TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 12]

N° RG 25/01906 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3UZK

Minute : 25/00629

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [E] [V] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [B] [T]

Madame [L] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [E] [V] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 14]

[Localité 10]

comparant en personne

Madame [L] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 14]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 19 Septembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 mai 2023, Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [B] [T] et Mme [L] [T] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 542,54 €.

Par acte séparé du 5 mai 2023, Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [B] [T] et Mme [L] [T] un emplacement de stationnement 17, situé à la même adresse que leur logement principal, pour un loyer de 40,00 €, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat a fait signifier à M. [B] [T] et Mme [L] [T], par exploit de commissaire de justice du 15 avril 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 267,54 € visant les clauses résolutoires.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [B] [T] et Mme [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Est Ensemble Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition des clauses résolutoires ;

ordonner l’expulsion de M. [B] [T] et Mme [L] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner que le sort des meubles soit régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement M. [B] [T] et Mme [L] [T] à payer :

la somme provisionnelle de 1 164,25 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 4 mai 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [B] [T] et Mme [L] [T] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [B] [T], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 50,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière. Il précise avoir effectué un versement volontaire de 300 euros la veille de l’audience.

Mme [L] [T], assignée à étude, n’a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier de carence, faute d’avoir pu rencontrer les locataires.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe le 29 septembre 2025, autorisée par le juge, Est Ensemble Habitat a adressé un décompte locatif actualisé au 29 septembre 2025, reprenant le paiement allégué par le locataire à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [L] [T] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai.

L’article 642 du même code prévoit que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail conclu le 4 mai 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 16 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 avril 2024 pour la somme en principal de 3 267,54 €. Le bail conclu le 5 mai 2023 contient également une clause résolutoire et le commandement de payer a également visé cette clause.

Le commandement de payer a offert un délai de deux mois aux locataires pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis. Ce faisant, les 15 et 16 juin 2024 étant respectivement un samedi et un dimanche, les locataires ont eu jusqu’au 17 juin 2024 inclus pour assurer le paiement de la somme appelée.

Or, les locataires ont effectué un versement de 800 euros le 23 mai 2024, un versement de 600 euros le 27 mai 2024, un versement de 1 000 euros le 2 juin 2024, un versement de 600 euros le 3 juin 2024 et un versement de 800 euros le 8 juin 2024, soit une somme globale de 3 800 euros entre le 15 avril 2024 et le 17 juin 2024.

Ce faisant, ils ont apuré les causes du commandement de payer dans le délai offert pour ce faire. La clause résolutoire n’a pas pu sortir ses effets.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 4 mai 2023 que M. [B] [T] et Mme [L] [T] doivent payer un loyer d’un montant de 542,54 € hors charges. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que M. [B] [T] et Mme [L] [T] se sont engagés à payer un loyer d’un montant de 40,00 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 854,75 € pour ces deux contrats.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [B] [T] et Mme [L] [T] restaient devoir la somme de 1 164,25 € euros à la date du 17 septembre 2025, terme de août 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 38,10 €, tandis que le locataire justifie avoir effectué un paiement de 300 euros avant l’audience, ce que confirme le décompte fourni à la cause en délibéré de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 826,15 €, arrêtée au 17 septembre 2025, terme de août 2025 inclus.

Si ce montant est inférieur au montant appelé pour le mois d’août 2025, il n’en demeure pas moins exigible au jour de l’audience de sorte que la dette ne saurait être considérée comme inexistante comme le soutient le défendeur.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [B] [T] et Mme [L] [T] au paiement d’une somme provisionnelle de 826,15 €, arrêtée au 19 septembre 2025, terme de août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025, date de l’ordonnance.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que les contrats de bail prévoient une clause de solidarité en leur article 11 et 9.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24, V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le locataire propose de régler sa dette en mensualités de 50 euros, ce à quoi le bailleur donne son accord.

En conséquence, il convient de faire droit à cette demande selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 15 avril 2024 mais bien celui de l’assignation en date du 13 juin 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

REJETTE la demande en constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 4 mai 2023 entre Est Ensemble Habitat et M. [B] [T] et Mme [L] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

REJETTE la demande en constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 5 mai 2023 entre Est Ensemble Habitat et M. [B] [T] et Mme [L] [T] concernant l’emplacement de stationnement 17 situé [Adresse 5] ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONDAMNE solidairement M. [B] [T] et Mme [L] [T] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 826,15 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 septembre 2025, terme de août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025, date de l’ordonnance ;

AUTORISE M. [B] [T] et Mme [L] [T] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 826,15 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [T] et Mme [L] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer mais celui de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 11] le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION