Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 20 décembre 2024, n° 23/01051

TJ Nice 20 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les époux [O] n'ont pas contesté les charges dans les délais et sont donc redevables des sommes demandées.
Rejeté
Préjudice financier causé par la mauvaise foi des débiteurs
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé le préjudice financier allégué, rendant la demande de dommages et intérêts infondée.
Rejeté
Frais de recouvrement non justifiés
La cour a jugé que les frais de recouvrement n'étaient pas justifiés par des diligences exceptionnelles.
Accepté
Dépens à la charge des débiteurs
La cour a condamné les époux [O] à verser une somme au titre de l'article 700 en raison de leur succombance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 20 déc. 2024, n° 23/01051
Numéro(s) :	23/01051
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cyril CHAHOUAR-BORGNA
Parties :	Représenté par son syndic la SARL CABINET BOSSE, Syndicat des copropriétaires [ Adresse 5 ] sis [ Adresse 1 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 5] c/ [O], [R]

MINUTE N°

DU 20 Décembre 2024

N° RG 23/01051 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O2RC

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition(s) délivrée(s)

à M. [O]

à Mme [O]

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 1]

Représenté par son syndic la SARL CABINET BOSSE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Naïma VAN DER BEKEN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [G] [O]

[Adresse 6]

[Localité 2] ITALIE

non comparant, ni représenté

Madame [U] [R] épouse [O]

[Adresse 6]

[Localité 2] ITALIE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 15 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [O] et Madame [U] [O] née [R] sont propriétaires de biens au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] », représenté par son syndic en exercice la SARL cabinet BOSSE, a fait assigner Monsieur [G] [O] et Madame [U] [R] épouse [O] devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 11 mai 2023 à 15 heures aux fins de les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 186,46 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2022, ordonner la capitalisation des intérêts, condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [U] [R] épouse [O] à lui payer les frais exposés par leur faute, soit la somme totale de 504 euros, la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts, celle de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et aux droits de recouvrement forcé de la créance et ordonner l’exécution provisoire de la décision.

À l’audience du 5 mars 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, les parties représentées par leur conseil se sont référées à leurs dernières écritures déposées à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024 prorogée au 18 juin 2024.

Par décision en date du 18 juin 2024 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le tribunal judiciaire de Nice a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 15 octobre 2024 à 14 heures afin que le requérant produise un relevé de compte de copropriétaire justifiant du montant sollicité à la date de la demande,

À l’audience du 15 octobre 2024,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] », représenté par son syndic en exercice, la SARL cabinet BOSSE, représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures déposées à l’audience du 5 mars 2024 aux termes desquelles il maintient ses prétentions initiales sauf à porter sa demande en paiement des charges de copropriété impayées à la somme de 2 605,25 euros au 1er février 2023 et sa demande de dommages et intérêts à 2 000 euros.

Il précise que le décompte sur lequel il fonde sa demande en paiement est la pièce n°12.

Monsieur [G] [O] et Madame [U] [O] n’ont pas comparu. Il convient dès lors de se référer, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens, à leurs conclusions en réplique déposées à l’audience du 5 mars 2024 aux termes desquelles ils demandent de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » de ses demandes et reconventionnellement juger que le décompte du syndic doit être diminué des sommes de 843,04 euros, 1 800 euros et 528 euros et condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d’un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.

En outre, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de charges de copropriété impayées s’élevant à 2 605,25 euros au 1er février 2023 (hors frais de recouvrement dont il sollicite également le paiement).

Il produit aux débats :

l’extrait cadastral attestant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [G] [O] et de Madame [U] [O],un relevé de compte individuel de charges, pièce n°12, arrêté au 1er janvier 2024 présentant un solde débiteur de 3 109,25 euros et comportant une inscription manuscrite de la somme de 2 605,25 euros déduction faite des frais de syndic de 504 euros ;les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 26 avril 2021, 21 janvier 2022, 28 avril 2022 et 28 avril 2023, portant approbation des comptes des exercices 2020 à 2022, et votant le budget prévisionnels des exercices 2023 et 2024 ainsi que les travaux ;le jugement du tribunal d’instance de Nice du 14 novembre 2019 condamnant Monsieur [G] [O] et Madame [U] [O] au paiement de la somme de 2 796,20 euros arrêté au 30 janvier 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2019, à la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens ;Les appels de fonds et décomptes de charges 2020 et 2021 ;Le contrat de syndic du 28 avril 2022 conclu pour une durée de 27 mois.

Les époux [O] font valoir que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires ne tient pas compte du jugement du tribunal judiciaire de Nice puisque le solde indiqué au 30 janvier 2019 est de 3 639,24 euros soit une différence de 843,04 euros avec la somme à laquelle ils ont été condamnés. Ils font remarquer également que le décompte comprend la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 900 euros au titre des dépens, qui n’ont jamais été justifiées dans leur quantum et qu’il convient selon eux d’expurger du décompte. Enfin, ils estiment que l’ensemble des frais de recouvrement s’élevant à 528 euros ne sont pas dues car ne constituant pas des actes de gestion extraordinaire du syndic.

Toutefois, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires et sur lequel il fonde sa demande a été établi à compter du 1er avril 2019 avec un solde antérieur à 0 euro afin de se conformer à la demande du juge qui avait ordonné la réouverture des débats par mention au dossier à cet effet. Les moyens développés par les époux [O] à ce titre sont donc inopérants.

Il résulte de ce décompte que les époux [O] restent redevables de la somme de 2 605,25 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2024 dont il convient d’expurger la somme de 1 625,88 euros et de 215,69 euros correspondant respectivement aux appels provisionnelles et à la régularisation sur les charges 2019 qui ne sont pas justifiées dans leur principe et quantum par la production du procès-verbal de l’assemblée générale portant approbation des comptes de l’exercice 2019 et du décompte de charges 2019. Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 763,68 euros.

Les époux [O] ne démontrent pas s’être acquittés de la somme de 763,68 euros alors que la charge de la preuve pèse sur eux conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil. Ils seront donc condamnés solidairement, en application de l’article 220 du code civil, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 763,68 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts ayant été demandée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, soit au 24 février 2023.

S’agissant des frais de relance après mise en demeure de 240 euros comptabilisées deux fois au décompte les 17 mars et 11 mai 2022 ainsi que des frais de mise en demeure de 24 euros du 9 juin 2022, soit 504 euros au total, la demande en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée en l’absence de preuve de diligences exceptionnelles du syndic et de la preuve de l’envoi de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » soutient que la situation débitrice des époux [O] persiste depuis plusieurs années et qu’ils ont déjà été condamnés pour les mêmes faits, ce qui caractérise leur mauvaise foi et occasionne à la copropriété un préjudice financier résultant de difficultés de trésorerie.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats un jugement du tribunal d’instance de Nice en date du 14 novembre 2019 susvisé condamnant les époux [O] à lui payer la somme de 2 796,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 janvier 2019.

Il en résulte que la mauvaise foi des époux [O] est ainsi caractérisée puisqu’ils s’abstiennent sans motif légitime de payer depuis de nombreuses années les charges de copropriété. Cependant le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune pièce au soutient du préjudice financier allégué. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande relative à l’émolument de l’article A. 444-32 du code de commerce

En cas de recouvrement de sommes d’argent, des honoraires sont dus à l’huissier de justice et sont répartis entre le débiteur et le créancier. Le droit proportionnel défini par l’article A. 444-31 du code de commerce est à la charge du débiteur lorsqu’il est condamné en vertu d’une décision de justice et le droit proportionnel défini à l’article A. 444-32 du code de commerce est à la charge du créancier.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » ne justifie pas de circonstances particulières permettant de déroger à cette répartition. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande relative à l’émolument de l’article A. 444-32 du code du commerce.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [O] et Madame [U] [O] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens et seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé 17 décembre 2024 réputé contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [U] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 763,68 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 24 février 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » de sa demande en paiement de la somme de 504 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » de sa demande relative à l’émolument de l’article A. 444-32 du code de commerce ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [O] et Madame [U] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [O] et Madame [U] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE