TRIBUNAL JUDICIAIRE

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NAC: 5AA

N° RG 25/01474

N° Portalis DBX4-W-B7J-UC2B

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[O] [K]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR, greffière, chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [R] [C] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [O] [K],

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 décembre 2020, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Mme [O] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 473,91 € outre 15 € au titre des loyers accessories et 94,52 € de provision sur charges

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 octobre 2024 pour un montant de 585,31 € en principal.

La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 octobre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 19 février 2025, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Mme [O] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de la condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 701,11 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 février 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 892,40 euros. Elle précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative en plus du loyer et des charges courantes.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 19 février 2025, Mme [O] [K] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 25 octobre 2024 pour la somme en principal de 585,31 €, conformément à la clause résolutoire.

Mme [O] [K] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 146 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que Mme [O] [K] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 804,40€ à la date du 1er juillet 2025, incluant le mois de juin 2025.

Mme [O] [K], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA PROMOLOGIS cette somme de 804,40 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que Mme [O] [K] a repris le paiement intégral de son loyer courant depuis le mois de janvier 2025, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels sont demandés par la bailleresse en l’absence de la locataire. Elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier compte tenu du montant de celle-ci.

Il y a donc lieu d’accorder à Mme [O] [K] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en

12 mensualités, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par suite, conformément à la demande de la SA PROMOLOGIS, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [O] [K] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, et dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Mme [O] [K] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la Force Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [O] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Mme [O] [K] sera condamnée à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2020 entre la SA PROMOLOGIS et Mme [O] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 26 décembre 2024;

CONDAMNONS Mme [O] [K] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 804,40 € (décompte arrêté au 1er juillet 2025, incluant le mois de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Mme [O] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 67 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [O] [K] soit condamnée à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS Mme [O] [K] à payer à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [O] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente