TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 24/01754

N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4TJ

Minute : 1168/24

Monsieur [W] [V] [X] [N]

Madame [I] [C]

Représentant : M^e Marie-Odile PRAT-TERRAY,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0521

C/

Monsieur [B] [H]

désigné [M]

Madame [O] [G]

Exécutoire, copie,

dossier

délivrés à :

ME PRAT-TERRAY

Copie délivrée à :

M. [H] désigné

[M]

MME [G]

Le 18 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Novembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23.09.2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [W] [V] [X] [N]

Madame [I] [C]

Demeurant tous deux [Adresse 4]

Représentés par M^e Marie-Odile PRAT-TERRAY, avocat

au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [H] désigné [M] sur l’acte d’Assignation, non comparant

Madame [O] [G], non comparante

Demeurant tous deux [Adresse 3]

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 novembre 2014, M. [W] [N] a donné à bail à M. [B] [H] et Mme [O] [G] un logement situé [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 818,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 120,00 €. Un dépôt de garantie de 818 euros a été versé.

Par exploit de commissaire de justice en date du 03 mai 2023, M. [W] [N] et Mme [I] [C] ont délivré congé aux fins de vente, à effet au 23 novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, M. [W] [N] et Mme [I] [C] ont fait assigner M. [B] [H] et Mme [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 29 avril 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Les lieux ont été libérés le 03 février 2024.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2024.

M. [W] [N] et Mme [I] [C], comparants, représentés, soutiennent oralement leurs dernières conclusions signifiées par exploit d’huissier en date du 15 juillet 2024, et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

valider le congé délivré le 23 novembre 2023 ;constater M. [B] [H] et Mme [O] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis le 24 novembre 2023 ;constater que les lieux ont été libérés le 03 février 2024 ;condamner solidairement M. [B] [H] et Mme [O] [G] à payer :▪

la somme de 10 623,57 € à valoir sur l’arriéré des loyers, charges et réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2024 ;▪

une somme de 1 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;▪les entiers dépens de la présente procédure ;ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 13 novembre 2014 fait force de loi entre les parties, qu’un congé a été délivré, que les lieux ont été libérés malgré une dette locative, que des dommages d’ordres locatifs ont été constatés à la libération des lieux, causés par manque d’entretien, que le préjudice consécutif peut être évalué au regard de diverses factures soumises.

M. [B] [H] et Mme [O] [G], assignés à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [B] [H] et Mme [O] [G] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [B] [H] et Mme [O] [G], assignés à étude n’ont pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la validation du congé délivré le 03 mai 2023 à effet au 23 novembre 2023

L’article 15, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement […]. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur […]. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, les parties ont conclu un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], conclu le 13 novembre 2014, à effet au 24 novembre 2014, pour une durée de 3 ans.

Ce contrat a été reconduit tacitement le 24 novembre 2017 puis le 24 novembre 2020 pour une durée identique.

Or, par exploit de commissaire de justice délivré le 03 mai 2023, M. [W] [N] a délivré congé aux locataires à effet du 23 novembre 2023, soit plus de six mois plus tard.

Ce congé contient une offre de vente conforme aux règles imposées par le texte précité. Il n’est pas rapporté que les locataires ont accepté l’offre de vente.

Aussi, le congé pour vente a sorti ses effets le 24 novembre 2023, à 00 heure. Les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En se maintenant dans les lieux jusqu’au 03 février 2024, ils ont causé au bailleur un dommage en l’empêchant de donner son bien à bail et de ce fait, de percevoir un revenu locatif équivalent au montant du loyer et charges appelés sur la période.

En conséquence, il convient de valider le congé, de dire que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 24 novembre 2023, à 24 heures, et comme tels tenus au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ des lieux.

Sur la demande en paiement d’une somme de 10 623,57 euros

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 13 novembre 2014 que M. [B] [H] et Mme [O] [G] doivent payer un loyer d’un montant de 818,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 120,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 999 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [B] [H] et Mme [O] [G] restaient devoir la somme de 5 112,83 euros, à la date de leur départ des lieux, de laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, soit la somme de 818 euros.

M. [B] [H] et Mme [O] [G], non-comparants, ne proposent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [B] [H] et Mme [O] [G] au paiement d’une somme de 4 294,83 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024, date de la mise en demeure.

Cette somme sera due seulement à M. [W] [N] en sa qualité de bailleur. La seule qualité de propriétaire, ou d’épouse commune en bien, de Mme [I] [C] ne peut suffire à justifier d’une qualité pour obtenir l’exécution d’un contrat auquel elle n’est pas partie, faute de titre en ce sens, dès lors qu’elle n’intervient pas au contrat de bail.

En application de l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors qu’une clause de solidarité est incluse au contrat de bail en l’article 10 des conditions générales.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement […] ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu, notamment, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 3-2 de la même loi dispose qu’un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice.

Il ressort de l’annexe au décret du 26 août 1987 qu’il appartient au locataire, s’agissant des murs et des plafonds, de procéder à de menus raccords de peintures et tapisseries, à la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, au rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci, et s’agissant des revêtements de sol, d’assurer l’encaustiquage et entretien courant de la vitrification, le remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

En l’espèce, sur la forme, il convient de souligner, tout d’abord, que l’état des lieux d’entrée fourni à la cause est peu lisible, et qu’il ne comporte aucune signature apparente. Il ne saurait donc être regardé comme opposable aux parties et il convient de retenir que les lieux ont été remis en bon état de réparations locatives, faute de preuve contraire.

Sur le fond, le bailleur sollicite d’abord le paiement d’une somme de 72,72 euros, intégrée au décompte, sans précision. Il n’y a pas lieu d’en tenir compte faute d’explications précises.

Par ailleurs, le bailleur sollicite le paiement d’une somme de 111,60 euros au titre du remplacement d’un vigik et de deux émetteurs parking. Force est de constater que le nombre de vigik et d’émetteurs parking remis au jour de l’entrée dans les lieux n’est pas établi. L’état des lieux de sortie ne fait pas état de badges manquants. Il n’y a pas lieu d’imputer une quelconque somme au locataire à ce titre.

Enfin, le bailleur sollicite le paiement d’une somme de 6 144,42 euros au titre des dégradations locatives strico sensu. Il fonde sa demande sur une facture établie par la société Techway de sorte qu’il convient de vérifier si les travaux visés par cet acte peuvent être imputés au locataire, en comparant l’état des lieux d’entrée et de sortie sur les points litigieux.

Le bailleur sollicite notamment la remise en peinture de l’intégralité des pièces, exception faite de la salle de bain, et la réfection du sol de la chambre n°2. Or, si les lieux sont présumés avoir été remis en bon état, l’état de ces embellissements au jour de la sortie, selon l’état des lieux de sortie, varie d’état d’usage à dégradé et mauvais. Toutefois, ledit état des lieux ne fait mention que de trous, de traces et de tâches, ce que confirment les quelques photos jointes malgré leur mauvaise qualité. Surtout, il ressort du même état des lieux que le locataire conteste le terme de « dégradé » lorsqu’il ne s’agit que de traces ou de tâches.

Or, il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au locataire de procéder à la remise en peinture intégrale du logement, ou à la réfection du sol, à son départ des lieux. Surtout, force est de constater qu’entre l’entrée dans les locaux et le départ des locataires en février 2024, un délai de près de 10 ans s’est écoulé de sorte que l’état des embellissements peut valablement s’expliquer par leur ancienneté. De même, la présence de quelques trous, traces et tâches ne saurait justifier une réfection intégrale. Il n’y a donc lieu à aucune indemnisation à ce titre.

De même, le bailleur sollicite l’imputation au locataire de la réfection des joints silicones autour de la baignoire, réputés avoir été en bon état au jour de l’entrée dans les lieux tandis que l’état des lieux fait état d’un caractère abîmé. Cependant, à nouveau, entre l’entrée dans les locaux et le départ des locataires en février 2024, un délai de près de 10 ans s’est écoulé de sorte que l’état des joints peut valablement s’expliquer par leur ancienneté sans permettre de déceler un manque d’entretien.

En conséquence, les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Mme [I] [C] de l’intégralité de ses demandes ;

VALIDE le congé pour vente délivré le 03 mai 2023 à effet du 23 novembre 2023 concernant le logement situé [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement situé à la même adresse, donné à bail par M. [W] [N] a à M. [B] [H] et Mme [O] [G] par acte du 13 novembre 2014 ;

CONSTATE que M. [B] [H] et Mme [O] [G] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 24 novembre 2023 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [B] [H] et Mme [O] [G], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONSTATE que les lieux ont été libérés le 03 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [H] et Mme [O] [G] à verser à M. [W] [N] la somme de 4 294,83 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024, date de la mise en demeure, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [H] et Mme [O] [G] à payer à M. [W] [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [H] et Mme [O] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION