MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2025

Minute : 25/00876

N° RG 24/00848 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GUFS

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

Madame [W] [I] [C]

née le 26 Janvier 1982 à RIO DE JANEIRO (BRESIL), demeurant 14 Passage Lecroisey – 76600 LE HAVRE

Comparante en personne

DÉFENDERESSE :

S.C.I. NYMPHEAS, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 419 373 907, dont le siège social est sis 151, rue de Paris – 76600 LE HAVRE

Représentée par Madame [O] [T] épouse [F], demeurant 5 rue Pierre Berthelier – 50740 CAROLLES, Gérante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Adrien LUXARDO LEGRAND, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 28 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire

en dernier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Adrien LUXARDO LEGRAND, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2021, la société civile immobilière NYMPHEAS (ci-après « la SCI ») a donné à bail à Madame [W] [I] [C] un local à usage professionnel sis 151 rue de Paris au HAVRE (76600), pour un loyer annuel de 5 160 euros, outre les charges de copropriété.

Madame [W] [I] [C] a versé à la SCI un dépôt de garantie d’un montant de 800 euros et a fait procéder à la pose d’un parquet flottant dans le cadre de la location de ce local.

Elle a quitté le local au mois de décembre 2023 et a demandé à la SCI le paiement de diverses sommes, dont la restitution du dépôt de garantie.

Une tentative préalable de conciliation est intervenue le 24 mai 2024 mais est restée infructueuse.

Par requête réceptionnée au greffe le 29 juillet 2024, Madame [W] [I] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de paiement de la somme de 1 114,75 euros en principal et de la somme de 677,92 euros à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées par courrier recommandés à l’audience du 3 février 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 avril 2025.

Lors de cette audience, Madame [W] [I] [C] a comparu en personne et a demandé au tribunal de :

— Condamner la SCI à lui payer la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— Condamner la SCI à lui payer la somme de 230 euros au titre des améliorations réalisées dans le local ;

— Condamner la SCI à lui payer la somme de 84,75 euros au titre du paiement de l’indu ;

— Condamner la SCI à lui payer la somme de 560 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI aux dépens, comprenant notamment les frais postaux ;

— Condamner la SCI à lui payer la somme de 90 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des améliorations réalisées dans le local, Madame [W] [I] [C] expose y avoir installé un parquet flottant, qu’elle voulait reprendre en quittant les lieux. N’ayant pas eu le temps nécessaire pour cela, elle indique avoir laissé le parquet flottant et ajoute que la SCI lui avait alors oralement proposé de le racheter.

Pour demander le paiement de l’indu au titre des charges récupérables, Madame [W] [I] [C] fait valoir qu’elle a demandé à la SCI les justificatifs des charges, qui ne lui ont toutefois pas été communiqués. Elle précise que la gérante de la SCI réalisait des annotations et masquait des éléments sur les factures transmises.

Elle justifie sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts par le retard de la SCI dans la restitution du dépôt de garantie.

La SCI, représentée par sa gérante Madame [O] [T] épouse [F], a demandé au tribunal de :

— Débouter Madame [W] [I] [C] de ses demandes ;

— Condamner Madame [W] [I] [C] à lui payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour solliciter le rejet de l’intégralité des demandes de Madame [W] [I] [C], la SCI indique ne pas contester le montant de 800 euros du dépôt de garantie. Elle souligne toutefois qu’elle a adressé à Madame [W] [I] [C] un chèque de 698 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, qu’elle a refusé. Elle explique la différence de montant par la déduction des frais d’eau et d’électricité que la locataire restait à devoir.

Concernant la demande en paiement au titre des améliorations réalisées dans le local, la SCI réfute avoir manifesté son intention de participer aux frais et fait valoir que le bail stipule que les améliorations sont acquises au propriétaire. Elle ajoute avoir demandé à sa locataire d’enlever le parquet lorsqu’elle a quitté le local.

S’agissant des charges de copropriété, la SCI indique que Madame [W] [I] [C] ne justifie pas le montant demandé et que, si cette somme avait un rapport avec la cave rattachée au local loué, celle-ci n’était pas comprise dans le bail. Elle ajoute avoir déjà remboursé la demanderesse de la somme de 18,43 euros et qu’en tout état de cause, les charges avaient toujours été versées directement au syndic et qu’elle n’avait aucun regard sur leur montant.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

Il a été demandé à la SCI de produire, au cours du délibéré de la présente décision, un extrait KBIS. Elle a fait parvenir cette pièce le 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Le premier alinéa de l’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’ « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire. »

En l’espèce, la demande en justice formée par Madame [W] [I] [C] tend bien au paiement d’une somme inférieure à 5 000 euros. Par attestation du 24 mai 2024, elle justifie d’une tentative de conciliation préalable survenue le jour-même et ayant échouée.

Par conséquent, l’action de Madame [W] [I] [C] sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-2 du code de commerce et de l’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que, sauf si les parties ont conventionnellement adopté le régime du bail commercial, le bail d’un local à usage exclusivement professionnel est soumis aux dispositions de l’article 57 A de la loi précitée et du code civil.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, Madame [W] [I] [C] réclame le paiement de la somme de 800 au titre de la restitution du dépôt de garantie. La SCI ne conteste ni le versement de ce dépôt de garantie par la demanderesse, ni son montant.

En outre, la SCI ne conteste pas le fait qu’elle n’a pas restitué le dépôt de garantie. Elle précise simplement ne devoir restituer que la somme de 698 euros, expliquant cette différence par l’imputation de charges que devraient Madame [W] [I] [C].

Or, le dépôt de garantie a vocation à participer au financement d’éventuelles dégradations locatives commises par le locataire et non à payer des charges dues par le locataire, qui peuvent faire l’objet d’une réclamation ultérieure par le bailleur. La SCI ne fait état d’aucune dégradation locative, ce qui est par ailleurs établi par l’état des lieux de sortie dressé le 21 décembre 2023.

En outre, le SCI ne démontre pas l’absence de règlement de certaines charges par Madame [W] [I] [C], ni le règlement de ces sommes par elle au lieu et place de la locataire.

Dans ces conditions, le dépôt de garantie doit être restitué dans son intégralité.

Enfin, le fait que Madame [W] [I] [C] ait refusé le chèque d’un montant de 698 euros transmis par la SCI ne décharge pas cette dernière de son obligation de restitution de l’entier dépôt de garantie.

Par conséquent, la SCI sera condamnée à payer à Madame [W] [I] [C] la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande en paiement au titre des améliorations réalisées dans le local

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte des dispositions des articles 1188 et 1189 du code civil que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties et que toutes ses clauses s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte entier.

En l’espèce, la clause « modification-amélioration-restitution » du bail stipule que " les décors, embellissements, améliorations et autres travaux faits par le preneur resteront en fin de bail la propriété du bailleur sans indemnités, à moins que ce dernier ne préfère demander le rétablissement des lieux en leur état primitif. […]

La présente clause ne déroge pas aux dispositions légales qui commandent impérativement, en fin de bail, le remboursement au locataire des travaux dont il a assumé la charge. […]

A son départ, le locataire devra rendre le bien en son état primitif, conforme au constat d’état des lieux contradictoirement dressé avant l’entrée du preneur dans le bien loué. […] "

Cette clause est contradictoire, en ce qu’elle fixe des règles relatives aux travaux effectués par le preneur en cours de bail, tout en renvoyant aux dispositions légales pour ce même sujet. Or, les stipulations contractuelles prévoient une absence d’indemnités au profit du preneur alors que les dispositions légales prévoient le remboursement des travaux dont le preneur a assumé la charge. Dans ces conditions et dans la mesure où le contrat reflète davantage la commune intention des parties, il convient de faire prévaloir les stipulations contractuelles spécifiques.

Il est constant que Madame [W] [I] [C] a procédé à des travaux dans le local, consistant en la pose d’un parquet flottant.

Au soutien de sa demande en paiement, Madame [W] [I] [C] verse aux débats l’état des lieux de sortie qui porte la mention « pb du sol à discuter », des échanges de messages non datés avec la gérante de la SCI, dans lesquels cette dernière ne fait état à aucun moment de sa volonté de payer les frais afférents à la pose de ce parquet, et deux attestations rapportant des propos que la gérante de la SCI aurait tenus.

Outre le fait que Madame [W] [I] [C] ne démontre pas suffisamment ses allégations selon lesquelles la SCI aurait donné son accord pour racheter le parquet flottant qu’elle a posé, les stipulations du bail sont claires et octroient à la bailleresse la propriété de cette amélioration sans le versement d’une quelconque indemnité à Madame [W] [I] [C].

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande en paiement au titre des améliorations réalisées dans le local.

Sur la demande en paiement de l’indu

L’article 1302, alinéa 1er du code civil dispose que " Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. "

Au sens de ce texte, il incombe au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées de prouver le caractère indu du paiement.

En l’espèce, dans sa requête, Madame [W] [I] [C] explique qu’elle a payé des charges de copropriété afférentes à la cave rattachée au local alors que, selon le contrat de bail, elle n’avait pas la jouissance de cette cave. S’il est établi que le contrat de bail ne concerne pas ladite cave, il convient de relever que Madame [W] [I] [C] n’établit pas avec suffisamment de certitude son allégation, en ce qu’elle ne produit que deux appels de fonds qui ne permettent pas de comprendre la part des charges qui seraient afférentes à la cave.

Par conséquent, Madame [W] [I] [C] sera déboutée de sa demande en paiement de l’indu.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, Madame [W] [I] [C] argue de la résistance abusive de la SCI dans la restitution du dépôt de garantie pour justifier cette demande.

Or, d’une part, s’il est constant que la SCI n’a pas restitué le dépôt de garantie à Madame [W] [I] [C], il n’est pas contesté que cette dernière a refusé le paiement de la somme de 698 euros effectué à ce titre par la SCI. Dès lors, bien que la SCI n’ait pas eu la volonté de procéder à la restitution de l’entièreté du dépôt de garantie, cela n’est pas constitutif d’un comportement fautif caractérisant une résistance abusive dans l’exécution de son obligation contractuelle, puisqu’elle a tout de même consenti au principe de la restitution.

D’autre part, Madame [W] [I] [C] ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle allègue.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, succombant à la cause, la SCI sera condamnée aux dépens, qui comprennent notamment les frais postaux exposés par Madame [W] [I] [C] pour faire valoir ses prétentions.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Condamnée aux dépens, la SCI sera déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée à payer à Madame [W] [I] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 90 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action de Madame [W] [I] [C] ;

CONDAMNE la société civile immobilière NYMPHEAS à payer à Madame [W] [I] [C] la somme de 800 au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [W] [I] [C] de sa demande en paiement au titre des améliorations réalisées dans le local ;

DEBOUTE Madame [W] [I] [C] de sa demande en paiement de l’indu ;

DEBOUTE Madame [W] [I] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société civile immobilière NYMPHEAS aux dépens comprenant notamment les frais postaux exposés par Madame [W] [I] [C] ;

CONDAMNE la société civile immobilière NYMPHEAS à payer à Madame [W] [I] [C] la somme de 90 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé le 19 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Adrien LUXARDO LEGRAND