TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02945

N° Portalis DBX4-W-B7I-TF23

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 03 Avril 2025

S.A. CITE JARDINS

C/

[E] [R]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Avril 2025

à la SCP D’AVOCAT MARGUERIT BAYSSET

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [R],

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c315552024012952 du 14/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

représenté par M^e Pierrick BOURNET, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat signé électroniquement à effet au 09 décembre 2021, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [D] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 366,34€ charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CITE JARDINS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes du 8 juillet 2024, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [R] si nécessaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner au paiement :

* d’une provision de 1572,73€ à titre de provision sur les loyers échus et charges arrêtés au 14 juin 2024 à parfaire à l’audience

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux,

* 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— le condamner aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a été saisie le 7 août 2024 par Monsieur [D] [R] et a déclaré son dossier recevable le 26 septembre 2024 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Le 8 janvier 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne validait les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, effaçant l’ensemble des dettes y compris la dette locative.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 11 février 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de 2 ans à compter de la décision imposant les mesures d’effacement de la Commission de surendettement des particuliers du 8 janvier 2025

— rappeler qu’à défaut de respect de l’obligation de s’acquitter des loyers et charges durant ledit délai, la clause résolutoire devra reprendre son plein effet,

— dire qu’en cas de reprise des effets de la clause résolutoire il conviendra de constater la résiliation de plein droit du bail, de dire que le solde devient immédiatement exigible et d’ordonner l’expulsion immédiate, si nécessaire se faire assister du concours de la force publique et d’un serrurier, et de condamner ce dernier à une indemnité d’occupation

— condamner Monsieur [R] au paiement de la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [D] [R], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— constater la décision de la commission de surendettement du 8 janvier 2025 tendant à un rétablissement personnel sans liquidation,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans,

— à titre subsidiaire juger qu’il dispose d’un délai de 2 ans pour quitter les lieux

— en tout état de cause débouter le demandeur de sa demande de condamnation aux frais irrépétibles outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 31 mars 2023 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Monsieur [D] [R], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 11).

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, la SA CITE JARDINS a fait commandement à Monsieur [D] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1165,35 €, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement partiel ayant été effectué dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2024.

Par décision postérieure du 26 septembre 2024, le dossier de surendettement déposé par Monsieur [D] [R] a été déclaré recevable avec une orientation vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La décision de recevabilité de la commission de surendettement datant du 26 septembre 2024, elle n’a aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 15 mai 2024.

II. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII- Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est produit aux débats la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 8 janvier 2025, imposant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Monsieur [D] [R] et l’effacement de la dette locative à hauteur de 2103,30€.

Par ailleurs, le décompte locatif arrêté au 6 février 2025 fait apparaître que Monsieur [D] [R] a repris le paiement des loyers et des charges pendant la procédure de surendettement, et depuis la décision, seule la dernière échéance restant à régler en totalité, le solde locatif étant créditeur en faveur du locataire à hauteur de 215,35€.

En conséquence, les clauses de résiliation de plein droit sont suspendues pour un délai de deux années, soit jusqu’au 8 janvier 2027, les conditions de sa suspension du fait de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, résultant de l’article 24- VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, étant remplies.

Toutefois, tout manquement au paiement mensuel du montant du loyer et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans aura pour conséquence de voir la clause de résiliation de plein droit reprendre son plein effet, de sorte que le bail sera alors résilié, Monsieur [D] [R] sera expulsé et condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 11] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière délicate de Monsieur [D] [R] et en équité, la demande de la SA CITE JARDINS au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 décembre 2021 entre la SA CITE JARDINS d’une part et Monsieur [D] [R] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 mai 2024 ;

CONSTATONS que Monsieur [D] [R] a repris le paiement du loyer et des charges et bénéficie d’une décision de rétablissement personnel en date du 8 janvier 2025 de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne emportant effacement de la dette ;

DISONS que, pendant le délai de deux ans, soit jusqu’au 8 janvier 2027, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus si Monsieur [D] [R] s’acquitte régulièrement du montant des loyers et des charges courants conformément au bail ;

AUTORISONS Monsieur [D] [R] à s’acquitter de leur dette en 24 mensualités de 100€, la dernière représentant le solde de la dette, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois, jusqu’aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne ;

DISONS que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [D] [R], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CITE JARDINS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [R] soit condamné à verser à la SA CITE JARDINS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

DEBOUTONS la SA CITE JARDINS de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [D] [R] au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,