TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00616 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QUHK

JUGEMENT

DU : 11 Décembre 2025

S.A. 1001 Vies Habitat

C/

M. [G] [Y]

Mme [B] [Y]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 11 Décembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. 1001 Vies Habitat

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [G] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC au Cabinet LEGITIA

+ 1CCC aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 juin 2020, la société 1001 VIES HABITAT a donné en location à Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 729,21 €, outre provisions sur charges de 266,32 €.

Un emplacement de stationnement N° 23 situé à la même adresse a également été donné en location, moyennant un loyer mensuel actualisé de 28,70 €, outre provision sur charges de 4,43 €.

Le 29 mars 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 667,74 € selon décompte arrêté au 27 mars 2024.

La société 1001 VIES HABITAT a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 23 janvier 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La société 1001 VIES HABITAT a attrait, par assignations délivrées le 19 février 2025 à étude, Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société 1001 VIES HABITAT sollicite de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail à compter du 30 mai 2024 ;

prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement n° 23 ;

ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] au paiement des sommes suivantes :

2 999,96 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 ;

une indemnité mensuelle d’occupation au titre du local d’habitation et de l’emplacement de stationnement d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

390,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer,

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Le 20 février 2025, la société 1001 VIES HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 14 octobre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 226,27 €, frais déduits. Elle précise que le paiement du loyer courant est repris. Elle déclare être d’accord avec l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire conformément aux demandes reconventionnelles de Madame [B] [Y].

Madame [B] [Y], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans le logement.

Madame [B] [Y] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

avoir rencontré des difficultés de paiement à la suite de la perte par Monsieur de l’un de ses deux emplois et du décès de sa belle-sœur ainsi que d’une dégradation de l’état de santé de sa mère ;

qu’elle travaille dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée en qualité de factrice et qu’elle perçoit un salaire mensuel de 1 400 € à ce titre ;

que Monsieur est conducteur de bus et perçoit un salaire mensuel de 2 200 € à ce titre ;

qu’ils ont une fille de 10 ans ;

qu’ils ne perçoivent pas d’aides de la CAF ;

qu’ils remboursent également des crédits à la consommation.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Monsieur [G] [Y], bien que régulièrement convoqué, n’est ni comparant ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 17), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 10 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 226,27 €, hors dépens.

Malgré l’absence du défendeur, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société 1001 VIES HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 4 226,27 € actualisée au 10 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [B] [Y] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] sont en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience, des paiements de 2 257,32 € ayant été effectués en septembre 2025 pour un loyer charges comprises de 1 028,66 €.

Compte tenu de leur engagement et de l’accord de la société 1001 VIES HABITAT, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail d’habitation

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation des baux et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 14) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer notifié à personne ou à domicile resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [G] [Y] ( à personne) et Madame [B] [Y] (à domicile) le 29 mars 2024, pour un montant principal de 2 667,74 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Le bail concernant l’emplacement de stationnement, dont l’existence est établi par l’absence de contestation à l’audience par Monsieur [G] [Y] et par les appels en paiement à ce titre figurant sur le décompte produit par la société 1001 HABITAT et faisant l’objet de paiements réguliers par les défendeurs, accessoire à celui du logement, en suivra le régime.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 mai 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de leur souhait de pouvoir rester dans le logement et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux et faute pour Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, la société 1001 VIES HABITAT sera en droit d’exiger de Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.

En application de la clause de solidarité stipulée au bail (article 17), la condamnation aux indemnités d’occupation sera solidaire.

Sur la demande de suppression du délai avant l’expulsion

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 dudit code précise que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. De plus, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] n’ont pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et leur mauvaise foi n’a pas été constatée. Dès lors, il n’y a pas lieu de supprimer le délai précité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 mars 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société 1001 VIES HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation du bail d’habitation intentée par la société 1001 VIES HABITAT ;

CONSTATE que le contrat signé le 17 juin 2020 entre la société 1001 VIES HABITAT et Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] concernant les locaux situés [Adresse 3] et le contrat conclu entre la société 1001 VIES HABITAT et Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] concernant l’emplacement de stationnement n° 23 (module 1093020001) situé à la même adresse se sont trouvés de plein droit résiliés le 29 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 4 226,27 € (quatre mille deux cent vingt-six euros et vingt-sept centimes) actualisée au 10 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] à s’acquitter de cette somme en 22 mensualités, les 21 premières d’un montant de 200,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société 1001 VIES HABITAT, la résiliation du bail étant acquise à la date du 29 mai 2024;

Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

en cas de maintien dans les lieux, la société 1001 VIES HABITAT sera en droit d’exiger de Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de suppression du délai avant l’expulsion de la société 1001 VIES HABITAT ;

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ; au besoin CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] à payer à la société 1001 VIES HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [B] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 mars 2024 ;

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE