TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à M^e KALIFA Laurence

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02462 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LVY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. APPART, domiciliée : chez SARL CABINET BOURGEAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [U]

né le 06 Août 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 24 novembre 2023, prenant effet le 25 novembre 2023, la SCI APPART a consenti à Monsieur [M] [U] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 430 euros, outre 25 euros de provision sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SCI APPART a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 février 2025 à Monsieur [M] [U] pour la somme principale de 1.600,47 euros.

La SCI APPART a également fait signifier une sommation d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire le 3 février 2025 à Monsieur [M] [U].

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 5 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 15 avril 2025, dénoncé le 16 avril 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SCI APPART a fait assigner Monsieur [M] [U] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 26 juin 2025 aux fins de voir :

Constater acquise la clause résolutoire du bail liant les parties en date du 2 juillet 2021 et ordonner la résiliation dudit bail,Prononcer la résiliation du bail liant les parties en date du 2 juillet 2021,Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [U] et de tout occupant de son chef de l’appartement sis [Adresse 2] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de 1.786,19 euros à titre provisionnel due au titre de l’arriéré de loyers, somme à parfaire,Fixer l’indemnité d’occupation qui sera due au prononcé de la résiliation à la somme de 440,62 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier l’assurance délivrés le 3 février 2025.

L’affaire a été retenue et entendue à l’audience du 26 juin 2025, la SCI APPART, représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 2.680,97 euros, terme du mois de juin 2025 inclus.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [M] [U] n’est ni comparant, ni représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La SCI APPART justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 5 février 2025.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article VIII, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et à défaut d’assurance contre les risques locatifs un mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 3 février 2025 pour un arriéré locatif de 1.600,47 euros.

La SCI APPART a également fait signifier une sommation d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire le 3 février 2025 à Monsieur [M] [U].

Monsieur [M] [U] n’a aucunement justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, ni depuis lors.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 3 mars 2025.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 17 juin 2025 que Monsieur [M] [U] reste devoir la somme de 2.680,97 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus.

Il convient de déduire de la somme demandée par la société bailleresse la somme de 359,04 euros (223,12 + 135,92) intégrée au débit des sommes dues alors qu’elle correspond à des frais qui doivent figurer au poste des dépens. En outre, il convient de déduire la somme de 215 euros (15 + 50*4) au titre des frais de rejet de prélèvement et de relance pour lesquels aucun justificatif n’est produit.

Absent des débats, Monsieur [M] [U] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [M] [U] à payer à la SCI APPART la somme de 2 106,93 euros à titre provisionnel, terme du mois de juin 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [M] [U] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il serait donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 469,62 euros.

Toutefois, la bailleresse sollicite une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 440,62 euros (loyer hors charges).

Dès lors, il convient de faire droit à sa demande et de condamner Monsieur [M] [U] à payer à la SCI APPART une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme provisionnelle de 440,62 euros à compter du 4 mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [M] [U] n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que la bailleresse ne sollicite pas davantage.

En tout état de cause, en l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, le tribunal ne peut accorder de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Monsieur [M] [U] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI APPART les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [M] [U] sera condamné.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SCI APPART recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SCI APPART pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [U] à payer à titre provisionnel à la SCI APPART la somme de deux mille cent six euros et quatre-vingt-treize centimes (2.106,93 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de juin 2025 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [U] à payer à titre provisionnel à la SCI APPART une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de quatre cent quarante euros et soixante-deux centimes (440,62 euros) à compter du 4 mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [U] à payer à la SCI APPART la somme de six cents euros (600 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION