Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 26 décembre 2024, n° 24/08520

TJ Bobigny 26 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies, le commandement de payer étant resté infructueux.
Accepté
Résiliation du bail et occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, n'ayant pas payé les loyers dus, sont devenus occupants sans droit ni titre suite à la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires étaient tenus de payer les loyers et que la créance de la société était établie.
Accepté
Indemnité d'occupation due par les locataires
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer en raison de leur occupation sans droit.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a décidé de condamner les locataires aux dépens, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 26 déc. 2024, n° 24/08520
Numéro(s) :	24/08520
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christine GALLON
Parties :	Société FONCIERE CRONOS, Société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS c/ Représentée par son mandataire la Société IN' LI PROPERTY MANAGEMENT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/08520

N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5RJ

Minute : 1486/24

Société FONCIERE CRONOS

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

Monsieur [E] [W]

Madame [L] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e GALLON

Copie délivrée à :

M. et MME [W]

Le 7 Janvier 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Décembre 2024 ;

par Madame Armelle GIRARD, assurant les fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de Pantin, déléguée par Ordonnance du 26.09.2024 à la Chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, en cette même qualité, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, dont le siège social [Adresse 10] – [Localité 5],

Représentée par son mandataire la Société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 9] – [Localité 5],

Représentée par Maître Christine GALLON, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [W], non comparant

Madame [L] [W], non comparante

demeurant tous deux [Adresse 3] – [Localité 6]

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 10 octobre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a donné en location à

Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] un immeuble à usage d’habitation et un parking sis [Adresse 3], [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 942,00 € et 50 € pour le parking, outre provisions sur charges.

Le 26 mars 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait délivrer à Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 640,40 € selon décompte arrêté au 19 mars 2024.

Par notification électronique du 27 mars 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 22 août 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a attrait Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SAS FONCIERE CRONOS a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

— D’ordonner l’expulsion de Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SAS FONCIERE CRONOS, aux frais et aux risques et périls de Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] ;

— De condamner solidairement Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] au paiement des sommes suivantes :

o 5 020,37 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024, somme à parfaire ;

o une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

o 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le 23 août 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 28 octobre 2024.

Lors de l’audience, la SAS FONCIERE CRONOS représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 21 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 176,93 € hors frais. Elle indique qu’un échéancier a été signé entre les parties à hauteur de 200 € par mois en plus du loyer courant et être d’accord pour que ces délais suspensifs soient repris.

Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] n’ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 10 octobre 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties (article 2), et en particulier des locataires en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Il convient en outre de rappeler que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. L’article 1103 du code civil tel qu’issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations rappelle ainsi que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En ce sens, il est de jurisprudence constante notamment qu’il n’est pas interdit de stipuler dans le bail une durée supérieure aux prescriptions légales, que les parties peuvent se soumettre au régime des locations vides, plus protecteur, quand bien même le bien était effectivement meublé ou encore que l’ordre public de protection des locataires mis en place par cette loi ne peut ni empêcher le bailleur de s’imposer à lui-même des obligations constituant pour le preneur une protection supplémentaire ni justifier que le bailleur invoque l’ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles qu’il s’est imposées.

Or, en l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 8 des conditions particulières et 18 des conditions générales) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cette disposition ne porte pas atteinte à l’ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu’elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d’un délai supérieur au délai légal pour s’acquitter d’une dette de nature à mettre en danger son bail.

En outre, le bailleur a expressément consenti à une telle clause : il a produit le contrat lors de sa signature et l’a signé sans réserve.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING LOUÉ

En vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s’appliquer aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que le bail principal donne en location à la fois le logement et le garage loués à Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W], qui sont situés à la même adresse. Il est précisé que ce local est indissociable du logement.

En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, la SAS FONCIERE CRONOS verse aux débats un décompte arrêté au 21 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 176,93 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS FONCIERE CRONOS est établie tant dans son principe que dans son montant.

Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W], absents lors de l’audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [L] [W] et Monsieur [E]

[W] à verser à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 5 176,93 € actualisée au 21 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 640,40 € à compter du 26 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 8 des conditions particulières et 18 des conditions générales) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] le 26 mars 2024, pour un montant principal de 3 640,40 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 mai 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, le bailleur sollicite qu’il soit repris l’échéancier amiable fixé à 200 € par mois en plus du loyer courant.

Cette somme est adéquate pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Il ressort en outre du décompte une reprise des versements par les locataires.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord de la SAS FONCIERE CRONOS, il convient par conséquent d’accorder à Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

o Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

o La clause de résiliation reprendra son plein effet ;

o La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SAS FONCIERE CRONOS, la résiliation du bail étant acquise à la date du 27 mai 2024 ;

o Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

o Faute pour Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

o La SAS FONCIERE CRONOS pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

o En cas de maintien dans les lieux, la SAS FONCIERE CRONOS sera en droit d’exiger de Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SAS FONCIERE CRONOS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS FONCIERE CRONOS ;

CONSTATE que le contrat signé le 10 octobre 2023 entre la SAS FONCIERE CRONOS et Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] concernant les locaux situés [Adresse 3], [Localité 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 27 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] à verser à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 5 176,93 € actualisée au 21 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 3 640,40 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] à s’acquitter de cette somme en 26 mensualités, les 25 premières d’un montant de 200,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

o Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

o La clause de résiliation reprendra son plein effet ;

o La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SAS FONCIERE CRONOS, la résiliation du bail étant acquise à la date du 27 mai 2024 ;

o Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

o En cas de maintien dans les lieux, la SAS FONCIERE CRONOS sera en droit d’exiger de Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] à verser à la SAS FONCIERE CRONOS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [W] et Monsieur [E] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 mars 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE la SAS FONCIERE CRONOS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE