TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08115 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3W4

Minute : 24/01179

Organisme OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

Représentant : M^e Pascal CHERKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [N] [F] [O]

Monsieur [W] [G]

Madame [C] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Pascal CHERKI

Copie délivrée à :

Madame [N] [F] [O]

Monsieur [W] [G]

Madame [C] [G]

Le

JUGEMENT DU 25 Novembre 2024

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 25 Novembre 2024;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Organisme OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Pascal CHERKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [N] [F] [O]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparante

Monsieur [W] [G]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant

Madame [C] [G]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 3 février 2021, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Madame [N] [F] [O] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Une enquête du gardien de l’immeuble indiquant la présence d’occupants non titulaires du bail et les noms de [C] [G] et [W] [G] étant inscrits sur les boîtes aux lettres, le bailleur a été autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité de Saint-Denis du tribunal judiciaire de Bobigny à pénétrer dans le logement aux fins de constat.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait constater :

« Dans le hall de l’immeuble, sur la boîte aux lettres correspondant au logement 637 est inscrit sur la porte au stylo feutre :

[F] [O] 637

Sur l’emplacement de la plaque d’identification, une étiquette manuscrite :

[Adresse 6]

Je me rends au 11ème étage, porte 637.

A mes appels réitérés, la porte m’a été ouverte par un jeune homme auquel j’ai décliné mes nom, qualité et objet de ma mission.

L’occupant me déclare :

Qu’il vit dans les lieux avec ses parents Monsieur [G] [W] et Madame [G] [C],Que ses parents étaient au travail.L’occupant a refusé de décliner son identité et de me laisser accéder au logement.

Depuis le seuil de la porte, je constate que le logement est meublé.

J’ai obtenu confirmation par les voisins de palier que le logement était occupé désormais par Monsieur et Madame [G] et un jeune homme, et ne voyaient plus le locataire en titre depuis plusieurs mois sans plus de précision. »

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait signifier à Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G] une sommation de quitter les lieux et de restituer les clés. La signification a eu lieu à étude, le domicile étant confirmé par le voisinage.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Madame [N] [F] [O], Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de [Localité 8] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion immédiate de la locataire et de tous occupants de son chef, notamment les consorts [G],Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 6.313,81 euros au titre de la dette locative, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation,Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024.

A cette date, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 7.454,21 euros, terme de septembre 2024 inclus.

Madame [N] [F] [O], Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Il ressort des articles 1217 et 1224 du code civil que la résolution d’un contrat peut être demandée en justice, en cas d’inexécution suffisamment grave par une partie de ses obligations.

L’article 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. A l’inverse, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait libératoire.

En l’espèce, le contrat de location conclu en l’espèce à titre de résidence principale impose une obligation de résidence et d’occupation personnelle des locaux par la locataire.

L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE rapporte en outre la preuve que les locaux sont occupés par la famille [G], par la production du procès-verbal de constat du 21 septembre 2023. En outre, les significations à étude aux consorts [G] de la sommation de quitter les lieux du 6 novembre 2023 et de l’assignation du 30 juillet 2024 témoigne de la présence, confirmée par le voisinage, des occupants dans les lieux.

Madame [N] [F] [O] ne comparaît pas et ne soutient aucun moyen de nature à prouver son respect de l’obligation de résidence.

Cette inexécution est suffisamment grave en ce qu’elle concerne l’usage du bien loué, qu’elle entraîne des conséquences importantes sur son assurance et son entretien, et qu’elle se conjugue avec une inexécution de l’obligation principale de payer les loyers, comme en témoigne la constitution d’une dette locative dont la preuve est rapportée par le bailleur et à laquelle la locataire, non comparante, n’apporte aucun argument contraire.

La résolution judiciaire du contrat de location sera ordonnée.

L’expulsion des défendeurs sera ordonnée en la forme ordinaire.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dûment justifiées.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte établissant la dette locative globale à hauteur de 7.454,21 euros, terme de septembre 2024 inclus.

Toutefois, les consorts [G], tenus au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période effective d’occupation des lieux, ne sauraient être tenus à l’intégralité de cette dette.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil pré-cité, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE rapporte la preuve de l’occupation des lieux par les occupants à compter du mois de septembre 2023, date du constat. Ils ne seront tenus à la dette qu’à compter de cette date.

Madame [N] [F] [O], liée par le contrat de bail jusqu’à la date de la présente décision ordonnant sa résolution, sera condamnée à verser la somme de 7.454,21 euros, en ce inclus 2.366,16 euros qu’elle doit seule au titre des loyers échus avant la preuve de l’occupation des lieux par les consorts [G], et 5.088,05 euros depuis que l’occupation par ces derniers est prouvée.

Les consorts [G] seront solidairement tenus à la dette à hauteur de 5.088,05 euros, soit la dette échue à la période à laquelle ils ont occupé les lieux.

Ils seront en outre tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

La demande de voir Madame [N] [F] [O], déliée de ses obligations contractuelles et n’occupant plus les lieux, condamnée à payer ladite indemnité d’occupation, sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les défendeurs, qui perdent le procès, seront tenus in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à verser au demandeur la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de location,

ORDONNE à Madame [N] [F] [O] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, et notamment Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G], au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

ORDONNE en tant que de besoin le transport des meubles meublants, aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble de leur choix et à défaut choisi par le bailleur,

CONDAMNE Madame [N] [F] [O] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 2.366,16 euros au titre de sa dette locative,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [F] [O], Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 5.088,05 euros au titre de leur dette locative,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [F] [O], Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [F] [O], Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G] aux dépens,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection