la fédération des associations de propriétaires de résidences Appart’Hôtel.

M. [B] n’a pas donné suite à cette proposition.

Par courrier en date du 30 août 2019, la société Appart’City a informé M. [B] que son bien était vétuste et nécessitait ainsi d’être rénové, pour un coût de 17 551 euros TTC à la charge du bailleur, et que le syndicat des copropriétaires avait par ailleurs voté la rénovation des parties communes.

Par courrier en date du 01 décembre 2021, la société Appart’City a transmis à M. [B] la facture de rénovation de son lot, d’un montant de 17 550,50 euros TTC, ainsi que le procès-verbal de réception des travaux réalisés le 05 août 2020.

Se plaignant du non paiement de cette facture, la société Appart’City a, par acte en date du 12 mai 2022, fait assigner M. [B] afin d’obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 17 550,50 euros TTC au titre des travaux réalisés.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1, notifiées par voie électronique le 29 mars 2024, la SAS Appart’City demande, au visa des articles 1719 2°, 1755, 1223, 1224 du code civil, 700 et 515 du code de procédure civile, de :

«RECEVOIR la société APPART’CITY en ses demandes et les déclarer bien-fondés ;

JUGER que Monsieur [D] [B] a manqué à son obligation d’entretien de l’immeuble engageant sa responsabilité contractuelle ;

CONDAMNER Monsieur [D] [B] à payer à la société APPART’ CITY une indemnité de 17.550,50 euros TTC représentant le coût des travaux de rénovation du lot n°1027 de la résidence augmentés des intérêts au taux légal depuis le 30 août 2019, date de la mise en demeure de payer. JUGER que le loyer sera diminué de 20% en réparation du trouble de jouissance subi par le preneur, à compter du 30 août 2019, date de mise en demeure de réaliser les travaux de réfection du lot n°1027, jusqu’à la date de réception des travaux le 5 août 2020.

DEBOUTER Monsieur [D] [B] de sa demande reconventionnelle en résiliation du bail commercial et de l’ensemble de ses autres prétentions ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [D] [B] à payer à la société APPART’ CITY la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [D] [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Johanne Zakine, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

JUGER n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire au titre de la demande de résiliation du bail, comme étant incompatible avec la nature de l’affaire. »

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, M. [B] demande, au visa des articles 1719, 1750, 1732, 1735, 1754 et 1240 du code civil, de :

« Juger que la société APPART’CITY n’apporte pas la preuve de la vétusté des locaux, à savoir du

studio n° 205, propriété de Monsieur [D] [B].

Juger que la lettre du 30 août 2019 de la société APPART’CITY ne constitue pas une mise en demeure au sens de l’article 1222 du Code Civil.

Juger qu’en application de la Jurisprudence citée, la société APPART’CITY n’a pas satisfait aux dispositions de l’article 1720 du Code Civil.

En conséquence, débouter la société APPART’CITY de sa demande en paiement du coût des travaux.

Juger que la société APPART’CITY, compte tenu des travaux qu’elle a elle-même décidés et mis en œuvre, ne peut prétexter avoir subi un préjudice de jouissance.

En conséquence, débouter la société APPART’CITY de sa demande d’indemnisation sous forme de réfaction de 20 % sur le montant du loyer, au surplus pour la période d’août 2019 à août 2020, dont la durée apparaît particulièrement injustifiée.

Juger que la société APPART’CITY a fait preuve, dans le cadre de ses relations contractuelles avec Monsieur [D] [B], d’un comportant déloyal, justifiant, en conséquence, la résiliation du bail.

Prononcer la résiliation du bail pour déloyauté contractuelle, et, en conséquence, ordonner l’expulsion de la société APPART’CITY, ainsi que de tous occupants de son chef, du studio n° 205 constituant le lot de copropriété 1027 de l’immeuble du [Adresse 6].

Condamner la société APPART’CITY à payer à Monsieur [D] [B] la somme de 4.200 Euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Maintenir l’exécution provisoire de droit. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 juin 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 01 avril 2025, reportée à celle du 07 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de « juger »

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la façon suivante :

— par la société Appart’ City :

« JUGER que Monsieur [D] [B] a manqué à son obligation d’entretien de l’immeuble engageant sa responsabilité contractuelle »

« JUGER que le loyer sera diminué de 20% en réparation du trouble de jouissance subi par le preneur, à compter du 30 août 2019, date de mise en demeure de réaliser les travaux de réfection du lot n°1027, jusqu’à la date de réception des travaux le 5 août 2020 »

— par M. [B]

« Juger que la société APPART’CITY n’apporte pas la preuve de la vétusté des locaux, à savoir du

studio n° 205, propriété de Monsieur [D] [B]. »

« Juger que la lettre du 30 août 2019 de la société APPART’CITY ne constitue pas une mise en demeure au sens de l’article 1222 du Code Civil. »

« Juger qu’en application de la Jurisprudence citée, la société APPART’CITY n’a pas satisfait aux dispositions de l’article 1720 du Code Civil. »

« Juger que la société APPART’CITY, compte tenu des travaux qu’elle a elle-même décidés et mis en œuvre, ne peut prétexter avoir subi un préjudice de jouissance. »

« Juger que la société APPART’CITY a fait preuve, dans le cadre de ses relations contractuelles avec Monsieur [D] [B], d’un comportant déloyal, justifiant, en conséquence, la résiliation du bail »

Sur le paiement du coût des travaux de rénovation

L’article 1719 du code civil prévoit que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

De plus, aux termes des articles 1755, 1732 et 1735 du même code «aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » (article 1755), le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732) et il « est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires » (article 1735).

Enfin l’article 1104 du code civil prévoit que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

En l’espèce, la société Appart’City explique que le bien de M. [B] était exploité depuis 10 ans, à la date de délivrance du courrier du 30 août 2019, dans le cadre d’un bail meublé conclu le 09 septembre 2008, ce qui ne peut, selon elle, que confirmer son état de vétusté.

Elle explique en effet que dans le cadre d’une résidence de tourisme avec un usage plus intensif qu’une résidence classique, cette vétusté est établie après 7 à 10 ans d’exploitation.

Elle indique que le bail renvoie au décret du 26 août 1987 qui définit les charges locatives et qu’il ne restreint nullement à ce titre l’obligation d’entretien du bailleur aux grosses réparations, pas plus qu’il ne transfère au preneur l’obligation de remédier à la vétusté qui incombe au bailleur.

Concernant les parties communes, elle fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 juin 2019 a acté la nécessité de rénover la résidence et lui a donné mandat d’effectuer les travaux de réfection des parties communes, ce qui démontre ainsi, selon elle, que la résidence avait besoin de travaux de remise en état pour être exploitée conformément à sa destination.

Elle explique que M. [B] conteste pourtant cet état de vétusté au moyen d’un constat d’huissier établi le 11 décembre 2015.

Elle relève cependant qu’il date de 4 ans avant celui qu’elle a pour sa part fait réaliser les 23, 24 et 25 avril 2019 avant la réalisation des travaux de rénovation, qu’il a été réalisé de manière non contradictoire et qu’il ne comporte qu’une liste d’équipements et de mobiliers sans description de leur état.

Elle indique qu’elle a, pour sa part, toujours pourvu scrupuleusement à l’entretien de la résidence, ainsi qu’en attestent les achats de matériels et le contrat de nettoyage conclu, la maintenance étant en outre assurée par son propre personnel.

Elle considère ainsi qu’un usage conforme à la destination contractuelle du bien pendant 10 ans, sans travaux du bailleur, a rendu le bien impropre à une exploitation para-hôtelière et qu’en refusant ces travaux, M. [B] a manqué à son obligation contractuelle de délivrance de la chose louée conformément à sa destination.

Elle soutient que le courrier, en date du 30 août 2019, interpellait clairement le bailleur sur l’état de vétusté de l’appartement ainsi que sur les obligations à sa charge et qu’il lui laissait un délai pour répondre, de telle sorte qu’il n’est pas contestable qu’il valait ainsi mise en demeure.

Ainsi, en réponse aux dénégations de M. [B], elle fait valoir qu’il n’est nul besoin d’une autorisation judiciaire pour que le preneur, après mise en demeure infructueuse, puisse effectuer en lieu et place du bailleur, les travaux indispensables à une exploitation conforme à la destination du bail et rendus nécessaires du fait de la vétusté.

Enfin, s’agissant du montant des travaux, elle fait valoir que M. [B] soutient à tort qu’elle a déterminé seule leur chiffrage puisque l’assemblée générale du 18 juin 2019, à laquelle ce dernier était représenté, a prévu que la participation des propriétaires serait définie selon une grille par typologie d’appartement, suivant des montants plafonnés négociés par les représentants des propriétaires.

M. [B] considère, pour sa part, que l’état de vétusté allégué n’est pas démontré.

Il indique en effet que le procès-verbal de constat établi en 2019 ne relève majoritairement que des points d’usure ou accrocs affectant quelques objets mobiliers ne rendant pas le bien impropre à sa destination et ne justifiant pas l’ampleur des travaux réalisés, lesquels ont porté sur l’électricité, la rénovation des murs, des sols, des portes palières et intérieures outre la plomberie.

Il fait au contraire valoir que le constat d’huissier, réalisé en 2015 à l’occasion de l’adjudication du bien, a noté son bon état général, à l’exception de quelques salissures constatées sur la moquette.

Il considère donc qu’il ne peut être soutenu un état de vétusté tel que celui allégué par la société Appart’City justifiant une rénovation complète seulement trois ans après puisque cette dernière était envisagée dès 2018, au vu du récapitulatif de travaux établi en janvier 2019 et constituant la version n°8 du projet.

Il conteste les notes d’expert dont se prévaut la société Appart’City, relevant qu’il s’agit de documents n’ayant qu’un caractère informatif, sans valeur normative, qu’elles ne tiennent pas compte des particularités des résidences para-hôtelières ni du taux de fréquentation ni enfin de l’obligation d’entretien qui pèse sur le locataire et qu’elles ne peuvent venir contredire les constatations effectuées dans le constat d’huissier des 23, 24 et 25 avril 2019.

Il relève également que la société Appart’City ne justifie pas de l’entretien des lieux, les pièces produites ne concernant que des factures relatives à de l’outillage, des ampoules ou du petit matériel, sans qu’aucune ne vise expressément l’entretien de son studio.

Enfin, il relève que les dispositions du bail n’ont pas été respectées puisque, contrairement à ce que prévoit le contrat, la locataire ne l’a jamais avisé de travaux pouvant lui incomber et a décidé seule de cette rénovation sans obtenir l’accord préalable du bailleur.

De la même façon, il soutient que le courrier du 30 août 2019 ne peut être considéré comme une mise en demeure puisqu’il ne contient pas les termes comminatoires d’une mise en demeure mais indique simplement que les travaux vont être exécutés et incite le bailleur à accepter de régulariser un nouveau contrat de bail.

Or, il fait valoir qu’en l’absence de mise en demeure adressée au bailleur d’avoir à effectuer des travaux et de décisions de justice autorisant le preneur à les faire exécuter en lieu et place du bailleur, ce dernier n’est pas tenu d’en supporter la charge.

Il précise que l’article 1222 du code civil, dont se prévaut la société Appart’City, prévoit que le créancier peut faire exécuter les travaux, dans un délai et un coût raisonnable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le courrier date du 30 août 2019 et qu’il demande de retourner l’accord au plus tard le 05 septembre.

M. [B] et la SAS Appart’City sont liés par un bail conclu par les précédents propriétaires le 09 septembre 2008.

Ce contrat prévoit, dans son article 3 s’agissant des charges et conditions concernant le preneur que « le preneur supportera l’ensemble des charges et réparations locatives visés par le décret 87.712 du 26 août 1987 dans sa rédaction à ladite date, ainsi que toutes les réparations de quelque nature qu’elles soient, à l’exception toutefois des grosses réparations de l’article 606 du code civil qui resteront à la charge du bailleur exclusivement. » et que « le preneur devra prévenir par écrit le bailleur de tout désordre dans les lieux loués qui rendrait nécessaires des travaux ou interventions incombant au bailleur. »

S’agissant des charges et conditions concernant le bailleur, il est prévu que « le bailleur s’engage à mettre en œuvre les travaux de réparation laissés à sa charge, ainsi que les travaux nécessités le cas échéant par la mise ou remise aux normes de l’immeuble conformément à sa destination.

Lesdits travaux seront décidés soit en accord avec le bailleur s’ils concernent les parties privatives, soit par l’assemblée générale des copropriétaires s’ils concernent les parties communes. »

M. [B] a acquis le bien suivant jugement d’adjudication du 15 septembre 2016 et à cette occasion, un procès-verbal de description par huissier a été établi le 11 décembre 2015.

Il y est indiqué que les constatations ont été réalisées notamment en présence du directeur de la société Appart’City.

L’huissier a ainsi fait les observations suivantes :

« j’accède à l’appartement par une porte en bon état.

Elle est équipée d’un judas optique, d’un groom, d’une serrure, d’une béquille métallique et d’une plaque de propreté.

Dégagement d’entrée :

— au sol je retrouve un carrelage en bon état,

— les murs sont recouverts d’une toile de verre peinte : la peinture est en bon état,

— le plafond est recouvert d’une peinture en bon état,

— l’éclairage artificiel est assuré par un plafonnier avec globe verre

— équipement : je retrouve un interphone

Kitchenette :

— je retrouve un plan de travail en bois qui est en bon état

— encastrés dans un plan de travail :

— une plaque de cuisson électrique deux feux en bon état d’usage

— un évier équipé d’un robinet mitigeur eau chaude/eau froide en bon état d’usage

— en partie intérieure je retrouve un placard deux portes

— en partie supérieure je retrouve :

— une hotte

— deux étagères

— deux placards

— l’éclairage artificiel est assuré par un néon

Salle de bains :

— j’y accède par une porte en bois. Elle est équipée d’une paire de béquilles métalliques, d’un verrou. Elle est recouverte d’une peinture en bon état d’usage.

— au niveau du sol je retrouve un carrelage en bon état d’usage

— les murs sont en partie doublés de carreaux de faïence en bon état. Les parties supérieures sont recouvertes d’une toile de verre peinte: la peinture est en bon état

— le plafond est recouvert d’une peinture en bon état

— l’éclairage artificiel est assuré par une applique

— équipement :

— des toilettes en bon état,

— une baignoire en bon état. Elle est équipée d’un robinet mitigeur eau chaude/eau froide, flexible de douche, douchette en bon état d’usage

— une vasque avec robinet mitigeur eau chaude/eau froide en bon état

— la vasque est posée sur un plan de toilette en bon état en bon état d’usage

— au-dessus une tablette en bois et une glace : le tout en bon état

— un convecteur électrique

— un sèche-cheveux

Pièce principale :

— au sol je retrouve une moquette en état d’usage présentant quelques salissures,

— les murs sont recouverts d’une toile de verre peinte : la peinture est en bon état,

— le plafond est recouvert d’une peinture en bon état,

— l’éclairage naturel est assuré par une porte-fenêtre sur structure PVC qui ouvre et ferme correctement. Elle est en bon état. Elle est équipée d’un volet déroulant manuel.

— l’éclairage artificiel est assuré par trois appliques et un plafonnier.

— équipement :

— un placard avec une double porte coulissante et un deuxième placard une porte-fenêtre

— un convecteur électrique. »

Enfin, l’huissier a indiqué que les parties communes étaient en bon état général.

Dans un nouveau constat d’huissier réalisé les 23, 24 et 25 avril 2019, il est fait état des constatations suivantes dans le studio de M. [B] :

« Pièce :

présence d’impacts au droit du ferme-porte.

Un éclat est visible sur l’un des carreaux qui recouvre le sol de l’entrée.

Présence de rayures sur le plateau d’un bureau.

Salle de bains :

Des points d’écaillement sont visibles en arête du montant-battant de la porte de communication.

Le tablier de la baignoire est dégradé en partie basse.

Le chant du tiroir et l’extrémité du chant gauche de l’étagère basse sont arrachés.

Des traces d’usure sont visibles sur le plan de toilette.

Le panneau avec le miroir est dégradé à la jonction avec le plan de toilette.

Chambre :

Moquette tachée.

Des impacts sont visibles sur les montants de la chaise et l’assise comporte des traces d’usure.

La poignée bouton de la porte du placard mural est dévissée. »

Tout d’abord, contrairement à ce que soutient la société Appart’City, le constat réalisé en 2015 a bien été établi de manière contradictoire puisque l’expert indique en page 2 :

« mes constatations sont effectuées en présence de Monsieur [K] [V], directeur de la société Appart’City qui m’ouvre la porte et de Monsieur [U] de la société Ariane Environnement. »

De la même façon, c’est à tort que la société Appart’City indique qu’il ne « comporte qu’une liste d’équipements et de mobilier sans aucune description de leur état » alors qu’il constate à de nombreuses reprise leur bon état, leur bon état d’usage ou leur état d’usage.

Ensuite, il ressort ainsi de la comparaison de ces deux constats d’huissier que le bien était en 2015, en bon état, qu’il s’agisse du mobilier ou des équipements, à l’exception de la moquette présentant quelques traces de salissure.

Il ressort de la description des lieux faite lors du constat réalisé 3 ans et demi plus tard, que sont constatées de légères dégradations (un éclat sur le carreau de l’entrée, une dégradation en partie basse du tablier de la baignoire, tâches sur la moquette, points d’écaillement de peinture sur un montant battant), et des traces d’usure moyennes de certains éléments mobiliers (rayure sur le plateau d’un bureau, usure sur le plan de toilette, dégradation du panneau avec le miroir, chant du tiroir et de l’étagère basse, impacts sur la chaise et usure de l’assise, poignée bouton d’une porte de placard dévissée).

Or, les travaux réalisés par la société Appart’City, tels qu’attestés par le procès-verbal de réception, ne se sont pas contentés de procéder aux réparations des dégradations ainsi constatées mais ont porté sur une rénovation intégrale du bien pour un montant de 17 750,50 euros TTC.

Le procès-verbal de réception mentionne ainsi notamment la réalisation de travaux portant :

— dans l’entrée et la cuisine : sur la serrure, l’éclairage, l’installation d’une bouche VMC neuve, la peinture des murs et des portes palières et intérieure, la réfection du sol, la plomberie (évier et robinetterie) et la fourniture de l’électroménager (hotte aspirante, plaque de cuisson, réfrigérateur intégrable, micro-onde, cafetière, bouilloire) ;

— dans la salle de bain: sur l’électricité, le remplacement de la bouche VMC la peinture de la porte, des murs et du plafond, la faïence et les joints, la réfection du sol, l’installation d’un WC suspendu, et le remplacement du mobilier (meuble vasque) et petit équipement (poubelle, sèche-cheveux…) outre l’installation d’un sèche-serviette électrique,

— dans la chambre : sur la peinture des murs et plafond, l’installation d’une applique murale au-dessus de la tête de lit, la réfection du sol, l’installation d’une télévision, de rideaux occultants voilages et tringles, d’un placard, et ce alors que le constat réalisé en 2019 ne fait aucunement état de dégradations portant sur ces éléments ni d’usure, les constatations étant limitées et circonscrites, et qu’aucune autre pièce n’est produite pour justifier d’un état de vétusté justifiant une rénovation complète du bien.

La société Appart’City produit certes deux notes d’expert, établies en 2019 et 2022, faisant état d’une grille de vétusté à appliquer aux résidences de tourisme.

Toutefois, comme indiqué dans la note expertale établie en 2022, ces grilles doivent être utilisées sur la base de constatations objectives des lieux et équipements et il doit également être tenu compte des éléments portant sur l’entretien courant et les travaux engagés, tant par le preneur que par le bailleur, pour interpréter les vétustés associées.

Ainsi, le seul critère tiré de la durée d’exploitation ne suffit pas à lui seul à justifier l’état de vétusté soutenu par la société Appart’City, alors que, comme indiqué précédemment, il ne ressort pas du constat établi en 2019, sur lequel se fonde la société Appart’City, que le bien nécessitait une rénovation intégrale.

De plus, comme soutenu par M. [B], il n’est pas justifié d’un entretien par le preneur du studio.

La société Appart’City produit certes de nombreuses factures d’achat dans des commerces d’outillage et de bricolage mais dont il n’est cependant pas possible de déterminer qu’elles sont en lien avec l’entretien du studio de M. [B].

A cet égard, la société Appart’City considère, s’agissant du décret 87.712 du 26 août 1987 auquel renvoie le bail et définissant les charges locatives, qu’il ne restreint nullement l’obligation d’entretien du bailleur aux grosses réparations pas plus qu’il ne transfère au preneur l’obligation de remédier à la vétusté et que ne peuvent être imputées au preneur que les charges listées de manière expresse et détaillée dans le bail.

Or, ce dernier prévoit que « le preneur supportera l’ensemble des charges et réparations locatives visés par le décret 87.712 du 26 août 1987 dans sa rédaction à ladite date (…) »

Ce décret prévoit ainsi que «sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. »

Figurent ainsi notamment en annexe :

— au titre des ouvertures intérieures et extérieures, s’agissant des sections ouvrantes telles que portes et fenêtres, les « menues réparations des boutons et poignées de portes », le constat réalisé en 2019 ayant ainsi mentionné une « poignée bouton d’une porte de placard dévissée » ;

— au titre des parties intérieures, s’agissant des parquets, moquettes et autres revêtements de sol, le « remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous », le constat réalisé en 2019 ayant ainsi mentionné une « moquette tachée ».

Il n’est donc pas justifié que la société Appart’City a bien satisfait à son obligation d’entretien du bien.

De plus, s’il est exact, comme le soutient la société Appart’City que l’article 1222 du code civil permet au preneur de faire exécuter lui-même les travaux en lieu et place du bailleur, cet article conditionne toutefois cette possibilité à une mise en demeure préalable et prévoit que si le créancier peut exécuter lui-même l’obligation, cela doit cependant se faire dans un délai et à un coût raisonnable.

L’article 1222 est en effet ainsi rédigé :

«après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. »

La société Appart’City se prévaut du courrier adressé le 30 août 2019 en considérant qu’il porte interpellation suffisante et vaut ainsi mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1344 du code civil qui prévoit que «le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. »

Il est exact, comme le soutient la société Appart’City que la mise en demeure n’est pas soumise à un formalisme obligatoire mais elle doit cependant, en application des dispositions précitées, consister en une sommation ou une interpellation suffisante du débiteur, l’appréciation du caractère suffisant de l’interpellation relevant du pouvoir souverain du juge du fond.

Le créancier doit ainsi manifester formellement et solennellement sa volonté de réclamer ce qui lui est dû par toutes voies juridiques, la demande devant donc être suffisamment explicite.

De son côté, le débiteur doit être exactement informé de la consistance et de l’étendue de son obligation et un délai doit être fixé pour remédier aux manquements reprochés.

En l’espèce, le courrier du 30 août 2019 explique tout d’abord que le bien de M. [B] nécessite d’être rénové, au vu de son état de vétusté constaté par procès-verbal des 23, 24 et 25 avril 2019.

Il indique ensuite qu’il incombe au bailleur d’effectuer les travaux rendus nécessaires du fait de cette vétusté et que la situation actuelle cause un préjudice de commercialisation à la société Appart’City.

Il informe également M. [B] du montant de la rénovation du lot, soit 17 551 euros TTC, selon le chiffrage joint et poursuit en lui indiquant que « pour des questions d’organisation et de calendrier, nous vous remercions de bien vouloir nous retourner la présente revêtue de votre signature à l’emplacement ci-dessous désigné au plus tard le 05 septembre. » précisant que l’accord peut également être adressé par courriel à l’adresse communiquée et que, les travaux étant à la charge du bailleur, la société ne manquera pas de lui faire parvenir une facture à son nom, une fois ces derniers effectués.

Le courrier termine enfin en lui expliquant que « le service propriétaires, en la personne de Madame [G] ou Mme [P], a pris attache avec vous pour vous exposer les conditions qui s’appliqueraient si vous décidez d’adhérer au bail commercial et son avenant souscrit par la très grande majorité des copropriétaires.

Nous vous laissons le soin de nous indiquer, le cas échéant, si vous donnez suite à cette autre option. »

Ce nouveau bail commercial prévoit ainsi une diminution du montant du loyer et, au titre de la rénovation du bien, que « lorsque l’appartement nécessitera des travaux de rénovation autres que ceux relevant de l’obligation de bon entretien auxquels est tenu le preneur, les parties se rapprocheront afin de les mettre en œuvre en respectant les principes qui suivent.

Le preneur pourra, en s’appuyant sur un descriptif et en justifiant de devis dûment établis, proposer au bailleur un programme de travaux et de participer à son coût.

Cette participation du bailleur ne pourra en aucun cas excéder 50 % de son montant.

En cas d’accord sur le programme de travaux d’une part et, d’autre part, sur la répartition de son coût, s’engagera alors une négociation par laquelle cette participation du bailleur au programme de travaux aura pour contrepartie une éventuelle augmentation du montant du loyer en cours au moment de cette négociation, ce montant pouvant être le cas échéant supérieur au loyer indiqué à l’article 10.1.

Dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas à un accord sur cette réévaluation du loyer, le preneur pourra néanmoins réaliser, si bon lui semble, le programme des travaux qu’il aura présenté au bailleur, mais à sa charge exclusive, le bailleur renonçant alors à une hausse du loyer, sans préjudice de l’application du mécanisme stipulé à l’article 10.6 »

Il ressort ainsi de la rédaction du courrier du 30 août 2019 que le preneur propose à M. [B] deux options, soit accepter la réalisation, à ses frais, des travaux de rénovation, soit souscrire au nouveau bail commercial, lequel prévoit des modalités spécifiques de prise en charge des travaux de rénovation, outre une diminution du montant du loyer.

Il s’ensuit que par ce courrier le preneur ne manifeste nullement sa volonté de réclamer ce qui lui est dû par toutes voies juridiques et que M. [B] n’a jamais été mis en demeure d’entreprendre les travaux réclamés, préalablement à leur exécution par le preneur.

La société Appart’City ne pouvait se substituer au bailleur sans l’accord de ce dernier et, en l’absence de mise en demeure ou de décision de justice autorisant le preneur à faire exécuter ces travaux en lieu et place du bailleur, M. [B] n’est donc pas tenu d’en supporter la charge.

Il convient par conséquent de débouter la société Appart’City de sa demande de paiement dirigée à l’encontre de M. [B], au titre des travaux de rénovation du lot n°1027.

S’agissant de la demande de diminution de loyer, comme indiqué précédemment, elle ne constitue pas une prétention, la société Appart’City se contentant en effet de demander qu’il soit jugé que « le loyer sera diminué de 20% en réparation du trouble de jouissance subi par le preneur, à compter du 30 août 2019, date de mise en demeure de réaliser les travaux de réfection du lot n°1027, jusqu’à la date de réception des travaux le 5 août 2020 » sans en tirer aucune conséquence juridique, cette simple demande ne lui conférant aucun droit.

En tout état de cause, aucun manquement à l’obligation d’entretien n’ayant été retenu à l’encontre de M. [B], la demande de réduction de loyer, si elle avait été valablement formulée, ne pouvait prospérer.

Sur la demande portant sur le bail

M. [B] soutient que la société Appart’City a fait preuve d’une particulière mauvaise foi et d’un comportement déloyal, contraire à la bonne foi devant présider aux relations contractuelles.

Il explique en effet qu’elle a prétendu une vétusté non établie et s’est prévalu d’un courrier présenté, à tort, comme une mise en demeure, pour faire procéder à une rénovation complète de son bien sans lui laisser le choix de les réaliser lui-même et en sollicitant la réparation d’un prétendu trouble de jouissance.

Il soutient ainsi que la société Appart’City l’a fait assigner en paiement de travaux qu’elle a seule décidés afin de l’inciter fortement à accepter un nouveau bail contenant une diminution du montant du loyer.

Il considère donc qu’il convient de sanctionner cette attitude en prononçant la « résiliation » du bail pour déloyauté.

La société Appart’City s’oppose à cette demande en indiquant qu’aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Or, elle soutient que M. [B] n’apporte en rien la preuve d’une inexécution suffisamment grave de ses obligations par le preneur, qui n’a fait qu’user d’une voie de droit légalement admise pour se voir rembourser des frais incombant au bailleur.

Au surplus, elle indique que si l’exercice abusif d’une voie de droit était démontré, il ne pourrait donner lieu qu’à l’octroi de dommages et intérêts, et non à une résolution du contrat de bail, et que l’exercice d’une action en justice ne peut dégénérer en abus qu’en cas de faute caractérisée, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

M. [B] n’explique pas sur quel fondement juridique il formule sa demande mais dans la mesure où il considère qu’elle doit être prononcée pour déloyauté, il convient de considérer qu’il se réfère ainsi aux dispositions de l’article 1224 du code civil, aux termes duquel « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice », fondement sur lequel la société Appart’City fait au surplus valoir ses moyens pour s’opposer à cette demande.

Comme le soutient à juste titre la société Appart’City, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice, de telle sorte qu’il convient de débouter M. [B] de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la société Appart’City est condamnée aux dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler à M. [B] la somme de 4200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.

La société Appart’City ne s’oppose au prononcé de l’exécution provisoire que dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de résiliation du bail, demande dont M. [B] a été déboutée.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la société Appart’City de sa demande de paiement dirigée à l’encontre de M. [D] [B], au titre des travaux de rénovation du lot n°1027 ;

Déboute M. [D] [B] de sa demande de résiliation du bail conclu avec la société Appart’City ;

Condamne la société Appart’City aux dépens ;

Condamne la société Appart’City à régler à M. [D] [B] la somme de 4200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Appart’City de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,