TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00152 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D43S

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 16 MARS 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – [Z] [I]

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [O] [E], non comparante représentée par Madame [H] [L], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [F]

né le 1er décembre 1995 à FREETOWN (SIERRA LEONE)

demeurant 314 rue de l’exode – 50000 SAINT LO

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 08 décembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND, en présence de [D] [P], auditrice de justice, siégeant en surnombre,

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 08 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2021, l’office public de l’habitat [Z] [I] (ci-après “[Z] [I]”) a donné à bail à M. [B] [F] un local à usage d’habitation situé 314 rue de l’Exode, appartement 11, à SAINT LÔ (50000), moyennant un loyer mensuel révisable de 241,41 euros par mois, outre 26,98 euros de charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 264,82 euros et 58,69 euros de charges depuis le 1er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 février 2025 signifié à étude, [Z] [I] a fait signifier à M. [B] [F] un commandement de payer la somme de 429,31 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus au 24 janvier 2025. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 28 avril 2025 signifié à l’étude, [Z] [I] a fait assigner M. [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 11 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [B] [F], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellement présents dans les lieux lors de l’expulsion soit sur place, soit dans un garde meuble au choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

— condamner M. [B] [F] à payer à [Z] [I] le montant des loyers et charges dus à la date du commandement, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail (montant des sommes dues en principal au 24 avril 2025 : 232,05 euros), augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires sur le fondement de l’article 1344-1 du code civil,

— condamner M. [B] [F] à payer à [Z] [I] à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers y ompris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner M. [B] [F] à payer à [Z] [I] la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] [F] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 8 décembre 2025, [Z] [I], représenté par Mme [H] [L] muni d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 365,12 euros. Il indique qu’il n’y a pas eu de paiement depuis septembre et que l’allocation personnalisée au logement n’est plus versée.

Bien que régulièrement convoqué par acte d’huissier du 28 avril 2025 signifié à l’étude, M. [B] [F] n’était ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier concernant M. [B] [F] n’a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

De même, aux termes du VII dudit article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte d’huissier du 10 février 2025, [Z] [I] a fait délivrer à M. [B] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 429,31 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges dus jusqu’au 24 janvier 2025, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le défendeur n’a pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées.

Aucun diagnostic social et financier permettant d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, n’a été transmis par les services sociaux.

Dès lors, aucun délai de paiement ne lui sera accordé et l’expulsion de M. [B] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 11 avril 2025, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 11 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[Z] [I] justifie dans son principe de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 365,12 euros arrêtée au jour de l’audience, compte tenu des impayés de loyers selon décompte arrêté au 8 décembre 2025.

Le locataire, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner M. [B] [F] au paiement à titre provisionnel de la somme de 365,12 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 décembre 2025 (terme de novembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les autres demandes

M. [B] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 mai 2021entre [Z] [I] et M. [B] [F] portant sur un local à usage d’habitation situé 314 rue de l’Exode, appartement 11, à SAINT LÔ (50000), à la date du 11 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux semaines à compter de la signification du présent jugement ;

AFFAIRE : N° RG 25/00152 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D43S

DIT qu’à défaut pour M. [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Z] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE M. [B] [F] à payer à [Z] [I] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 11 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et susceptible de révision conformément au contrat;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE M. [B] [F] à payer à [Z] [I] la somme de 365,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 décembre 2025 (terme de novembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE [Z] [I] de ses autres demandes ;

DEBOUTE [Z] [I] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [F] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION