TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 23/01277 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YUQP

Minute : 24/00204

Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT

Représentant : Me [V], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [M] [Z] [D] [Z]

Madame [N] [Z] [Y] [Z]

OK

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Thierry DOUEB

Copie délivrée à :

Monsieur [M] [Z] [D] [Z]

Madame [N] [Z] [Y] [Z]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 5 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT, OFFICE PUBLIC de Seine Saint Denis Habitat, Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial ayant son siège social [Adresse 3] représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [Z] [D] [Z], demeurant [Adresse 8]

comparant,

Madame [N] [Z] [Y] [Z], demeurant [Adresse 8]

comparante,

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 08/12/2023, l’O.P Seine-saint-Denis Habitat a fait citer en référé M. [M] [Z] [D] [Z] et Mme [N] [Z] [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater que les défendeurs occupent le logement n° 268, sis, [Adresse 4], 6ème étage sur la commune du [Localité 6] sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef du logement, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer à titre provisionnel :

. la somme de 5 935,95 € au titre des indemnités d’occupation dues pour la période comprise entre le mois de mars 2023 et le mois de novembre 2023 inclus,

. une indemnité d’occupation mensuelle, qui subira les majorations, de 659,55 € à compter du mois de décembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles et les condamner in solidum au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 29/02/2024, la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat, représentée par son avocat, maintient l’ensemble de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance, en actualisant le montant de sa créance à la somme de 7 491,89 €, échéance du mois de janvier 2024 incluse.

Au regard des pièces d’identité présentées, il apparaît que le défendeur se prénomme [M] et se nomme [Z] et que la défenderesse a pour prénom [N] [Z] [Y] et pour nom [Z]. Les deux défendeurs ont comparu pour affirmer leur bonne foi. Ils reconnaissent occuper le logement sans titre mais précisent qu’ils ont fait d’importants travaux de rénovation intérieure et communiquent une facture. Ils ajoutent avoir déposé depuis 4 ans un dossier de logement social qu’ils reconduisent vainement chaque année et qu’ils ont trois enfants dont l’aîné scolarisé et deux jumeaux de 2 ans. Ils acceptent de verser l’indemnité d’occupation telle que demandée et proposent d’ajouter 300 € mais sollicitent un délai jusqu’en juillet 2024 pour quitter les lieux.

Les parties ayant été entendues, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il ressort des pièces que communique l’OP Seine-saint-Denis Habitat que, le 17/07/2017, celui-ci a donné en location le logement n° 268, sis, [Adresse 4], 6ème étage sur la commune du [Localité 6] dont il est propriétaire. En vertu d’une ordonnance rendue le 02/06/2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, les locataires ont été sommés de quitter le logement et le 22/12/2022, le commissaire de justice s’est rendu sur place, a constaté que le logement était vide et a dressé un procès-verbal de reprise des lieux. Il précise avoir fait refermer les lieux pour empêcher quiconque d’y pénétrer.

Le 14/04/2023, le commissaire de justice, après autorisation du juge des contentieux de la protection du tribunal de céans par ordonnance sur requête du 27/03/2023, s’est rendu sur les lieux, qu’il y a rencontré Mme [N] [Z] [Y] [Z], laquelle lui a précisé vivre dans le logement depuis deux mois avec son époux et leurs trois enfants et qu’ils ne paient aucun loyer.

L’occupation sans droit ni titre des consorts [Z] est établie et l’OP Seine-saint-Denis Habitat est fondé à demander l’intervention du juge des référés puisque l’occupation illicite la prive de son droit de propriété.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. ». Toutefois, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-3 du même code permet également au juge qui ordonne l’expulsion d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. L’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

L’alinéa 4 de l’article L 412-3 exclut cependant cette faculté lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les consorts [Z] sollicitent un délai pour quitter le logement et invoquent pour ce faire leur bonne foi.

Ils démontrent avoir entrepris des travaux d’embellissement pour un montant total de 8 332,00 € TTC (sols, électricité, peinture), produisent l’attestation d’assurance du logement et font valoir qu’ils ont trois jeunes enfants dont l’aîné, âgé de 5 ans est scolarisé et qu’ils ont depuis 4 ans vainement déposé une demande de logement social.

La situation de grande précarité des défendeurs les a sans doute conduit à occuper le logement litigieux qui avait été libéré par les anciens locataires et leur bonne foi n’est pas en cause. Pour autant, force est de constater que le commissaire de justice avait précisé avoir, après la reprise des lieux, fait procéder à la fermeture du logement. Or, pour pénétrer dans l’appartement et en prendre possession, ils ont nécessairement été contraints de procéder par voie de fait. Dans ces conditions, il est impossible de leur accorder le délai sollicité.

L’OP Seine-saint-Denis Habitat ayant le plus grand intérêt à reprendre son logement, il convient d’ordonner aux défendeurs de quitter le logement et de le laisser libre de tous occupants de leur chef, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision.

A défaut de libération du logement dans le délai imparti, l’OP Seine-saint-Denis Habitat sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, quinze jours après la délivrance d’une sommation de quitter les lieux demeurés sans effet.

L’article 2 de la loi n° 49-972 du 21 juillet 1949 prévoit que l’astreinte est toujours comminatoire et ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité provisionnelle d’occupation et le bailleur disposant en outre de la faculté de recourir à la force publique et à un serrurier pour procéder à l’expulsion, il convient de dire que cette mesure étant suffisamment comminatoire, la demande d’astreinte n’est pas nécessaire.

Les défendeurs ont reconnu le 14/04/2023 occuper les lieux depuis 2 mois. L’OP Seine-saint-Denis Habitat est fondé à demander le paiement, à compter du terme du mois de mars 2023, d’une indemnité d’occupation destinée à l’indemniser de l’immobilisation de son bien. Pour déterminer le montant de cette indemnité, il produit le contrat de location souscrit en 2017 avec les anciens locataires, mentionnant un loyer hors charges de 447,15 € et demande que l’indemnité soit fixée à la somme mensuelle de 659,55 €, révisable, soit un loyer hors charges de 465,82 € au regard de l’historique du compte également produit. En dernier lieu, il ressort de ce document que le montant du loyer a été révisé sur la base de l’indexation à la somme de 498,19 €.

Les défendeurs doivent être condamnés à payer à l’OP Seine-saint-Denis Habitat la somme de 7 491,89 € au titre de l’indemnité d’occupation due sur la période comprise entre le terme du mois de mars 2023 et celui du mois de janvier 2024 inclus.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à titre de provision, à la somme de 498,19 € outre les provisions sur charges dont il sera dûment justifié à compter du terme du mois de février et de condamner, en tant que de besoin, in solidum les défendeurs à son paiement jusqu’à parfaite libération des lieux, avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, ou par expulsion.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, les consorts [Z] ont 3 jeunes enfants. L’épouse n’a pas d’activité professionnelle. L’époux travaille dans le secteur du bâtiment (BTP) pour un salaire mensuel d’environ 1 680 €. Le recouvrement de l’intégralité de la dette les placerait dans une situation encore plus précaire alors que le bailleur social ne démontre pas qu’un échéancier le placera en difficulté. Les défendeurs proposent de payer chaque mois la somme de 300 €, sachant que l’indemnité d’occupation continuera d’être due jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il convient de faire droit à leur demande et de leur octroyer un échéancier de 24 mensualités pour le remboursement de leur dette, selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

En cas de non-paiement d’une seule mensualité, le plan d’apurement sera réputé caduc et l’intégralité de la dette pourra être directement recouvrée par l’OP Seine-saint-Denis Habitat, quinze jours après la délivrance d’une mise en demeure de payer restée infructueuse.

Succombant principalement à l’instance, les consorts [Z] seront condamnés aux dépens, mais l’équité commande en revanche de débouter l’OP Seine-saint-Denis Habitat de sa demande indemnitaire formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant en référé après audience publique, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que M. [M] [Z] et Mme [N] [Z] [Y] [Z] occupent le logement n° 268, sis, [Adresse 4], 6ème étage sur la commune du [Localité 6] sans droit ni titre ;

Ordonnons à M. [M] [Z], à Mme [N] [Z] [Y] [Z] et à tous occupants de leur chef, de quitter le logement litigieux dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’OP Seine-saint-Denis Habitat sera autorisé à faire procéder à leur expulsion quinze jours après la délivrance d’une somation de quitter les lieux demeurée sans effet ;

Condamnons, in solidum M. [M] [Z] et Mme [N] [Z] [Y] [Z] à payer à l’OP Seine-saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 7 491,89 euros (sept mille quatre cent quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’indemnité d’occupation due sur la période comprise entre le terme du mois de mars 2023 et celui du mois de janvier 2024 inclus ;

Autorisons M. [M] [Z] et Mme [N] [Z] [Y] [Z] à se libérer de la dette en 24 mensualités dont 23 d’un montant minimum de 300 euros (trois cents euros) payables au plus tard le 17 de chaque mois, pour la première fois le 17 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la dernière devant solder la dette sauf meilleur accord entre les parties ;

Rappelons que durant ce délai les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues ;

Rappelons qu’à défaut de respect du plan d’apurement et en cas de non-paiement d’une seule de ces mensualités, l’OP Seine-saint-Denis Habitat pourrait faire procéder au recouvrement de l’intégralité de la dette, quinze jours après une mise en demeure de payer restée sans effet ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle que M. [M] [Z] et Mme [N] [Z] [Y] [Z] seront tenus de payer à compter du terme du mois de février 2024, à la somme de 498,19 euros outre les provisions sur charges dont il sera dûment justifié ;

Condamnons, en tant que de besoin, in solidum les défendeurs à son paiement jusqu’à parfaite libération des lieux, avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, ou par expulsion ;

Rappelons que M. [M] [Z] et Mme [N] [Z] [Y] [Z] restent tenus du paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle courante ;

Déboutons l’OP Seine-saint-Denis Habitat de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

Déboutons l’OP Seine-saint-Denis Habitat de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [M] [Z] et Mme [N] [Z] [Y] [Z] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelle que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 30/04/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE.