TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

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NT

REFERENCES : N° RG 23/03515 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YR74

Minute : 24/01021

S.A.D’HLM “BATIGERE HABITAT” antenne IDF

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [X] [I]

Monsieur [S] [B] [D] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie délivrée à :

Monsieur [X] [I]

Monsieur [S] [B] [D] [I]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection, placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 9 avril 2024 Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier,

Après débats à l’audience publique du 04 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection, placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 27 novembre 2023

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

SA D’HLM “BATIGERE HABITAT”, ayant son siège social au [Adresse 4] et son antenne IDF au [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par SELARL PAUTONNIER & Associés

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 5]. (anciennement [Adresse 7]

Comparant en personne

Monsieur [S] [B] [D] [I], demeurant [Adresse 5] (anciennement [Adresse 7]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 février 1989, la SA d’HLM LA SEIMAROISE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [I] et Madame [O] [Y] épouse [I] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 16.529,88 francs et d’une provision pour charges de 1.150,16 francs.

Mme [O] [Y] épouse [I] est décédée le 9 février 2003.

M. [T] [I] est décédé le 13 avril 2021.

Suivant avenant en date du 13 avril 2021, le bail a été transféré en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 à M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I], pris en qualité de descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès, par la SA d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE venant aux droits de LA SEIMAROISE.

Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.016,35 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I] le 30 mars 2023.

Par assignations du 19 octobre 2023, la société BATIGERE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, obtenir l’expulsion immédiate de M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7.051,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5.016,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 4 avril 2024, la société BATIGERE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 mars 2024, s’élève désormais à 3775,36 euros. Elle s’oppose aux délais de paiement. Elle fait valoir qu’un échéancier de remboursement avait été accordé aux locataires et n’avait pas été respecté.

M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I], comparants en personne, sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Ils indiquent qu’ils ont repris le paiement du loyer courant et qu’ils règlent 350 à 600 euros par mois en sus du loyer actuellement afin d’apurer la dette. Ils proposent de verser des mensualités d’apurement de 200 euros minimum. Ils affirment que les APL leur étaient refusés jusqu’à ce que le transfert du bail soit régularisé et qu’ils vont recevoir un rappel d’APL. Monsieur [S], [B], [D] [I] indique qu’il travaille et Monsieur [X] [I] indique qu’il perçoit le RSA.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 mars 2023.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5.016,35 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant et des charges depuis décembre 2023 et qu’ils versent chaque mois entre 388 euros et 600 euros en sus du loyer. M. [X] [I] verse par ailleurs ses fiches de paie faisant apparaitre un revenu d’environ 1.400 euros nets par mois.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte faisant apparaitre un solde débiteur de 3775,36 euros à la date du 25 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.

Toutefois, il y a lieu de déduire les sommes suivantes :

14 euros de frais d’assurance, non justifiés, 157,71 euros et 178,62 euros de frais de procédure, qui ne peuvent être assimilés à la dette locative.

Le bail ne contient aucune clause de solidarité.

Dans ces conditions, M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I] seront condamnés à payer à la bailleresse la somme de 3.425,03 euros suivant décompte arrêté au 25 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’étaient poursuivis.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de la société BATIGERE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM LA SEIMAROISE, d’une part, et M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I], d’autre part, suivant avenant de transfert de bail du 13 avril 2021, concernant les locaux situés au [Adresse 5], est résilié depuis le 22 mai 2023,

CONDAMNE M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 3.425,03 euros (trois mille quatre cent vingt-cinq euros et trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023,

AUTORISE M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 mai 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I] seront condamnés à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [I] et M. [S], [B], [D] [I] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 18 juin 2024.

LE GREFFIER LA JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/03515 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YR74

DÉCISION EN DATE DU : 18 Juin 2024

AFFAIRE :

S.A. D’HLM “BATIGERE HABITAT” antenne IDF

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [X] [I]

Monsieur [S] [B] [D] [I]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires