TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/01106 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZKQ

Minute : 24/1005

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT

Représentant : M^e Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2096

C/

Monsieur [R] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [T],

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2022, la SA D’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a donné à bail à Monsieur [R] [T] un logement ([Adresse 11], [Adresse 10]) situé [Adresse 3] – [Localité 7], pour un loyer mensuel de 254,17 euros, et 163,58 euros de provisions sur charges.

Selon extrait du procès-verbal de l’assemblée générale mixte extraordinaire et ordinaire du 31 juillet 2023, la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, et a modifié sa dénomination sociale pour devenir BATIGERE HABITAT.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1390,54 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 octobre 2023 la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  dire en conséquence que, dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, Monsieur [R] [T] devra libérer, tant de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement,

«  dire que faute par vous de ce faire, il sera procédé à votre expulsion ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique,

«  condamner Monsieur [R] [T] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 1474,67 euros,

o une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit,

o la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier subi par le requérant, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

o la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

o les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 1er février 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1841,71 euros arrêtée au 10 septembre 2024, loyer du mois d’août 2024 inclus. Elle s’en rapporte au tribunal s’agissant de l’octroi de délais de paiement.

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 13 octobre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM BATIGERE HABITAT souligne qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant avec un paiement de 55,20 euros en août ainsi que deux paiements de 55,00 euros puis 200,00 euros en juillet, bien que les paiements soient irréguliers.

Monsieur [R] [T], comparait ne conteste pas le principe de la dette mais conteste son montant. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique ne pas être d’accord avec le montant à payer pour les mois de juin, juillet et août. Monsieur [R] [T] assure avoir mis en place 210 euros en virement permanent et que par conséquent, un règlement de 254 euros a été versé le 2 août, ainsi que 214,40 euros versés le 6 septembre, un dernier règlement qu’il justifie à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 20 septembre 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait parvenir un décompte actualisé de la dette, en date du 20 septembre 2024, loyer du mois d’août 2024 inclus, faisant apparaitre un versement à hauteur de 210,00 euros le 6 septembre 2024 abaissant la dette à 1631,71 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 13 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 20 septembre 2024 que la SA D’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 205,14 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [T] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1426,57 euros, au titre des sommes dues au 20 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2024 sur la somme de 132,89 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 7 décembre 2022 et tacitement reconduit par période mensuelle a été reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 24 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 décembre 2022 à compter du 25 novembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [T], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [T] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [R] [T] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [R] [T] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 novembre 2023, Monsieur [R] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [T] à son paiement à compter de 25 novembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [T] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 décembre 2022 entre la SA D’HLM BATIGERE HABITAT d’une part, et Monsieur [R] [T] d’autre part, concernant le logement ([Adresse 11], [Adresse 10]) situé [Adresse 3] – [Localité 7], sont réunies à la date du 25 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1426,57 euros (mille quatre cent vingt-six euros et cinquante-sept centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 20 septembre 2024 échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2024 sur la somme de 132,89 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [R] [T] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [R] [T] à s’acquitter de la dette en 33 fois, en procédant à 32 versements de 44 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 25 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE