Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 6 section 3, 18 novembre 2024, n° 23/09111

TJ Bobigny 18 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Responsabilité pour trouble anormal de voisinage
La cour a constaté que les infiltrations d'eau provenaient du mur de la société défenderesse, engageant ainsi sa responsabilité et justifiant la demande de travaux.
Accepté
Préjudice matériel causé par les infiltrations
La cour a évalué le préjudice matériel à 5 200 euros, en se basant sur le rapport d'expertise.
Accepté
Préjudice de jouissance dû aux infiltrations
La cour a reconnu le trouble de jouissance et a évalué le préjudice à 6 500 euros, tenant compte de la durée et de la nature des troubles.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné la société défenderesse à payer une somme au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 6 sect. 3, 18 nov. 2024, n° 23/09111
Numéro(s) :	23/09111
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 novembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mélanie ROUX-GERMANEAUJeanne GAILLARD
Cabinet(s) :	SCP ACGR
Parties :	S.N.C. GREENWICH REAL ESTATES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 NOVEMBRE 2024

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/09111 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YDMA

N° de MINUTE : 24/00714

Madame [F] [W] veuve [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 748

DEMANDEUR

S.N.C. GREENWICH REAL ESTATES

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Mélanie ROUX-GERMANEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0295

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société Greenwich Real Estates – anciennement dénommée SNC Bachelet 19 – est, depuis le 9 août 2018, propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis).

Mme [W] veuve [G] – ci-après dénommée Mme [G] –, assurée auprès de la Matmut, est quant à elle propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble d’à côté sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Depuis 2016, Mme [G] se plaint d’infiltrations d’eau sur son mur mitoyen avec l’immeuble voisin.

Une expertise amiable a été diligentée par la Matmut ; le rapport a été déposé le 22 février 2017, puis complété le 26 mars 2018 et le 3 mars 2020.

Mme [G] a sollicité en référé une expertise judiciaire au contradictoire de la société Greenwich Real Estates, et par ordonnance du 6 octobre 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné M. [N] en qualité d’expert pour y procéder.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 7 novembre 2022.

Par acte d’huissier en date du 19 septembre 2023, Mme [G] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société Greenwich Real Estates aux fins de cessation du trouble et d’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2024, Mme [G] demande au tribunal de :

— condamner la société Greenwich Real Estates à procéder aux travaux suivants, sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement :

— fourniture et la pose d’un échafaudage sur la toiture ;

— piochage des joints, transport à la décharge ;

— remplissage des joints à la chaux ;

— application d’un gobetis, fourniture et pose d’un grillage galvanisé ;

— fourniture et pose d’une couche de chaux de chez VEGA et une couche de finition ;

— fourniture et pose d’une couverture sur environ 6 mètres linéaire

— condamner la société Greenwich Real Estates à payer :

— la somme de 5 200,70 euros au titre du préjudice matériel ;

— la somme de 6 200 euros au titre du préjudice de jouissance antérieur ;

— la somme de 1 000 euros au titre du préjudice pendant la durée des travaux ;

— la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Greenwich Real Estates aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire taxés hauteur de 4 504,43 euros, outre les frais d’investigation « Etat9 » à hauteur de 2 520 euros ;

— débouter la société Greenwich Real Estates de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, la société Greenwich Real Estates demande au tribunal de :

— débouter Mme [G] de ses demandes ;

— la condamner à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2024.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 23 septembre 2024, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 18 novembre 2024 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la nature du mur

Aux termes de l’article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

En l’espèce, il ne ressort pas, contrairement à ce que soutient la société Greenwich Real Estates que le mur litigieux soit mitoyen sur toute sa hauteur dès lors que le paragraphe « rappel de servitudes » de son acte de propriété, sur lequel elle se fonde pour alléguer la mitoyenneté intégrale du mur, consiste en une simple reprise déclarative d’anciennes mentions relatives audit bien figurant dans des actes de ventes antérieurs, sans pour autant, en l’état des pièces produites, permettre d’établir ni la localisation dudit mur, ni sa nature mitoyenne.

Partant, il y a lieu, par application de l’article 653 du code civil, de considérer le mur comme étant mitoyen sur la surface partagée, et comme étant la propriété exclusive de la société Greenwich Real Estates pour le surplus.

II. Sur la responsabilité de la société Greenwich Real Estates

Il est un principe selon lequel nul ne doit occasionner de trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que Mme [G] subit des infiltrations d’eaux de pluie récurrentes en provenance du mur en pierre blanche de l’entrepôt Store and More au [Adresse 3] dont la société Greenwich Real Estates est propriétaire. L’expert souligne que les joints du mur sont vétustes, de telle sorte que le mur se gorge d’eau, laquelle descend lentement dans l’épaisseur du mur par gravité sans pouvoir s’évacuer ou sécher côté entrepôt à cause de la présence d’une peinture étanche, et ressortant ainsi en partie basse, côté salon/couloir du logement [G]. L’expert indique de surcroît que l’état de vétusté des éléments d’étanchéité en bande de rive et la présence de fissures sur ce mur aggravent le phénomène.

Au regard des photographies produites dans le rapport d’expertise, il ne fait pas de doute que les désordres prennent leur source dans la partie supérieure du mur – qui ne relève donc pas de la mitoyenneté mais de la propriété exclusive de la société Greenwich Real Estates.

Compte tenu de la nature du trouble, il y a lieu de considérer que Mme [G] subit un trouble anormal de voisinage engageant la responsabilité de la société Greenwich Real Estates.

La société Greenwich Real Estates sera condamnée à réaliser les travaux prescrits par l’expert en page 31 de son rapport et destinés à mettre un terme aux désordres, sous astreinte dans les conditions précisées au dispositif.

Si l’expert met aussi en évidence qu’une autre cause a participé à la survenance du trouble à hauteur de 35 %, à savoir les remontées capillaires des caves sous le logement [G], il n’apparaît pas que ce vice ait donné lieu à un désordre distinct. Dès lors, il doit être retenu, conformément au principe selon lequel chacun des co-débiteurs est tenu de réparer l’intégralité du dommage, que la société Greenwich, qui n’a pas assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, est responsable et tenue d’indemniser l’intégralité des préjudice subséquents subis par Mme [G] indépendamment de l’existence de la responsabilité d’un tiers sur laquelle le tribunal n’a pas à se prononcer dans le présent jugement.

Il sera rappelé que tant que l’assureur n’est pas subrogé dans les droits de son assuré, ce dernier peut demander réparation de son préjudice en justice, de telle sorte que, preuve n’étant pas faite que l’assureur habitation de Mme [G] soit subrogé dans ses droits, il ne peut être fait grief à la demanderesse d’être mal fondée en ses demandes par ce moyen.

Il résulte du rapport d’expertise que le préjudice matériel s’élève à la somme de 5 200 euros TTC.

La société Greenwich Real Estates sera condamnée à payer la somme de 5 200 euros TTC à payer Mme [G] au titre du préjudice matériel.

S’agissant du préjudice de jouissance, il résulte de la nature des troubles, de leur durée depuis 2018, et de leur fréquence, de leur localisation dans des pièces de vie, que Mme [G] a subi un trouble de jouissance qu’il convient d’évaluer à la somme de 6 000 euros, à laquelle il convient d’ajouter, à l’appui du rapport d’expertise, la somme de 500 euros pour le trouble de jouissance à venir lors de la réalisation des travaux.

La société Greenwich Real Estates sera condamnée à payer la somme de 6 500 euros TTC à Mme [G] au titre du préjudice de jouissance.

Mme [G] ne justifie pas de son préjudice financier tiré de frais d’investigation « Etat 9 » de telle sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

III. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

La société Greenwich Real Estates sera condamnée aux dépens.

B. Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Greenwich Real Estates sera condamnée à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Condamne la société Greenwich Real Estates à procéder aux travaux prescrits par l’expert M. [N] dans son rapport d’expertise du 7 novembre 2022 et destinés à mettre un terme aux désordres, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quatre mois commençant à courir à partir de la signification du présent jugement ;

Condamne la société Greenwich Real Estates à payer à Mme [G] la somme de 5 200 euros TTC au titre du préjudice matériel ;

Condamne la société Greenwich Real Estates à payer à Mme [G] la somme de 6 500 euros au titre du préjudice de jouissance (du fait des infiltrations et des travaux à venir) ;

Déboute Mme [G] de ses autres demandes ;

Condamne la société Greenwich Real Estates à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Greenwich Real Estates aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,