TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01060 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNJQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

MINUTE N° 24/03522

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 octobre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société ARISTIDE BRIAND 102,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Tiphaine DE PEYRONNET de la SELARL PEYRONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2141

ET :

La Société UNIVERS DEMENAGEMENTS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 11

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2019, la société SCI SAULE BALANCE, aux droits de laquelle est venue la société SCI ARISTIDE BRIAND 102, a consenti à la société UNIVERS DEMENAGEMENTS un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 1] à LE BLANC-MESNIL, lot n°513.

Le 5 avril 2024, la société SCI ARISTIDE BRIAND 102 a fait délivrer à la société UNIVERS DEMENAGEMENTS un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 44.733,66 euros.

Par acte du 13 juin 2024, la SCI ARISTIDE BRIAND 102 a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société UNIVERS DEMENAGEMENTS, pour :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, de la société UNIVERS DEMENAGEMENTS et le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;Juger que le dépôt de garantie d’un montant de 1.623,79 euros restera acquis à la société SCI ARISTIDE BRIAND 102 ;Condamner la société UNIVERS DEMENAGEMENTS à lui payer à titre provisionnel :une somme de 49.294,40 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 17 mai 2024, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 25 octobre 2023,une somme de 4.929,44 euros correspondant à la clause pénale,une indemnité d’occupation mensuelle égale au quart d’une annuité du loyer en vigueur, jusqu’à la libération effective des lieux,à lui payer la somme de 3.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du de l’assignation et du commandement de payer signifié le 5 avril 2024, avec distraction au profit de M^e PEYRONNET.

A l’audience du 17 octobre 2024, la société ARISTIDE BRIAND 102 maintient ses demandes et actualise le montant de sa créance principale à la somme de 72.512,33 euros et le montant de la somme réclamée au titre de la clause pénale à la somme de 7.251,23 euros.

En défense, la société UNIVERS DEMENAGEMENTS demande de dire n’y avoir lieu à référé, conclut au rejet de l’ensemble des demandes et sollicite 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir une contestation sérieuse sur le montant de la dette, du fait que les provisions sur charges n’ont pas été régularisées annuellement. Il souligne en outre l’existence de deux clauses pénales, à savoir la conservation du dépôt de garantie et la pénalité de 10%, ce qu’il juge tout à fait excessif.

L’état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription en date du 11 octobre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 5 avril 2024 pour le paiement de la somme en principal de 44.733,66 euros.

La société ARISTIDE BRIAND 102 produit des justificatifs de charges pour les années 2022 et 2023, mais ne justifie pas avoir procédé à une régularisation annuelle, de sorte que la régularité des sommes réclamées au titre des charges (à savoir 690 x 6 = 4.140 euros) se heurte effectivement à une contestation sérieuse qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Néanmoins, il convient de rappeler qu’il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour une somme supérieure à celle réellement due n’en produit pas moins effet pour le montant de la dette non contestable, à savoir 40.593,66 euros.

Il ressort du dernier décompte arrêté au 10 octobre 2024 que le commandement n’a pas été régularisé dans le délai légal.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein le 6 mai 2024. L’obligation de la société UNIVERS DEMENAGEMENTS de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société UNIVERS DEMENAGEMENTS causant un préjudice à la société ARISTIDE BRIAND 102, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La société UNIVERS DEMENAGEMENTS sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

Par ailleurs, la société ARISTIDE BRIAND 102 réclame au titre des arriérés la somme de 72.512,33 euros (incluant loyers, indemnités d’occupation et régularisation des charges), échéance du 4ème trimestre 2024 incluse et produit pour en justifier le contrat de bail, des avis d’échéance, des justificatifs de charges et un décompte arrêté au 10 octobre 2024.

Outre la contestation sérieuse déjà relevée relative aux sommes réclamées au titre des charges, le décompte manque de clarté, en ce qu’à l’exception des sommes correspondant aux régularisations de charges pour 2022 et 2023, il ne mentionne pas la nature des sommes réclamées et que les dates des factures ne correspondent pas à celles produites aux débats.

Ce décompte ne permet pas au preneur d’apprécier la nature, le fondement et le montant des sommes réclamées.

En conséquence, étant rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence, et doit pouvoir vérifier que la créance dont le paiement est réclamé est certaine, liquide et exigible, il existe manifestement des contestations sérieuses sur les sommes réclamées, dont l’appréciation excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.

Dans ces conditions, le preneur n’établit pas l’existence d’une obligation non sérieusement contestable fondant ses demandes provisionnelles, il ne saurait donc y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ces demandes.

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société UNIVERS DEMENAGEMENTS restera acquis à la société ARISTIDE BRIAND 102 dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

En l’absence de condamnation provisionnelle, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de la clause pénale contractuelle.

La société UNIVERS DEMENAGEMENTS sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer, avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société ARISTIDE BRIAND 102 la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à compter du 6 mai 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société UNIVERS DEMENAGEMENTS ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 3], lot n°513;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société UNIVERS DEMENAGEMENTS au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’intégralité des demandes de condamnation provisionnelle ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’attribution du dépôt de garantie et au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société UNIVERS DEMENAGEMENTS à payer à la société ARISTIDE BRIAND 102 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société UNIVERS DEMENAGEMENTS à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer, qui pourront être recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 28 NOVEMBRE 2024.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE