TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 6]

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N° RG 24/01542 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSCT

Minute : 24/00599

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] – GRAND PARIS EST

Représentant : M^e Anne SEVIN, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 05

C/

Madame [W] [S] épouse [J]

Monsieur [G] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] – GRAND PARIS EST

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Anne SEVIN, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEURS :

Madame [W] [S] épouse [J]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparante en personne

Monsieur [G] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé du 21 et 22 mars 2023, l’Office public de l’habitat de [Localité 8]- Grand Paris Est (ci-après OPH de [Localité 8]) a donné à bail à Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 352,17 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 8 février 2024, l’OPH de [Localité 8] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2380,80 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à l’échéance du mois de décembre incluse, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

L’OPH de [Localité 8] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par un acte de commissaire de justice du 13 juin 2024 aux fins de :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location,

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— d’ordonner la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux soit dans l’immeuble soit dans un garde meuble au choix du demandeur aux frais, risques et périls du preneur, conformément aux articles L433-1 et suivants, et les articles R433-7, R433-1 et R432-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une provision de 4 155,29 € au titre des loyers et indemnités arrêtés au mois d’avril 2024 inclus, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du 8 février 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2380,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus et ce jusqu’à parfait paiement,

— de les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 8 avril 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait payé si le bail n’avait pas été résilié, charges en sus, laquelle sera perçu dans les mêmes conditions et aux mêmes dates qui étaient prévues au contrat et en subira les mêmes modifications, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— de les condamner solidairement à lui verser la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture.

A l’appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice ; que les défendeurs n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 septembre 2024, l’OPH de [Localité 8], représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 2916,28 € arrêtée au 19 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, frais du commandement de payer déduits. Il a maintenu le surplus de ses demandes et a indiqué que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à ces derniers.

Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J], comparants, n’ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Ils ont indiqué que Monsieur [J] travaille en intérim et perçoit un salaire mensuel variant entre 1500 et 1900 euros, que Madame [J] est en attente du paiement de ses indemnités liées à son congé maternité et compte ensuite demander un congé parental. Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d’apurer l’arriéré par des mensualités de 81 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis le 24 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH de [Localité 8] justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 23 janvier 2024 pour une situation d’impayé locatif persistant depuis cette date soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Le bail conclu le 21 et 22 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 4.4) pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2024 pour la somme en principal de 2380,80 € arrêtée à l’échéance du mois de décembre 2023 incluse au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’OPH de [Localité 8] produit un décompte indiquant que Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] restent lui devoir la somme de 3054,79 euros arrêtée au 19 septembre 2024, incluant l’échéance du mois d’août 2024.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse des locataires à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 53,34 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par l’OPH de [Localité 8] pour réaliser ces enquêtes, ces pénalités seront déduites de la créance.

Sera également déduit le coût du commandement de payer, correspondant à des dépens (138,51 €).

Les défendeurs seront donc condamnés à verser à l’OPH de [Localité 8] la somme provisionnelle de 2862,94 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 septembre 2024.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Du fait de la situation maritale des locataires, cette condamnation sera assortie des effets de la solidarité légale en vertu de l’article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si les défendeurs se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, les défendeurs proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de leur situation personnelle et financière décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Du fait de la situation maritale des locataires, l’éventuelle condamnation à une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation sera assortie des effets de la solidarité légale en vertu de l’article 220 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH de [Localité 8], Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 et 22 mars 2023 entre l’OPH de [Localité 8] et Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8] sont réunies à la date du 8 avril 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] à verser à l’OPH de [Localité 8] à titre provisionnel la somme de 2862,94 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 septembre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 80€ chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] portant sur le logement situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J], à payer à l’OPH de [Localité 8] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] à verser à l’OPH de [Localité 8] une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 22 octobre 2024.

La greffière, Le juge