TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/06702 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWQ5

Minute : 24/01070

Madame [T] [H]

Représentant : M^e Sébastien BENA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0992

C/

Madame [I] [V]

Monsieur [R] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [T] [H],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Sébastien BENA, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [I] [V],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Décédée

Monsieur [R] [G],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 03 et 04 novembre 2023, Madame [T] [H], a donné à bail à Monsieur [R] [G] et Madame [I] [V] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 1430 euros outre 120 euros au titre de la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, Madame [T] [H] a fait signifier à Monsieur [R] [G] et Madame [I] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5965 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés à janvier 2024.

Madame [T] [H] a saisi la Caisse d’allocations familiales le 20 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, Madame [T] [H] a fait assigner Monsieur [R] [G] et Madame [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] et Madame [I] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [I] [V] au paiement de l’arriéré dû au 1er mars 2024, soit une somme de 9227,44 euros, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation,condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [I] [V] au paiement d’une somme de 1550 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2024, soit une somme à parfaire de 4650 euros arrêtée au 1er juin 2024,condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [I] [V] au paiement de la somme globale et à parfaire de 13877,44 euros arrêtée au 1er juin 2024,Subsidiairement,

dire qu’en s’abstenant du règlement du dépôt de garantie ainsi que du loyer et des provisions sur charges depuis la signature du contrat de bail, d’une part, et au regard des nuisances causées aux voisinages, d’autre part, Monsieur [R] [G] et Madame [I] [V] ont manqué à leurs obligations légales et contracrtuelles,prononcer en conséquence la résolution judiciaire du bail avec prise d’effet le 04 novembre 2023,ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] et Madame [I] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,dire que l’indemnité d’occupation mensuelle s’élève à la somme de 1550 euros correspondant au montant du loyer et des provisions sur charges, condamner in solidum Monsieur [R] [G] et Madame [I] [V] au paiement d’une somme globale et à parfaire de 13877,44 euros au 1er juin 2024 à titre d’indemnité d’occupation,En tout état de cause,

condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [I] [V] au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2024

À l’audience, Madame [T] [H], représentée, a déclaré se désister de ses demandes à l’encontre de Madame [I] [V], celle-ci étant décédée. Elle maintient l’intégralité de ses demandes contre Monsieur [R] [G] et actualise sa créance à la somme de 18527,44 euros arrêtée au 30 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [T] [H] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 19 janvier 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement du dépôt de garantie, des loyers et les troubles de voisinage qui lui ont été signalés, constituent un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [G] ne conteste pas le montant de la dette mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois. Il explique qu’il a dû s’occuper de sa femme qui était souffrante, qu’il travaillait mais que la situation était compliquée car il ne percevait pas l’intégralité de son salaire. Il déclare qu’après le décès de son épouse, il a repris son activité à temps plein, qu’il perçoit 2400 euros par mois et qu’il va reprendre le paiement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [T] [H] justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [T] [H] aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé les 03 et 04 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 19 janvier 2024, et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que Madame [T] [H] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté par le bailleur, la somme de 162,44 euros imputée pour des frais déjà compris dans les dépens (coût du commandement de payer du 19 janvier 2024).

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [G] à payer à Madame [T] [H] la somme de 18365 euros (18527,44 euros – 162,44 euros), au titre des sommes dues au 30 septembre 2024, mois de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024 sur la somme de 5965 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 03 et le 04 novembre 2023, soit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 19 janvier 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été signé après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines après le commandement de payer délivré le 19 janvier 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 1er mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu les 03 et 04 novembre 2023, à compter du 02 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [R] [G] sollicite des délais de paiement et déclare vouloir solder la dette en réglant en plus du loyer courant, la somme mensuelle de 200 euros.

Il y a lieu de constater qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, et qu’ainsi, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé.

Au surplus, considérant l’importance de la dette locative due par Monsieur [R] [G], il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux suivant l’échéancier proposé par le défendeur et qu’en conséquence ce dernier n’est pas en situation de régler la dette locative.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais.

Monsieur [R] [G] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande principale de Madame [T] ayant été accueillie, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [G] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 02 mars 2024, Monsieur [R] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [G] à son paiement à compter de 02 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [G] à payer à Madame [T] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE le désistement de Madame [T] [H] de ses demandes à l’encontre de Madame [I] [V] ;

DECLARE recevable la demande de Madame [T] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu les 03 et 04 novembre 2023 entre Madame [T] [H] et Monsieur [R] [G], concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 02 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [G] à compter du 02 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à Madame [T] [H] la somme de 18365 euros, au titre des sommes dues au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024 sur la somme de 5965 euros et à compter du jugement pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à Madame [T] [H] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 02 mars 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à Madame [T] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE