TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 FEVRIER 2026

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/11978 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JYE

N° de MINUTE : 26/00174

Madame [E] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0154

Monsieur [A] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0154

DEMANDEURS

C/

Monsieur [M] [P] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

Madame [O] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

S.A.S. REGNIER NOTAIRES

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sébastien MOUY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0418

Maître [R] [S], notaire

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Sébastien MOUY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0418

S.A.S. LA NOUVELLE AGENCE IMMO

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0139

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte sous signature privée électronique en date du 9 juin 2023, M. [M] [V] et Mme [O] [H] ont conclu avec M. [A] [F] et Mme [E] [I] un compromis de vente portant sur les lots de copropriété n°301, n°303 et 304, dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 6] (93) [Adresse 1] (ci-après les « biens immobiliers »), moyennant un prix de 597.000 euros ; lesquels lots ont été réunis pour former une seule unité d’habitation composée, au sous-sol, de : palier, cellier, bureau, chambre, dressing, au rez-de-chaussée, de : séjour et cuisine, chambre, WC, salle de bains et terrasse et d’une toiture-terrasse.

Cet acte a été rédigé avec le concours de la société par actions simplifiée La Nouvelle Agence Immo, laquelle a négocié la vente en vertu d’un mandat donné par les vendeurs.

La vente a été réitérée aux termes d’un acte authentique, reçu le 2 octobre 2023, par Maître [T] [J], notaire à [Localité 6] au sein de la société par actions simplifiée dénommée « Régnier Notaires », avec la participation de Maître [R] [S], notaire à [Localité 7] (Seine-[Localité 8]).

Alors qu’ils étaient propriétaires des biens immobiliers, M. [M] [V] et Mme [O] [H] ont créé une cave de 20m² et une terrasse en toiture.

Se posant des questions concernant l’accessibilité de la toiture terrasse des biens immobiliers, la conformité des garde-corps et les problèmes d’humidité au niveau du puit de lumière et de l’accès de la toiture-terrasse, M. [A] [F] et Mme [E] [I] ont confié à M. [C] [X], expert près la Cour d’Appel de [Localité 9] (78), une mission d’expertise.

M. [C] [X] a rendu son rapport le 14 février 2024, lequel fait notamment état de malfaçons et de non-conformités relatives aux travaux de création de la toiture terrasse, d’un changement de destination de la cave sans autorisation d’urbanisme ni de la copropriété et de la création d’une surface pour le sous-sol rentrant dans le champ d’application du permis de construire.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, M. [A] [F] et Mme [E] [I] ont fait assigner M. [M] [V], Mme [O] [H], la société par actions simplifiée Régnier Notaires, Maître [R] [S] et la société par actions simplifiée La Nouvelle Agence Immo, devant le tribunal judiciaire de Bobigny (93), et demandent au tribunal de :

— condamner solidairement M. [M] [V] et Mme [O] [H] à leur verser la somme à parfaire de 21.000 euros ;

— condamner in solidum M. [M] [V], Mme [O] [H], la société par actions simplifiée Régnier Notaires, Maître [R] [S] et la société par actions simplifiée La Nouvelle Agence Immo à leur verser la somme de 208.185,68 euros ;

— condamner in solidum les défendeurs à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Denis Hubert ;

— ordonner l’exécution provisoire.

La clôture de l’instruction a été fixée au 9 juillet 2025 par ordonnance du même jour.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2025, M. [M] [V] et Mme [O] [H] demandent au tribunal de :

— débouter M. [A] [F] et Mme [E] [I] de toutes leurs demandes à leur encontre ;

— condamner M. [A] [F] et Mme [E] [I] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 avril 2025, la société par actions simplifiée Régnier Notaires et Maître [R] [S] demandent au tribunal de :

— débouter M. [A] [F] et Mme [E] [I] de toutes leurs demandes à leur encontre ;

— condamner solidairement M. [A] [F] et Mme [E] [I] à leur payer la somme de 2.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2025, la société par actions simplifiée La Nouvelle Agence Immo demande au tribunal de :

— RECEVOIR la société LA NOUVELLE AGENCE IMMOBILIERE en ses explications et les déclarer bien fondées ;

— JUGER que les conditions de mise en œuvre de sa responsabilité ne sont pas réunies ;

— DEBOUTER Monsieur [F] et Madame [I] de leurs demandes à l’encontre de la société LA NOUVELLE AGENCE IMMOBILIERE ;

— DEBOUTER toutes parties des demandes qu’elles pourraient formuler à l’encontre de la société LA NOUVELLE AGENCE IMMOBILIERE ;

— SUBSIDIAIREMENT, si le Tribunal entendait retenir une faute de la part de la part de l’agence, le préjudice qui en découlerait ne pourrait être analysé qu’en une perte de chance ;

— JUGER qu’il ne peut y avoir solidarité dans les condamnations ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [F] et Madame [I] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

************

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2025, M. [A] [F] et Mme [E] [I] demandent au tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture du 9 juillet 2025 et de renvoyer l’affaire à la mise en état.

***********

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025 et mise en délibéré au 23 février 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, M. [A] [F] et Mme [E] [I] expliquent qu’ils se sont séparés en cours de procédure et qu’ils ont décidé que, dans le cadre du règlement de leurs intérêts pécuniaires, le bien immobilier objet du présent litige sera attribué à M. [A] [F] aux termes d’un acte de licitation valant partage de leur propriété indivise.

M. [A] [F] et Mme [E] [I] font état d’un projet d’acte et non de la signature de l’acte de licitation. A cet égard, Maître [U] [Z], notaire à [Localité 6], a simplement attesté avoir été mandatée par M. [A] [F] pour la rédaction d’un acte de licitation faisant cesser l’indivision et portant sur les biens immobiliers, avec attribution des biens à ce dernier.

En conséquence, ils sont toujours actuellement propriétaires indivis des biens immobiliers objets du présent litige et, à ce stade, aucune signature de l’acte de licitation n’est fixée avec certitude.

Dès lors, leur séparation et leurs simples intentions relatives aux modalités de partage de leur indivision ne constituent pas une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

En conséquence, leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

2. Sur la demande en paiement de la somme de 21.000 euros à l’encontre de M. [M] [V] et de Mme [O] [H]

M. [A] [F] et Mme [E] [I] demandent à M. [M] [V] et Mme [O] [H] le paiement de la somme de 21.000 euros afin de pouvoir effectuer des travaux portant sur le toit-terrasse visant à reprendre les malfaçons et non-conformités affectant ce toit terrasse, tel que décrits dans le rapport d’expertise du 14 février 2024. Ils estiment que la responsabilité de M. [M] [V] et de Mme [O] [H] est engagée sur le fondement de la garantie décennale.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

En application de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797 ; 2ème civ. 9 février 2023 pourvoi n°21-15.784).

En l’espèce, pour établir la matérialité des désordres dénoncés dans l’assignation et affectant la toiture-terrasse des biens immobiliers vendus, M. [A] [F] et Mme [E] [I] se fondent exclusivement sur le rapport d’expertise établi par M. [C] [X] le 14 février 2024.

Or, cette expertise est une expertise extrajudiciaire, à laquelle M. [M] [V] et Mme [O] [H] n’ont été ni convoqués, ni représentés et qui n’est outre corroborée par aucun autre document qui permettrait d’établir la matérialité de ces désordres.

Dans ces conditions, la matérialité des désordres relatifs à la toiture-terrasse dénoncés par M. [A] [F] et Mme [E] [I] dans leur assignation n’est pas établie.

Dès lors, leur demande en paiement de la somme de 21.000 euros, fondée sur l’engagement de la responsabilité décennale de M. [M] [V] et Mme [O] [H], sera rejetée.

3. Sur la demande en paiement de la somme de 208.185,68 euros à l’encontre de tous les défendeurs

M. [A] [F] et Mme [E] [I] indiquent avoir acquis un logement d’une surface totale loi Carrez de 68,52 m² au prix de 597.000 euros, alors même que cette surface comprend la surface du sous-sol de 22,11 m². Or, ils soutiennent que cette cave a été aménagée de façon irrégulière et illégale.

D’une part, ils expliquent qu’en 2005 M. [M] [V] et Mme [O] [H] ont obtenu l’accord de la copropriété pour créer une cave de 20m² et qu’ils ont procédé à une déclaration de travaux n’ayant pour objet que la création d’une cave de 20m². Or, ils soulignent que M. [M] [V] et Mme [O] [H] ont en réalité changé la destination de ce sous-sol sans aucune autorisation administrative ni de la copropriété.

D’autre part, ils soutiennent que la surface de la cave est supérieure à 20 m² et que dès lors sa création aurait nécessité l’obtention d’un permis de construire et non une simple déclaration de travaux. Ils précisent que la Mairie n’aurait probablement pas autorisé la construction d’une chambre en sous-sol en zone inondable.

A cet égard, M. [A] [F] et Mme [E] [I] estiment :

— que les vendeurs ont commis un dol,

— que les notaires engagent leur responsabilité délictuelle en tant que rédacteurs de l’acte de vente au motif qu’ils doivent vérifier la véracité des déclarations des vendeurs dans l’acte,

— que l’agent immobilier a manqué à son obligation de renseignement et de conseil pour ne pas avoir informé les parties de la situation exacte des biens immobiliers.

Dès lors, ils estiment leur préjudice à la somme de 192.639,66 euros à laquelle il y a lieu d’ajouter les droits de mutation afférents, à savoir 15.546,02 euros, soit au total la somme globale de 208.185,68 euros.

Sur ce,

3.1. Sur l’aménagement du sous-sol des biens immobiliers

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que :

— lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dont dépendent les biens immobiliers en date du 10 septembre 2005, M. [M] [V] et Mme [O] [H] ont été autorisés à créer à l’intérieur de leur lot une cave d’une superficie de 20m².

— suivant arrêté du 21 avril 2006 le Maire a accordé l’autorisation d’effectuer les travaux visés dans la déclaration de travaux exemptée de permis de construire, enregistrée sous le numéro DT 93 45 2005 B0 053, déposée le 15 décembre 2005, à savoir la création d’une cave et d’une terrasse en toiture. Il est précisé que la surface hors-œuvre brute créée est de 20 m² et que la destination de la pièce créée est l’habitation.

— aux termes du compromis de vente en date du 9 juin 2023, M. [M] [V] et Mme [O] [H] ont déclaré que les travaux de gros œuvre de création de la cave et de création de la toiture-terrasse ont été réalisés en 2006 par l’entreprise Jorge Bâtiment et qu’ils ont finalisé l’aménagement intérieur de cette cave et de cette terrasse (peinture, pose de parquet et carrelage, menuiserie, dressing) par la suite et que ces travaux ont été achevés le 22 mars 2020, ainsi qu’il résulte de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux en date du 20 décembre 2021.

— lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dont dépendent les biens immobiliers en date du 13 mars 2022, il a été validé « la ratification des travaux réalisés par Monsieur [V] et Madame [H] tels qu’ils résultent des plans établis par Monsieur [W], Géomètre-expert à [Localité 1] et de la déclaration de travaux du 21.04.2006 numéro DT 93 45 2005 B0 053 ci-annexés ».

— aux termes de l’acte authentique contenant modificatif à l’état descriptif de division en date du 8 juin 2022, le lot n°304 est désigné sous les termes suivants : « Bâtiment C, accès par les lots 303 et 301, au sous-sol une partie du studio composée d’une cave comprenant deux pièces ».

— sur le plan du sous-sol annexé au modificatif du 8 juin 2022 deux pièces sont figurées pour le lot 304, sans autre précision.

— aux termes de l’acte authentique de vente du 2 octobre 2023, le vendeur a déclaré qu’à la suite de travaux réalisés par lui, la désignation actuelle des lots 301, 303 et 304 réunis est la suivante :

* au sous-sol : palier, cellier, bureau, chambre, dressing,

* au rez-de-chaussée : séjour et cuisine, chambre, WC, salle de bains et terrasse,

* toiture-terrasse.

— le certificat de surface mentionne les surfaces suivantes pour le sous-sol :

* palier : 0.79 m²,

* cellier : 3,04 m² (hauteur inférieure à 1,80m),

* bureau : 5,73 m²,

* chambre : 10,15 m²,

* dressing : 2.40 m² (hauteur inférieure à 1,80 m).

Soit au total 22,11 m² de surface au sol et 16,67 m² de superficie privative au sens Carrez.

— aux termes de l’acte authentique de vente du 2 octobre 2023, le vendeur a déclaré : « que la consistance des BIENS n’a pas été modifiée (…) par une modification de leur destination ou des travaux non autorisés ».

Il ressort de ces éléments que M. [M] [V] et Mme [O] [H] ont effectivement aménagé le sous-sol des biens immobiliers et que, au jour de la vente, le sous-sol n’était pas affecté à l’usage de cave.

La date des travaux ayant conduit à l’affectation du sous-sol de cave en palier, cellier, bureau, chambre et dressing n’est pas déterminée avec précision.

M. [A] [F] et Mme [E] [I] affirment que la cave a été aménagée de façon irrégulière et illégale.

Au regard du droit de l’urbanisme, il ressort de l’arrêté du Maire du 21 avril 2006, susvisé, que la destination de la pièce créée, à savoir la cave, est l’habitation. Dès lors, l’aménagement du sous-sol, décrit ci-dessus, ne constitue pas un changement de destination au sens du droit de l’urbanisme. De surcroît, M. [A] [F] et Mme [E] [I] ne démontrent pas que, au moment où les aménagements ont été effectués, ils nécessitaient une autorisation d’urbanisme en raison de l’aménagement de la cave en pièces de vie et/ou en raison de la nature des travaux concomitants à cet aménagement.

Au regard de la copropriété, M. [A] [F] et Mme [E] [I] ne démontrent pas non plus que l’affectation de la cave en pièces de vie et/ou les travaux ayant conduit à cette affectation nécessitaient l’autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale en application des dispositions du règlement de copropriété et/ou de ses modificatifs subséquents.

Enfin, le certificat de superficie mentionne, pour le sous-sol, une surface au sol de 22,11 m² et une superficie privative au sens Carrez de 16,67 m². Dans l’arrêté du 21 avril 2006, il a été autorisé une surface hors-œuvre brute de 20 m². Il s’agit de surfaces différentes. Il n’est en conséquence pas possible de se fonder uniquement sur le certificat de superficie annexé à l’acte de vente pour conclure que la surface de la cave créée est supérieure à la surface autorisée par l’arrêté du 21 avril 2006 et que sa construction aurait en fait nécessité l’obtention d’un permis de construire. A titre surabondant, M. [A] [F] et Mme [E] [I] ne content d’affirmer que, à l’époque des travaux, un permis de construire était nécessaire pour la création d’une cave de plus de 20 m² de SHOB (travaux sur constructions existantes), mais ils ne le démontrent pas.

Dès lors, M. [A] [F] et Mme [E] [I] ne rapportent pas la preuve que le sous-sol des biens immobiliers vendus a été aménagé irrégulièrement et/ou illégalement.

3.2. Sur le fondement du dol en ce qui concerne M. [M] [V] et Mme [O] [H]

L’article 1137 du code civil prévoit que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Ce même article dispose, en outre, que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il en résulte que trois conditions doivent être réunies pour retenir une réticence dolosive : le défaut d’information de la victime, l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et le caractère déterminant de la réticence.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats et notamment du compromis de vente en date du 9 juin 2023 et de l’acte authentique de vente en date du 2 octobre 2023, ainsi que des document annexés audits actes, que M. [M] [V] et Mme [O] [H] ont expressément informé M. [A] [F] et Mme [E] [I] que, par suite de travaux réalisés par eux, ils avaient créé une cave dans les biens vendus et l’avaient aménagée en pièces à vivre.

M. [A] [F] et Mme [E] [I] n’établissent pas que M. [M] [V] et Mme [O] [H] leur auraient intentionnellement caché le fait que le sous-sol a été construit au mépris des règles d’urbanisme ou bien qu’il a été aménagé en pièces d’habitation de façon irrégulière au regard de la copropriété et des règles d’urbanisme, à défaut pour les demandeurs de démontrer, en premier lieu, que la création de la cave ou que son aménagement en pièces à vivre ont été effectivement réalisés de façon irrégulière et/ou illégale, ce que les vendeurs contestent expressément.

Dès lors la réticence dolosive de M. [M] [V] et Mme [O] [H] ne peut être retenue et la demande de M. [A] [F] et Mme [E] [I] à leur encontre sera rejetée.

3.3. Sur le fondement délictuel pour la société par actions simplifiée Régnier Notaires, Maître [R] [S] et la société par actions simplifiée La Nouvelle Agence Immo

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1240 précité, les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Aussi, le notaire est-il tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

L’agent immobilier qui a reçu mandat de vendre ou d’acheter un immeuble, garantit, par sa présence, la régularité et la loyauté des pourparlers. En tant que professionnel, il est tenu de fournir au mandant ou au tiers contractant les informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments fournis par l’agent immobilier devant être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux, ce dernier doit vérifier le descriptif des annonces qu’il publie pour chercher des acheteurs et se renseigner au préalable sur l’exactitude des informations délivrées, notamment tout ce qui peut entraîner des frais supplémentaires.

Celui qui prétend à réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité entre le préjudice indemnisable et la faute reprochée.

Il est constant que seuls les dommages certains, directs, personnels et légitimes sont réparables. Ces quatre conditions sont cumulatives. La réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, M. [A] [F] et Mme [E] [I] reprochent aux notaires de ne pas avoir vérifié l’exactitude de la déclaration figurant dans l’acte authentique de vente du 2 octobre 2023 et aux termes de laquelle les vendeurs ont indiqué « que la consistance des BIENS n’a pas été modifiée (…) par une modification de leur destination ou des travaux non autorisés ».

Or, M. [A] [F] et Mme [E] [I] ne démontrent pas que les notaires ont manqué à leur obligation de vérifier la véracité de cette déclaration, à défaut pour les demandeurs de démontrer, en premier lieu, que la déclaration susvisée effectuée par les vendeurs dans l’acte authentique de vente est inexacte.

Dès lors, la responsabilité des notaires à l’égard des demandeurs ne peut être pas engagée de ce chef et la demande de M. [A] [F] et Mme [E] [I] à l’encontre de la société par actions simplifiée Régnier Notaires et de Maître [R] [S] sera rejetée.

S’agissant de la société par actions simplifiée La Nouvelle Agence Immo, M. [A] [F] et Mme [E] [I] lui reprochent de ne pas les avoir renseignés sur la situation exacte des biens immobiliers vendus, en l’absence des vérifications nécessaires.

Or, il ressort de la rédaction du compromis de vente en date du 9 juin 2023 et de ses annexes que M. [A] [F] et Mme [E] [I] ont bien été informés, dès le stade de l’avant-contrat, de la création de la cave par les vendeurs et de l’affectation actuelle du sous-sol en pièces à vivre.

A défaut de prouver la situation juridique illégale ou irrégulière du sous-sol des biens immobiliers vendus, M. [A] [F] et Mme [E] [I] ne peuvent reprocher à la société par actions simplifiée La Nouvelle Agence Immo de ne pas avoir procédé à des vérifications complémentaires afin de les renseigner sur la situation juridique exacte des biens immobiliers vendus, laquelle est relatée avec exactitude dans l’acte selon l’agent immobilier.

Dès lors, la société par actions simplifiée La Nouvelle Agence Immo n’a pas manqué à son obligation de renseignement et de conseil envers M. [A] [F] et Mme [E] [I] à ce titre et en conséquence sa responsabilité ne peut être engagée à leur égard. Ainsi, la demande en paiement à l’encontre de la société par actions simplifiée La Nouvelle Agence Immo sera rejetée.

4. Sur les autres demandes

Il entre dans l’office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n’y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [A] [F] et Mme [E] [I], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [A] [F] et Mme [E] [I] à payer à M. [M] [V] et Mme [O] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [A] [F] et Mme [E] [I] de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 9 juillet 2025 ;

Déboute M. [A] [F] et Mme [E] [I] de leur demande en paiement de la somme de 21.000 euros à l’encontre de M. [M] [V] et de Mme [O] [H] ;

Déboute M. [A] [F] et Mme [E] [I] de leur demande en paiement de la somme de 208.185,68 euros à l’encontre de M. [M] [V], Mme [O] [H], la société par actions simplifiée Régnier Notaires, Maître [R] [S] et la société par actions simplifiée La Nouvelle Agence Immo ;

Condamne M. [A] [F] et Mme [E] [I] à payer à M. [M] [V] et Mme [O] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société par actions simplifiée Régnier Notaires et Maître [R] [S] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société par actions simplifiée La Nouvelle Agence Immo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [A] [F] et Mme [E] [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [A] [F] et Mme [E] [I] aux entiers dépens ;

Autorise ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et Dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,