N° RG 23/04504 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X2U3

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2025

50G

N° RG 23/04504

N° Portalis DBX6-W-B7H- X2U3

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[I] [H]

[K] [E]

C/

[S] [N] épouse [W]

INTERVENANT VOLONTAIRE

[C] [F]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Laure COOPER

Me [Localité 16] DEAT

M^e Valérie MONPLAISIR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2025, délibéré prorogé au 10 Avril 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [I] [H]

né le 22 Septembre 1964 à [Localité 12] (MEUSE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Valérie MONPLAISIR, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [K] [E]

née le 16 Juillet 1968 à [Localité 13] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Valérie MONPLAISIR, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [S] [N] épouse [W]

née le 06 Novembre 1953 à [Localité 15] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Adresse 20]

[Localité 6]

représentée par M^e François DEAT de l’AARPI 175 AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [C] [F]

née le 07 Mars 1977 à [Localité 14] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Adresse 21]

[Localité 5]

représentée par M^e Laure COOPER, avocat au barreau de BORDEAUX

RG 23/4504

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 août 2022, Mme [K] [E] et M. [I] [H] ont offert d’acquérir, au prix de 182 000 euros, le bien immobilier cadastré section ZK n°[Cadastre 1], situé [Adresse 3] à [Localité 8], appartenant à Mme [S] [N] épouse [W], qui a accepté l’offre le même jour. Il était notamment stipulé que le prix serait financé à l’aide de deniers personnels provenant de la vente d’un bien situé à [Localité 17] et qu’un compromis de vente serait rédigé par Maître [V] [Z], notaire à [Localité 13], destiné à annuler et remplacer l’acte du 20 août 2022.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 18 novembre 2022, reçu le 26 novembre 2022, Mme [W] a mis en demeure Mme [E] et M. [H] de régulariser le compromis de vente dans un délai de 10 jours, à défaut de quoi l’offre d’achat du 20 août 2022 serait caduque.

Par acte du 17 mai 2023, Mme [E] et M. [H] ont fait assigner Mme [W] en perfection de la vente.

Mme [C] [F], qui s’était portée acquéreur du bien immobilier par compromis de vente authentique du 13 décembre 2022, est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées par voie électronique le 02 novembre 2023.

L’injonction délivrée aux parties par le juge de la mise en état de rencontrer un médiateur suivant ordonnance du 09 novembre 2023 n’a pas abouti.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 décembre 2024, Mme [E] et M. [H] demandent au tribunal de :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

— juger Mme [F] irrecevable en son action et en ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [E] et de M. [H], subsidiairement juger la vente passée entre Mme [F] et Mme [W] nulle et de nul effet,

— condamner Mme [W] et Mme [F] à payer, chacune, à Mme [E] et M. [H] une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal, et en ordonner la capitalisation sur le fondement l’article 154 (sic) du code civil,

— rejeter les demandes adverses,

— subsidiairement, condamner Mme [W] à garantir Mme [E] et M. [H] de toutes condamnations en principal, frais et intérêts susceptibles d’être mis à leur charge au profit de Mme [F],

— condamner in solidum toutes parties succombantes à payer à Mme [E] et M. [H] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent que, s’ils ont initialement saisi la juridiction d’une demande de vente forcée sur le fondement des articles 1583, 1589 et 1217 du code civil, aux motifs que l’acte du 20 août 2022 s’analysait en un compromis de vente valant vente, comme actant l’accord des parties sur la chose et sur le prix, et subsidiairement en une promesse unilatérale de vente insusceptible de rétractation par Mme [W], de telle sorte que cette dernière n’avait pu valablement constater la résolution de la vente par application de l’article 1226 du code civil, ils renoncent désormais à cette vente au regard des photographies communiquées par Mme [W] le 08 avril 2024 faisant apparaître l’immeuble submergé par des inondations en 2021 et sollicitent sur le fondement de la responsabilité contractuelle la réparation de leur préjudice, caractérisé par la contrainte de renoncer à la vente, le temps passé à la recherche de l’immeuble et la nécessité d’engager une procédure aux fins de vente forcée, lié à la résistance abusive de la venderesse à réitérer la vente et à la rétention d’information jusqu’à cette date par Mme [W] quant aux risques d’inondation de l’immeuble et quant à l’existence de sinistres, le comportement déloyal de la défenderesse, destiné à obtenir une proposition plus disante, confinant au dol.

Ils soutiennent que Mme [F] est irrecevable en son intervention volontaire par application de l’article 32 du code de procédure civile, comme ne justifiant pas d’un intérêt direct et personnel à conclure au rejet des prétentions des demandeurs contre Mme [W] et comme ayant elle-même conclu avec Mme [W] un acte nul tel qu’il résulte des articles 1124 alinéa 3 et 1599 du code civil et, subsidiairement, qu’elle y est infondée, aux motifs qu’elle ne peut se prévaloir partiellement de l’acte du 20 août 2022 dont les clauses se contredisent et qu’en raison de la nullité dont l’acte est entaché et de l’absence de demande de Mme [F] de voir ordonner la vente à son profit, celle-ci ne rapporte la preuve d’aucune perte de chance à l’appui de sa demande d’indemnisation, ce d’autant plus que tout éventuel préjudice serait dû à son propre fait pour avoir persisté à leur enjoindre de renoncer à la vente lorsqu’elle a été informée de la vente passée avec eux. Subsidiairement ils concluent à la garantie par Mme [W] de toute condamnation au profit de Mme [F] pour être à l’origine de cette situation du fait de son comportement déloyal consistant à avoir recherché un acquéreur alors qu’elle avait signé une promesse synallagmatique avec eux.

Ils demandent enfin réparation à Mme [F] sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour intervention abusive, pressions manifestes et abus de droit qui les ont conduits à apporter un suivi particulier à cette affaire.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 05 décembre 2024, Mme [W] conclut ainsi :

— “prononcer le report de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience de plaidoiries” ;

— à titre principal, constater que Mme [E] et M. [H] renoncent à leur demande de vente forcée de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 18], en conséquence ordonner la radiation, aux frais de Mme [E] et de M. [H] du procès-verbal de difficulté ainsi que de l’assignation en réitération de la vente, qui ont été publiés au service de la publicité foncière d'[Localité 11] – 1er Bureau, les 10 mars et 27 septembre 2023 ;

— à titre subsidiaire, constater la caducité de l’offre d’achat en date du 20 août 2022 émise par Mme [K] [E] et M. [H] et acceptée par Mme [W], portant sur un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 18], en conséquence, débouter Mme [E] et M. [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

— à titre très subsidiaire, constater, au besoin prononcer la résolution de la vente intervenue entre Mme [W], d’une part, et Mme [E] et M. [H], d’autre part, portant sur un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 18] le 20 août 2022, en conséquence débouter Mme [E] et M. [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

— à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal ordonnerait la vente forcée au profit de Mme et M. [H], débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de Mme [W] ;

— condamner Mme [E] et M. [H] à relever Mme [W] indemne des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Mme [F] ;

— rejeter les demandes de Mme [E] et M. [H] ;

— condamner in solidum Mme [E] et M. [H] à verser à Mme [W] la somme de 5 912 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [E] et M. [H] à verser à Mme [W] la somme de 5 140,99 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Elle soutient que les demandeurs ont été informés du risque d’inondation dès la signature de l’offre d’achat, tel que précisé dans l’acte lui-même, et qu’ils ne justifient d’aucun préjudice. Subsidiairement, elle conclut à la caducité de l’offre d’achat en l’absence de régularisation du compromis de vente à laquelle la vente était subordonnée tel que prévu dans cette offre contresignée, qui ne pouvait constituer un contrat préliminaire ou une promesse synallagmatique dès lors que les modalités de la vente étaient encore débattues, comme le montre la demande de Mme [E] et M. [H], en septembre 2022, d’y ajouter une condition suspensive concernant le financement, alors que par ailleurs ils n’ont jamais donné suite aux demandes de communication à ce titre et de justification de la disponibilité des fonds, puis à la mise en demeure de régulariser le compromis de vente. Plus subsidiairement elle explique leur avoir notifié à plusieurs reprises la résolution de la vente conformément à l’article 1226 du code civil. Elle ajoute que Mme [F] ne justifie d’aucun préjudice certain, en lien avec l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée d’acheter le bien litigieux et qui ne lui serait pas imputable, et qu’en tout état de cause, les demandeurs lui doivent garantie du fait de leur attitude fautive l’ayant contrainte à chercher un autre acquéreur. Elle fait enfin valoir que l’abus de leur droit d’agir en justice par les demandeurs, qui n’ont jamais régularisé de compromis de vente, ni justifié d’un financement, ni réagi pendant plus de six mois à sa mise en demeure de novembre 2022, a généré pour elle un préjudice lié à l’impossibilité de vendre son bien et à des dépenses de conservation de celui-ci justifiant réparation.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 décembre 2024, Mme [F] demande au tribunal de :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture ;

— déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Mme [F] ;

— constater le désistement des consorts [E] et [H] de leur demande d’exécution forcée de la vente ;

— débouter les consorts [E] et [H] de leur demande indemnitaire formulée à l’encontre de Mme [F] ;

— condamner les consorts [E] et [H] à réparer, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, les préjudices causés à Mme [F] en raison de leurs agissements rendant impossible la signature de l’acte authentique de vente avec Mme [W] avant le 1er mars 2023, date fixée pour la signature, et au plus tard le 6 juin 2023, date de caducité de l’offre de prêt immobilier qui avait été émise à son profit le 26 janvier 2023 par le CREDIT AGRICOLE D’AQUITAINE ;

— condamner par conséquent in solidum les consorts [E] et [H] à payer à Madame [F] 52 047 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

— condamner in solidum les consorts [E] et [H] à payer à Mme [F] 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamner les consorts [E] et [H] à verser à Mme [F] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance ;

— juger que dans l’hypothèse d’un défaut de règlement spontané des condamnations prononcées et de la mise en place de mesures d’exécution forcée par commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ledit commissaire de justice en application des dispositions de l’article A. 444-32 du code de commerce devra être supporté par les consorts [E] et [H], en supplément de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient être recevable à intervenir à l’instance, sur le fondement des articles 328, 329 et 330 du code de procédure civile, d’une part au soutien de la demande de Mme [W] tendant au rejet de celle des demandeurs en exécution forcée de la vente, elle-même s’étant portée acquéreur postérieurement à l’acte critiqué, d’autre part en vue d’obtenir réparation des préjudices subis du fait de l’engagement par les demandeurs d’une procédure manifestement abusive.

Au fond, elle affirme que la renonciation des demandeurs à la vente forcée au prétendu motif d’un vice du consentement n’est destinée qu’à contourner la jurisprudence qui leur était défavorable, alors que par ailleurs ils ont eu connaissance de la situation du bien en zone inondable dès la publication de l’annonce de vente et leurs premiers échanges avec l’agence immobilière, de sorte que, non seulement ils ne sont pas fondés à demander réparation d’un prétendu préjudice, non démontré, en se prévalant d’un acte qui ne vaut ni vente, ni promesse de vente, mais encore, qu’elle-même doit être accueillie en sa demande d’indemnisation sur le fondement de l’article 1240 du code civil, pour avoir été empêchée d’acquérir le bien tel que prévu le 1er mars 2023 en raison des agissements des demandeurs qui ont poursuivi sans motif le forçage de la vente, ce qui entraîné la caducité de l’offre de prêt qu’elle avait obtenue à cette fin, à un taux d’intérêt favorable dont elle ne pourra plus bénéficier en raison de la hausse très importante des taux d’emprunt, l’ensemble caractérisant une perte de chance indemnisable, mais également l’a menée à subir une dépression du fait de l’impossibilité de mener à bien ses projets personnels et professionnels liés à l’acquisition.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 novembre 2024.

A l’audience, le tribunal a relevé d’office le moyen tiré de l’article 789 du code de procédure civile confiant au juge de la mise en état le pouvoir exclusif de connaître de la fin de non-recevoir présentée par Mme [E] et M. [H]. Les parties n’ont présenté ni observations à l’audience, ni note en délibéré tel qu’elles y avaient été autorisées par application de l’article 442 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la procédure

Les parties demandant chacune la révocation de l’ordonnance de clôture, nécessaire pour permettre un débat complet dans le respect du principe du contradictoire, celle-ci sera ordonnée par application de l’article 803 du code de procédure civile et la clôture de l’instruction sera prononcée à la date des plaidoiries.

En méconnaissance des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile aux termes duquel le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir, Mme [E] et M. [H] n’ont pas saisi le juge de la mise en état de la fin de non-recevoir qu’ils opposent devant le tribunal à l’intervention volontaire de Mme [F]. Cette fin de non-recevoir sera en conséquence déclarée irrecevable.

Sur la demande de nullité du compromis de vente du 13 décembre 2022

Mme [E] et M. [H] prétendent à la nullité de la promesse synallagmatique de vente intervenue entre Mme [W] et Mme [F], postérieurement à l’acte litigieux du 20 août 2022, sur le fondement de l’article 1599 du code civil, selon lequel la vente de la chose d’autrui est nulle et peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui, et de l’article 1124 alinéa 3 du même code, qui dispose que le contrat conclu en violation d’une promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Il convient donc d’examiner si l’acte du 20 août 2022 valait vente ou s’il constituait une promesse unilatérale de vente au profit des demandeurs dont Mme [F] aurait eu connaissance.

En application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Selon l’article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Ce consentement, qui n’est soumis à aucune condition de forme, doit également porter sur les éléments essentiels du contrat.

L’acte sous seing privé dactylographié du 20 août 2022, intitulé “OFFRE D’ACHAT”, signé par Mme [E] et M. [H] en qualité de proposants et par Mme [W], stipule une offre de prix de 182 000 euros pour l’immeuble litigieux appartenant à Mme [W] et comporte notamment les mentions suivantes : “Après signature du compromis de vente, le droit de rétractation sera notifié par le notaire au vendeur désigné ci-dessous” ; “L’acquéreur s’oblige à régler cette somme de la manière suivante : A la signature du sous-seing privé qui pourra être établi dès acceptation de son

offre (dans les conditions de formes et de délais prévues à l’article 72 de la loi n°2000-1208 du 12 décembre 2000), il versera la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000 €) qui s’imputera sur le prix ci-dessus fixé, à titre d’acompte et à valoir sur le prix et sur les frais de compromis, Il sera également prévu une clause pénale d’un montant de 10 % du prix de vente du bien acheté. A la signature de l’acte authentique qui sera reçu par Maître [A] [M], notaire à BORDEAUX il réglera le solde du prix de vente” ; “Le prix de la vente sera financé à l’aide de deniers personnels provenant de la vente d’un bien situé à [Localité 17]” ; “CONDITIONS SUSPENSIVES Habituelles”, suivies des stipulations suivantes :

“DELAI D’ACCEPTATION DE L’OFFRE :

x Si, dans un délai de dix (10 jours, à compter de la date ci-dessous, le vendeur n’a pas fait connaître son intention d’accepter la présente offre, celle-ci sera considérée comme nulle et non avenue.

x Le compromis de vente sera rédigé par Maître [V] [Z], notaire à [Localité 13] qui annulera et remplacera les présentes.

x A ce compromis de vente sera annexé, notamment le dossier diagnostics techniques.

x Le vendeur et l’acquéreur s’engagent à ratifier ce compromis sans délai”.

Si l’acte prévoit ainsi qu’un “sous-seing privé (…) pourra être établi dès acceptation de [l']offre de [l’acquéreur]”, cette possibilité n’est toutefois envisagée que comme une éventualité dans le cadre de modalités particulières de versement du prix, tel que les demandeurs l’analysent eux-mêmes. L’acte stipule par ailleurs de manière expresse que “Le compromis de vente sera rédigé”, avec indication du nom du notaire en charge de sa rédaction, “qui annulera et remplacera” l’acte du 20 août 2022 et auquel sera annexé notamment le dossier de diagnostics techniques et qui ouvrira le droit de rétractation après notification par le notaire. Ces mentions, rédigées au futur et sans condition n’entraînant aucun choix des parties à l’acte, tenues procéder à la conclusion d’un compromis de vente par voie notariée devant ainsi nécessairement annuler l’acte litigieux et le remplacer, il s’en déduit que l’offre acceptée le 20 août 2022 ne vaut pas vente, celle-ci étant subordonnée à la conclusion d’un compromis de vente.

Les échanges postérieurs entre les parties, l’agence immobilière et les notaires ne laissent à ce titre aucun doute sur la volonté des parties, et plus particulièrement celle des offrants, le 20 août 2022. En effet, le 13 septembre 2022, l’agence immobilière indiquait par courriel à Mme [W] que Mme [E] et M. [H] souhaitaient “mettre en condition suspensive la réitération du compromis de vente de leur bien sur [Localité 17], initialement précisée comme origine des fonds” ; s’en suivaient des échanges de courriels avec, notamment, l’information de M. [H] par l’agent immobilier le 12 octobre 2022 de ce que Mme [W] refusait d’ériger en condition suspensive cette vente lyonnaise et souhaiter connaître s’il pouvait financer autrement l’acquisition à défaut de quoi l’offre serait nulle et non avenue, et la réponse de M. [H] le 13 octobre 2022 indiquant “Pour mémoire l’origine des fonds de la SCI AE3 étaient destinée à l’acquisition et financement des travaux, pour des raisons fiscales. Ceci précisé, cette condition dite suspensive ne vient, en aucun freiner à ce jour la conclusion de la vente puisqu’elle sera levée au 15 novembre 2022, soit dans un mois”. L’agent immobilier renouvelait par courriel auprès du notaire des acquéreurs l’opposition de Mme [W]

à l’insertion due condition suspensive et sa demande aux fins de connaître dans plus attendre la position de M. [H] quant au financement de l’acquisition envisagée. Postérieurement à l’envoi d’un courrier le 18 novembre 2022 par Mme [W] à Mme [E] et M. [H] leur indiquant que “faute de signer un compromis de vente dans un délai de 10 jours SANS CONDITION SUSPENSIVE liée à la vente d’un autre bien immobilier, [elle]considèrerai[t] que l’offre est caduque”, le notaire de Mme [E] et M. [H] indiquait par courriel du 1er décembre 2022 à celui de Mme [W] “Mes clients m’indiquent avoir reçu la lettre de votre cliente et m’indiquent souhaiter signer un compromis de vente sans condition suspensive de financement. Cependant ils souhaiteraient avoir les diagnostics complets de la maison”. Il en résulte qu’au 20 août 2022, les parties, et notamment les offrants, n’ont pas entendu fixer les conditions essentielles de la vente à intervenir et qu’elles entendaient y procéder par voie de compromis de vente ultérieur, après notamment communication des diagnostics techniques aux acquéreurs, de sorte que l’acte ne peut valoir vente.

Celui-ci ne s’analysant pas plus en promesse unilatérale de vente telle que définie à l’article 1124 du code civil, qui dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire, s’agissant en l’espèce d’une simple offre d’achat contresignée par le vendeur ne conférant aucun droit d’option à l’acquéreur, la demande de nullité sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par Mme [E] et M. [H]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les demandeurs sont donc tenus de rapporter la preuve de fautes commises par les défenderesses et d’un préjudice en résultant pour eux.

A l’égard de Mme [W], ils se prévalent d’un défaut d’information sur le caractère inondable du bien et de manoeuvres destinées à vicier leur consentement, ainsi que d’une résistance abusive à la réitération de la vente qu’ils souhaitaient initialement.

S’agissant de cette prétendue résistance abusive à la réitération de la vente, il ressort de l’analyse qui précède qu’en présence d’une offre d’achat contresignée par la propriétaire de l’immeuble, valant simples pourparlers, il ne peut y avoir résistance abusive à la réitération d’une vente qui n’a jamais existé. En tout état de cause, les échanges entre les participants aux pourparlers, leurs notaires et l’agent immobilier montrent que le compromis de vente n’a pas été régularisé en raison du seul comportement de M. [H] qui a entendu voir ériger en condition suspensive la vente préalable d’un bien destinée à lui fournir le financement nécessaire à l’acquisition, que Mme [W] était en droit de refuser au profit d’un financement à l’aide de deniers personnels tel que prévu à l’offre d’achat, ce qu’elle a fait dans des délais raisonnables dans le cadre des

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échanges postérieurs à l’offre, avant de leur indiquer qu’à défaut de signature sous dix jours d’un compromis sans condition suspensive, tel que prévu à l’offre d’achat, elle considérerait cette offre caduque, le délai ainsi laissé à ce titre étant également raisonnable.

Quant au défaut d’information allégué, il ne peut qu’être constaté qu’en première page de l’offre du 20 août 2022, il est expressément stipulé : “Références cadastrales du bien : section KZ, numéro [Cadastre 9] situé dans la zone inondable de la Garonne – Pas de dégât lors des inondations de 2021". Dans ces conditions, la photographie adressée aux demandeurs par Mme [W] par courriel du 08 avril 2024 montrant un terrain inondé entourant la maison litigieuse, avec le commentaire suivant “Ces photos datent du 4 février 2021 (…)”, est sans effet, n’étant pas démontré que Mme [W] aurait abusivement retenu en août 2022 une information déterminante du consentement des vendeurs, en ce que le caractère inondable de la zone leur a été précisé lors de leur offre d’achat et qu’il y est précisé que des inondations ont eu lieu en 2021 et qu’il n’en est pas résulté de dégâts, ce qui n’est contredit par aucune pièce, les demandeurs eux-mêmes ayant formulé un an et demi plus tard une offre d’achat sans opposer l’existence de désordres liés à l’humidité.

En application des articles 1112-1 du code civil, qui dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant, et 1240 du même code, la demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre de Mme [W] sera rejetée pour absence de démonstration d’un comportement fautif de cette dernière.

A l’égard de Mme [F], les demandeurs soutiennent que celle-ci a continué d’ignorer leurs droits en persistant à revendiquer la propriété de l’immeuble et à faire usage de pressions lorsqu’elle a eu connaissance des détails du litige par courrier adressé à son conseil le 14 avril 2023, de telle sorte que son intervention volontaire est abusive.

Toutefois, l’acte du 20 août 2022 étant caduc à la date de la conclusion du compromis de vente entre Mme [W] et Mme [F], le 13 décembre 2022, en l’absence de promesse synallagmatique notariée intervenue dans les dix jours de la lettre du 18 novembre 2022 précitée de Mme [W], qui a donc mis un terme aux pourparlers avec les demandeurs, aucun abus de droit de Mme [F], intervenue volontairement à l’instance introduite par Mme [E] et M. [H], qui soutenaient néanmoins être bénéficiaires d’une promesse de vente, pour faire reconnaître son droit à se prévaloir du compromis de vente du 13 décembre 2022 et à recevoir indemnisation du fait du comportement des demandeurs, n’est caractérisé. Par suite, la demande de dommages et intérêts formée à son encontre sera également rejetée.

Sur la demande de radiation du procès-verbal de difficultés et de l’assignation publiés

Les demandeurs renonçant à la vente à leur profit mais n’ayant pas fait procéder à la radiation des mentions relatives au procès-verbal de difficultés dressé le 24 février 2023 à leur demande par Maître [A] [R], notaire à [Localité 13], et à l’assignation du 17 mai 2023, publiés à leur demande au service de la publicité foncière d'[Localité 11], 1er bureau, les 10 mars 2023 et 27 septembre 2023, il y a lieu d’ordonner cette radiation à leurs frais.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [W]

Mme [W] demande réparation aux demandeurs pour avoir agi en justice alors qu’aucun compromis de vente n’avait été régularisé avec eux, qu’ils n’ont jamais justifié d’un financement, qu’ils n’ont pas réagi à sa mise en demeure de novembre 2022 et que la caducité de l’offre avait été actée du fait de leur inaction, et pour avoir ainsi abusé de leur droit, ce qui l’a maintenue dans l’impossibilité de vendre son bien à un acquéreur auprès vis-à-vis duquel elle est régulièrement engagée.

Toutefois, ne démontrant pas l’intention de nuire des demandeurs dans l’introduction et la poursuite de la présente instance ou l’existence d’une faute de leur part faisant dégénérer en abus leur droit d’ester en justice, Mme [W] sera déboutée de ce chef, par application de l’article 1240 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [F]

Mme [E] et M. [H] ont introduit la présente instance et maintenu leur demande de vente forcée malgré la connaissance du compromis de vente du 13 décembre 2022 au profit de Mme [F] et des termes de celui-ci, stipulant une réitération au plus tard le 17 mars 2023, rendue impossible du fait de cette instance, et ont fait procéder à la publication du procès-verbal de difficultés précité et de l’assignation, de telle sorte que le compromis de vente du 13 décembre 2022 est devenue caduc.

Mme [F] justifie d’une offre de prêt du 26 janvier 2023, valable jusqu’au 26 mai 2023 et pour laquelle elle avait obtenu une prorogation de l’offre jusqu’au 06 juin 2023 par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE, lui permettant d’acquérir ce bien tel que convenu au terme du compromis. La condition suspensive particulière stipulée à ce titre était ainsi remplie dès lors que l’offre a été obtenue avant le 28 février 2023, ce dont le conseil de Mme [F] a fait part au conseil de Mme [E] et M. [H] par acte déclaratif du 26 mai 2023, sans effet quant à leur position jusqu’au 19 septembre 2024, où ils ont renoncé à la vente par voie de conclusions, au motif du caractère inondable du terrain litigieux, dont ils avaient pourtant connaissance dès leur offre du 20 août 2022.

Mme [E] et M. [H] ont donc engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard de Mme [F].

Cette dernière verse notamment aux débats un courriel reçu d’un conseiller de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE le 07 novembre 2024 auquel est annexée une offre de prêt immobilier du 06 novembre 2024 pour un montant de 240 000 euros remboursable en 300 mensualités moyennant un taux d’intérêts nominal de 3,65 % portant le coût de l’emprunt avec assurance obligatoire à 159 627,24 euros.

L’offre de prêt immobilier du 26 janvier 2023 pour un montant de 243 848 euros remboursable en 300 mensualités stipulant un taux d’intérêts nominal de 2,71 % soit un coût du crédit de 107 580 euros, Mme [F] justifie de la perte d’une chance de bénéficier d’un taux d’intérêt plus favorable pour l’acquisition d’un bien équivalent, qui sera évaluée à 80 %.

C’est en effet en vain que les demandeurs soutiennent que Mme [F] ne justifierait pas d’une perte de chance en l’absence de toute demande de réitération de la vente à son profit, l’absence de financement pour y procéder, du fait de la caducité de l’offre de prêt du 26 janvier 2023, ayant pour cause le seul comportement fautif des demandeurs.

Les demandeurs seront en conséquence condamnés à payer à Mme [F] la somme de 41 638 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Mme [F], si elle ne justifie pas d’un lien de causalité entre le comportement fautif de Mme [E] et M. [H] et les arrêts de travail pour maladie ainsi que les prescriptions médicales pour état dépressif dont elle a ensuite bénéficié, démontre en revanche par la production d’un devis du 10 février 2023 avoir effectué des démarches pour l’organisation de travaux de rénovation de l’immeuble litigieux dès son acquisition outre, tel que rappelé ci-dessus, avoir dû effectuer de nombreuses diligences pour voir reconnaître son droit, tant avant qu’après le terme du compromis de vente dont elle bénéficiait. Elle justifie ainsi d’un préjudice moral qui sera indemnisé par l’allocation de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de garantie

Seuls Mme [E] et M. [H] étant à l’origine du préjudice de Mme [F], sans que soit démontré un comportement déloyal de Mme [W], leur demande de garantie formée contre elle sera rejetée, par application de l’article 1240 du code civil.

Sur les autres demandes

Mme [E] et M. [H], partie perdante, supporteront les dépens, ne comprenant pas le droit de recouvrement de l’article A. 444-32 du code de commerce qui constitue au profit du commissaire de justice investi d’une mission de recouvrement forcé un honoraire de résultat à la charge du seul créancier.

Ils paieront à Mme [W] et Mme [F], chacune, une somme que l’équité commande de fixer à 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture et PRONONCE la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoiries ;

DÉCLARE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [K] [E] et M. [I] [H] irrecevable ;

REJETTE la demande de nullité du compromis de vente du 13 décembre 2022 ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts de Mme [K] [E] et M. [I] [H] ;

CONSTATE que Mme [K] [E] et M. [I] [H] ont renoncé à leur demande de vente forcée du bien immobilier cadastré section [Cadastre 22], situé [Adresse 4] à [Localité 8] ;

ORDONNE la radiation, aux frais de Mme [K] [E] et M. [I] [H], des mentions relatives au procès-verbal de difficultés dressé le 24 février 2023 par Maître [A] [R], notaire à [Localité 13], et à l’assignation du 17 mai 2023, publiés au service de la publicité foncière d'[Localité 11], 1er bureau, les 10 mars 2023 et 27 septembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [K] [E] et M. [I] [H] à payer à Mme [C] [F] la somme de 41 638 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE Mme [K] [E] et M. [I] [H] à payer à Mme [C] [F] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [K] [E] et M. [I] [H] à payer à Mme [S] [N] épouse [W] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [E] et M. [I] [H] à payer à Mme [C] [F] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [E] et M. [I] [H] aux dépens, en ce non compris le droit de l’article A. 444-32 du code de commerce.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT