TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 MARS 2024

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/06619 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XZVZ

N° de MINUTE : 24/00445

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE CLOS MONTCELEUX SITUÉ [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société PIERRE DE VILLE, SARL, elle même prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

C/

DEFENDEURS

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

Madame [S] [I] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [Z] sont propriétaires des lots 139 et 1027 au sein de la Résidence le Clos Montceleux située [Adresse 3], à [Localité 5] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.

Par exploit du 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos Montceleux située [Adresse 3], à [Localité 5] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. et Mme [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes:

—  27.262,83 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er octobre 2016 au 14 juin 2023, appel du 2e trimestre 2023 inclus avec intérêts à compter du 23 juin 2020 sur 18.255,07 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  68,68 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  2.700 euros au titre des frais irrépétibles ;

— les dépens dont distraction au profit de M^e Hummel ;

— avec exécution provisoire.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par la remise de l’acte en étude, le commissaire de justice ayant pu vérifier l’exactitude des domiciles de M. et Mme [Z] par la présence de leur nom sur les boites aux lettres et sur l’interphone de l’immeuble ainsi que par la confirmation du voisinage, M. et Mme [Z] n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 17 octobre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 janvier 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— l’extrait de matrice cadastrale et le relevé d’information de l’immeuble ;

— l’extrait du compte copropriétaires de M. et Mme [Z];

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des du 1er juin 2017, du 3 mai 2018, du 9 mai 2019 et du 22 juin 2022 ;

— les appels de fonds ;

— le décompte de répartition des charges pour la période appelée ;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.262,83 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er octobre 2016 au 14 juin 2023, appel du 2e trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit une lettre de mise en demeure du 23 juin 2020 mais ne produit pas les avis de dépôt et les avis de réception de la mise en demeure. Il n’est donc pas établi que ce courrier a bien été envoyé et reçu par les débiteurs. La condamnation au paiement des charges sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, seule la mise en demeure ayant fait courir les intérêts moratoires constitue un préalable nécessaire à la mise en œuvre de la présente procédure. Toutefois la preuve de l’envoi de ladite mise en demeure n’étant pas rapportée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’est pas établi que M. et Mme [Z] seraient de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. et Mme [Z], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance.

M. et Mme [Z] seront également condamnés à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne M. et Mme [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos Montceleux située [Adresse 3], à [Localité 5] (93), à hauteur des droits de chacun dans l’indivision, la somme de 27.262,83 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er octobre 2016 au 14 juin 2023, appel du 2e trimestre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos Montceleux située [Adresse 3], à [Localité 5] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos Montceleux située [Adresse 3], à [Localité 5] (93) de sa demande à titre de dommages-intérêts;

Condamne M. et Mme [Z] aux dépens;

Condamne M. et Mme [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos Montceleux située [Adresse 3], à [Localité 5] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Fait au Palais de Justice, le 14 mars 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CARLIER