TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Minute N°

N° RG 25/00172 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K7TQ

Syndic. de copro. LA GARRIGADO, représentée par son syndic en exercice LAMY, SAS au capital de 219 388 000,00 €, identifiée au SIREN n° 487 530 099 RCS [Localité 16], dont le siège social est situé [Adresse 1], pris en son établissement [Localité 15] ARTEPAC Sis [Adresse 10], pris en la personne de son représentant légal en exercice

C/

[C] [K], assigné à personne le 09/04/2025, [M] [K], assignée à personne le 09/04/2025

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LA GARRIGADO, représentée par son syndic en exercice LAMY, SAS au capital de 219 388 000,00 €, identifiée au SIREN n° 487 530 099 RCS [Localité 16], dont le siège social est situé [Adresse 1], pris en son établissement [Localité 15] ARTEPAC Sis [Adresse 10], pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Eve TRONEL-PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

M. [C] [K], assigné à personne le 09/04/2025

né le 01 Janvier 1977 à MAROC

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

comparant en personne

Mme [M] [K], assignée à personne le 09/04/2025

née le 21 Mars 1978 à [Localité 11] (HERAULT)

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amandine ABEGG, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats, et Jean-Jacques PONS,Cadre-greffiers, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 13 Mai 2025

Date des Débats : 28 octobre 2025

Date du Délibéré : 13 janvier 2026

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 Janvier 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [K] et Monsieur [C] [K] sont propriétaires des lots 6020 et 6218 au sein de la copropriété La résidence [Adresse 14] située [Adresse 12]

.

Par actes de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, le [Adresse 19] [Adresse 13] a fait assigner Madame [M] [K] et Monsieur [C] [K] à comparaître devant le Tribunal de Nimes aux fins de condamnation au paiement des charges de copropriété.

Après avoir été renvoyée à la demande d’au moins une des parties le 13 mai 2025, l’affaire a été retenue le 28 octobre 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de La résidence LA [Adresse 13] est représenté et sollicite:

— leur condamnation solidaire à payer :

— d’une somme de 5283.06 € au titre des charges de copropriété actualisée au 20 octobre 2025 incluant le cinquième appel de provision sur charges 2025 avec intérets au taux légal à compter du 27 mai 2024;

— d’une somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts,

— d’une somme de 984 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— des entiers dépens en ce compris le cout de l’hypothèque légale et incluant l’ensemble des frais fixés à l’article 695 du code de procédure civile en ce compris en cas d’exécution forcée le montant des sommes retenues par commissaire de justice par application de l’article A4444-32 du code commerce en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, le syndicat soutient que les sommes sont exigibles et qu’elles n’ont jamais été intégralement réglées. Il précise avoir vérifié les montants versés par les défendeurs. Il ajoute que des paiements ont repris récemment même si les échéanciers du mois de mai 2025 ne sont pas toujours respectés.

Monsieur [C] [K] était présent et représentait son épouse, Madame [M] [K]. Il conteste certains frais qu’il estime excessifs et s’oppose au paiement de dommages et intérets et de sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il précise avoir perdu son locataire qui est décédé et que son épouse n’avait pas de revenus. Il précise avoir repris des paiements à la mesure de ses capacités.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, date du présent jugement.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1353 du Code Civil que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et que c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

Sur l’action en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’article 14-1 du même texte dispose que «I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale», ce alors que son article 19-2 dispose que «A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles(…) ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Par ailleurs, l’article 1231-6 du Code civil indique que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le [Adresse 18] [Adresse 14] verse au dossier, outre le contrat de syndic, des appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale de l’année 2023 et 2024 ainsi que le décompte de sa créance.

A ce titre, seules les sommes dues pour les charges de copropriété et travaux peuvent être pris en compte, à l’exclusion de tout autre frais (mise en demeure, constitution de dossier, suivi de dossier).

Il ressort ainsi des pièces versées aux débats que s’agissant du compte [Numéro identifiant 5], couvrant des sommes depuis 2011 jusqu’à 2025, le demandeur n’a versé aucun des procès verbaux d’assemblée générale avant 2023 et n’a pas non plus versé les factures justifiant des sommes réclamées à ce titre depuis 2011.

Il n’a pas non plus été précisé en cours de délibéré ce que pouvait recouvrir la seule “facture pour créance douteuse” versée.

La somme totale de 2295.43€ sollicitée à ce titre sera rejetée faute de preuve suffisante de l’existence d’une créance et de son montant.

Le Syndicat des copropriétaires de La résidence [Adresse 14] démontre néanmoins qu’une somme lui est due, une fois les frais déduits, par Madame [M] [K] et Monsieur [C] [K] au titre des charges de copropriété et cotisation fonds travaux ALUR à hauteur de 850.95€ sur la période courant du 28 mars 2023 au 8 octobre 2025, 5ème appels 2025 inclus et versement du défendeur d’un montant de 250€ en date du 8 octobre 2025 inclus.

2-Sur l’action en paiement par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. ".

Le syndicat impute au débit du compte des frais d’avocat, notamment des mises en demeure (27 mai 2024) ou frais de requête en conciliation et échec de conciliation, qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles de procédure.

S’agissant des frais de « transmission dossier avocat » ou « suivi de dossier contentieux» ou “constitution dossier pour assignation”, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, aucune diligence exceptionnelle n’étant justifiée.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les honoraires d’huissier ou avocat seront pris en compte dans les frais irrépétibles si leur montant est justifié.

Les frais liés aux actes d’huissier en eux mêmes seront indemnisés au titre des dépens si l’acte est versé aux débats. Ainsi la facture pour une injonction de payer sollicitée en 2023 ne peut être prise en compte dans le présent jugement puisqu’elle est déjà incluse dans les dépens de l’ordonnance.

3-Sur la demande indemnitaire

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement et depuis plusieurs années leurs charges de copropriété sans raison valable, Madame [M] [K] et Monsieur [C] [K] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

4- Sur la demande en délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, la situation financière des défendeurs ne permet pas d’acquitter la totalité des sommes dues en une seule fois.

Il est donc accordé des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

5-Sur les demandes accessoires

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité

d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété : la solidarité ne peut être conventionnelle. Néanmoins, tenant les dispositions de l’article 220 du code civil, les défendeurs étant mariés, ils doivent être condamnés à supporter la dette solidairement.

Madame [M] [K] et Monsieur [C] [K] succombent à la présente instance et en supporteront in solidum donc les dépens.

Toutefois, les défendeurs ne seront pas condamnés à rembourser les frais d’hypothèque légale du syndic (aucune facture n’est versée à ce titre) ou les sommes retenues par l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce applicable en cas de difficultés d’exécution du présent jugement dans la mesure où cette difficulté n’est pour l’instant qu’hypothétique.

Madame [M] [K] et Monsieur [C] [K] verseront solidairement au Syndicat des copropriétaires de La [Adresse 17] une somme de 984 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». Il s’en évince que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [M] [K] et Monsieur [C] [K] à verser au [Adresse 18] [Adresse 14] :

— une somme de 850.95€ au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées au 20 octobre 2025 sur la période courant du 28 mars 2023 au 8 octobre 2025, 5ème appels 2025 inclus et versement du défendeur d’un montant de 250€ en date du 8 octobre 2025 inclus,

— une somme de 300€ à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Madame [M] [K] et Monsieur [C] [K] à s’acquitter de leur dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 35 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de La résidence LA [Adresse 13] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidumMadame [M] [K] et Monsieur [C] [K] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE le [Adresse 20] de ses demandes en paiement du cout d’hypothèque légale ou des émoluments de l’article A444-32 en cas d’exécution forcée ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [K] et Monsieur [C] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires de La résidence LA GARRIGADO une somme de 984 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier La vice-présidente