N° RG 24/05703 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKFW

INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

30Z

N° RG 24/05703 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKFW

AFFAIRE :

S.C.I. TOLEMIM

C/

S.A.R.L. GARAGE H [L]

[G]

le :

à

Avocats :

la SCP HARFANG AVOCATS

la SELARL RACINE BORDEAUX

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats Madame Isabelle SANCHEZ et lors du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS

A l’audience d’incident du 17 Juin 2025

Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE AU FOND

DEFENDERESSE A L’INCIDENT

S.C.I. TOLEMIM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE

DEFENDERESSE AU FOND

DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.A.R.L. GARAGE H [L] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social.

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Annie BERLAND de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte du 30 juin 1970, Monsieur [C] [B] et Madame [K] [B] épouse [F] ont donné à bail à la société GARAGE [Localité 6], à laquelle vient désormais aux droits la SARL GARAGE H. [L], un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5] (33) comprenant « un local à usage de garage, station-service, poste de distribution de carburants, aire de lavage, bureau et salle de ventes, water closets, cave, appartement de trois pièces, cuisine et salle d’eau » pour une durée de neuf années à compter du 31 août 1970 afin d’y exercer toutes activités se rattachant à l’automobile et à la distribution des carburants.

Le contrat de bail a été renouvelé entre Madame [F] et la société GARAGE [Localité 6] par acte du 07 août 1979, pour la période allant du 31 août 1979 au 30 août 1988, puis par acte du 10 août 1988, pour la période allant du 31 août 1988 au 30 août 1997.

Le 29 mai 1999, Monsieur [Z] [L] a acquis la totalité des actions de la société GARAGE [Localité 6].

Les parties sont en désaccord sur la date du renouvellement suivant. En tout état de cause, le bail a été depuis l’échéance, renouvelé par tacite prolongation.

[K] [F] est décédée le 4 décembre 2020.

Le 22 février 2022, les ayants-droits de [K] [F] ont vendu l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] (33) à la SNC TOLEMIM & DALMAR exerçant une activité de marchand de biens et de promotion immobilière.

Reprochant à la SARL GARAGE H. [L] d’occuper une partie des locaux loués à titre d’habitation et malgré un commandement visant la clause résolutoire le 22 novembre 2022 resté infructueux, la SNC TOLEMIM & DALMAR a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ordonnance du 22 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment déclaré la SNC TOLEMIM & DALMAR recevable comme non prescrite, constaté la résiliation du bail commercial liant les parties par l’acquisition de la clause résolutoire, s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de délai pour quitter les lieux formulée par la SARL GARAGE H. [L] et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Suite à l’appel interjeté par la SARL GARAGE H. [L], la cour d’appel de Bordeaux a notamment, par arrêt en date du 4 avril 2024, infirmé l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a déclaré la demande de la SNC TOLEMIM & DALMAR recevable comme non prescrite, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande principale en raison de contestations sérieuses et renvoyé les parties à saisir le juge du fond.

Par acte délivré le 09 juillet 2024, la SNC TOLEMIM & DALMAR a fait assigner devant la 5e chambre civile du tribunal judiciaire la SARL GARAGE H. [L] aux fins de voir, sur le fondement de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, prononcer la résiliation du bail à compter du 22 décembre 2022, ordonner l’expulsion des locataires et les voir condamner à lui payer une indemnité d’occupation.

Par conclusions du 08 avril 2025, la SARL GARAGE H. [L] a saisi le juge de la mise en état d’un incident qui a été audiencé le 17 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES SUR L’INCIDENT

Par conclusions notifiées par voie électronique les 08 avril et 03 juin 2025, la SARL GARAGE H. [L] demande au juge de la mise en état de déclarer prescrite l’action de la SNC TOLEMIM & DALMAR, la condamner aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de l’irrecevabilité des demandes formulées par la SNC TOLEMIM & DALMAR, la SARL GARAGE H. [L] fait valoir que celles-ci sont, sur le fondement de l’article 2224 du code civil, prescrites dans la mesure où le point de départ de ce délai doit être fixé à la date où Madame [F] a été informée que le locataire avait son domicile dans les lieux loués, ce qui correspond en l’espèce au jour où elle a réceptionné le constat d’huissier établi le 29 avril 2010 à la demande de Monsieur [Z] [L] aux fins de réaliser des travaux de réfection, à savoir le 19 juin 2010. Elle souligne que l’huissier a expressément mentionné sur la première page de son acte que ce dernier, qui revêt les attributs d’une personne physique et non morale, avait son domicile à l’adresse des lieux loués puisqu’il est indiqué que : « à la requête de Monsieur [Z] [L], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] », de sorte qu’aucune confusion ne pouvait être faite avec la société locataire. Le preneur soutient que cette clause d’identification du requérant au constat d’huissier était suffisamment claire et explicite pour que Madame [F] soit à même de déceler, par sa simple lecture, que Monsieur [Z] [L] avait son habitation à l’adresse objet du bail et que sont inopérants à ce titre son âge ou son absence de compétences juridiques particulières. S’agissant de la régularité du constat d’huissier, s’il reconnaît qu’il aurait été plus opportun que celui-ci soit effectué à la demande de la SARL GARAGE H. [L], il indique qu’il pouvait être réalisé à la demande de tout intéressé dès lors que l’huissier était autorisé par l’occupant à pénétrer dans les lieux, et que tel est le cas en l’espèce, de sorte qu’il est parfaitement valable, étant précisé que cette circonstance ne vient pas modifier la nature et la teneur des informations qui ont ainsi été portées à la connaissance de la bailleresse. Enfin, il ajoute à ce titre que, d’une part, Monsieur [Z] [L] a fait procéder à ces travaux de réfection afin de rendre habitable l’appartement qu’il habitait ainsi nécessairement et, d’autre part, Madame [F] ne peut soutenir l’ignorer alors qu’elle habitait en face du garage situé au [Adresse 4] et voyait donc ainsi, quotidiennement, son locataire ainsi que les enfants de sa compagne.

La SARL GARAGE H. [L] conteste également les décisions rendues par le juge des référés ainsi que la cour d’appel de Bordeaux dans cette affaire, ceux-ci ayant estimé que le délai de prescription n’avait pas commencé à courir à compter du 19 juin 2010. Elle fait valoir que ces juridictions ont dénaturé les pièces produites aux débats. Elle ajoute également que la cour d’appel a ajouté une condition non prévue par la loi en exigeant que la bailleresse « ait été informée » par le locataire alors que, conformément aux termes de l’article 2224 du code civil, il suffit que celle-ci « ait pu connaître » le fait que Monsieur [L] habitait à cette adresse. De surcroît, elle souligne que c’est à tort que le juge des référés a indiqué que Monsieur [L] « s’est domicilié expressément à l’adresse des lieux donnés à bail » alors que la clause d’identification mentionne que ce dernier y demeure, de sorte que ce dernier avait à cette adresse son domicile réel, tel que visé par l’article 102 du code civil et exigé par l’article 648 du code civil, et non un domicile élu. La société preneuse précise également que le contenu des courriers ou du constat d’huissier n’ont pas pour effet de modifier ou contredire la mention figurant en première page du constat d’huissier. S’agissant des arguments soulevés en défense sur ce point par la SNC TOLEMIM & DALMAR, elle fait valoir que la mention du domicile dans le constat d’huissier ne constitue pas une simple déclaration, puisque le cas échéant cela aurait été indiqué comme tel dans l’acte, ce qui signifie que celui-ci a vérifié la véracité de ces informations qui sont avérées jusqu’à inscription de faux et, en tout état de cause, qu’une simple déclaration suffit à faire courir le délai de prescription sans qu’il soit nécessaire pour le déclarant de rapporter la preuve du contenu de cette déclaration, ce qui reviendrait de surcroît à inverser la charge de la preuve.

La SARL GARAGE H. [L] indique produire aux débats des pièces attestant que Monsieur [L], sa compagne et les enfants de celle-ci avaient leur lieu d’habitation à cette adresse antérieurement et postérieurement à 2010, de sorte qu’il constitue leur lieu d’habitation effectif depuis plus de vingt ans. Elle ajoute rapporter à toutes fins utiles la preuve qu’en 1976, 1977 et 1995, le local accessoire, alors occupé par le précédent locataire la société GARAGE [Localité 6] et Monsieur [W], était destiné à l’habitation mais, qu’en tout état de cause, cette circonstance est inopérante dès lors que l’usage d’habitation prévue dans les baux successifs n’engendrait aucune obligation pour le preneur d’y établir son domicile sans que cela ait pour effet de faire perdre l’usage d’habitation à cette partie du local.

Elle relève aussi que l’acte d’huissier du 29 octobre 2021 par lequel les ayants droits de Madame [K] [F] lui ont signifié leur intention de vendre les locaux afin de purger le droit de préemption mentionne expressément que le preneur est locataire de locaux à usage commercial dont un « logement de fonction ». Ainsi, la SARL GARAGE H. [L] soutient que la preuve de la connaissance par Madame [K] [F] de l’usage à titre d’habitation d’une partie des locaux est rapportée, celle-ci ayant nécessairement transmis cette information à ses héritiers puisque ce descriptif des locaux ne peut résulter des termes de l’acte de renouvellement de 1999, dont il conteste la validité dès lors qu’un précédent congé avec offre de renouvellement avait été accepté par le précédent représentant légal du garage, de sorte que le bailleur ne peut se prévaloir de la méconnaissance de cet acte pour justifier son action.

La SARL GARAGE H. [L] affirme que le point de départ de la prescription est opposable à la SNC TOLEMIM & DALMAR dans la mesure où le contrat de vente en date du 22 février 2022 prévoit que l’acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur relativement à l’exécution des stipulations du contrat de location. Or, conformément à la jurisprudence établie de la Cour de cassation, elle fait valoir que le point de départ de la prescription de l’action du subrogé est identique à celui de l’action du subrogeant, de sorte que, par conséquent, le débiteur de l’obligation peut opposer au créancier subrogé la prescription de l’action de son créancier d’origine ce qui signifie, en l’espèce, que le point de départ de la prescription est donc identique pour Madame [F], ses ayants droit ainsi que la SNC TOLEMIM & DALMAR. Dès lors, l’action en résiliation du bail du fait de l’usage à titre d’habitation de l’ancien appartement et des travaux de rénovation qui y ont été réalisés pour permettre cet usage étant prescrite depuis le 20 juin 2015 selon la SARL GARAGE H. [L], cette dernière soutient que l’action de la SNC TOLEMIM & DALMAR, subrogée dans les droits de Madame [H] [F] et Monsieur [V] [F], héritiers de Madame [K] [F], est également, par voie de conséquence, prescrite.

Par conclusions notifiées par voie électronique les 15 mai 2025, la SNC TOLEMIM & DALMAR demande au juge de la mise en état de débouter la SARL GARAGE H. [L] de l’ensemble de ses demandes, la condamner aux dépens de l’incident ainsi qu’à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de la recevabilité de son action, la SNC TOLEMIM & DALMAR fait valoir que si l’article 2224 du code civil dispose que le point de départ du délai de prescription quinquennal se situe au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, celui-ci doit être apprécié in concreto par les juges qui doivent prendre en considération les capacités et les connaissances de l’intéressé. Or, en l’espèce, elle affirme qu’il ne peut être sérieusement considéré que Madame [F], âgée et dépourvue de compétences juridiques, aurait pu connaître par la seule mention figurant sur le procès-verbal du constat d’huissier réalisé le 29 avril 2010 ainsi que la réalisation de travaux de réfection à l’intérieur de l’immeuble l’occupation des locaux à titre d’habitation par Monsieur [L], gérant de la SARL GARAGE H. [L], preneuse. De surcroît, elle indique que c’est de manière inopérante qu’elle se borne à soutenir qu’elle devait nécessairement en être informée en sa qualité de voisine, ce qui ne repose au demeurant que sur des suppositions et ne constitue pas une preuve, ou à produire des pièces relatives à la vie privée de la famille [L], étrangers au présent débat.

S’agissant de la clause d’identification figurant au procès-verbal du constat d’huissier, la société bailleresse précise que, conformément à l’article 648 du code de procédure civile et l’article 1er de l’ordonnance n°45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers de justice, l’acte doit mentionner le domicile du requérant personne physique selon les déclarations de celui-ci et non, comme le soutient le preneur, de constater son habitation effective, ce qui aurait le cas échéant été indiqué. Egalement, elle ajoute que la réalisation de ce constat avait pour objet de faire entreprendre des travaux aux frais du bailleur concernant uniquement les locaux dans lesquels se déroulaient l’activité commerciale du preneur. Or, elle relève que, s’agissant de l’appartement prévu au contrat de bail, qui était décrit dans le renouvellement du 18 juin 1999 comme vétuste et inhabitable, le locataire aurait toutefois fait réaliser de sa propre initiative et à ses frais des travaux pour s’y loger alors qu’il aurait pu exiger qu’ils soient à la charge de son bailleur.

De surcroît, la SNC TOLEMIM & DALMAR soutient que c’est à tort que la signification aux fins de purge du droit de préemption démontrerait la connaissance par le précédent bailleur de l’établissement de la résidence principale du preneur au sein des locaux loués, alors que celle-ci indique au contraire que ce dernier est locataire de locaux à usage commercial. Elle souligne n’avoir jamais prétendu qu’il n’existait pas de logement de fonction mais précise qu’il était inhabitable et devait rester inhabité.

Enfin, la société bailleresse affirme que l’acte de renouvellement du 18 juin 1999, qui constitue un acte conventionnel puisqu’il a été contresigné par chacune des parties, est parfaitement valable et ne peut être annulé qu’en cas de vice du consentement, ce qui n’est pas allégué en l’espèce. En tout état de cause, elle fait valoir que la nullité de cet acte n’aurait aucune conséquence concernant l’infraction aux dispositions du bail et ses conséquences dans la mesure où si la clause de désignation réitérée dans les baux antérieurs successifs indique la présence d’un « appartement trois pièces, cuisine et salle d’eau », cela ne signifie pas pour autant qu’un quelconque droit d’habitation a été conféré au locataire.

MOTIVATION

Sur le point de départ de la prescription

En vertu de l’article 789 6°) du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer jusqu’à son dessaisissement pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Il s’ensuit que le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la demande principale est fondée sur une méconnaissance des dispositions du bail interdisant selon la société demanderesse d’utiliser l’appartement compris dans l’immeuble à usage commercial donné à bail aux fins d’habitation.

Il n’est pas contestable que l’immeuble à usage commercial donné à bail au [Adresse 3] comprend un « appartement de trois pièces, cuisine et salle d’eau », ainsi que cela ressort du contrat de bail du 30 juin 1970 et des actes de renouvellement des 07 août 1979 et 10 août 1988.

La destination de cet appartement n’est pas expressément précisée dans les actes successifs.

La validité de l’acte de renouvellement du 18 juin 1999 signé entre madame [F] et la SA Garage [W] représentée par son représentant légal de l’époque, madame [Y] [W], est discutée par la société garage H. [L], l’acte mentionnant l’immeuble à usage commercial donné à bail comprend un local à usage de garage, une station-service, un poste de distribution de carburants, un aire de lavage, bureau, salle de ventes, water closets, cave, un ancien appartement vétuste et inhabitable sans moyen de chauffage ni installation sanitaire qui est uniquement à « usage professionnel ».

Ce point, qui sera tranché par le tribunal, est sans incidence sur le présent incident puisque le point de départ de la prescription invoquée est le 19 juin 2010, soit le jour de la réception par madame [F] du constat d’huissier de justice mentionnant que monsieur [L] demeurait à l’adresse des lieux loués.

A ce titre, il convient de souligner que les courriers recommandés adressés les 4 janvier et 17 juin 2010 à Madame [F] sont à l’entête du garage H. [L], sis [Adresse 3], et portent sur des demandes de travaux relatifs au bureau et au garage. Le constat d’huissier qui a été établi dans ce contexte le 21 avril 2010, indique qu’il a été fait à la demande de Monsieur [L], « demeurant » [Adresse 3], mais celui-ci étant également gérant du garage domicilié à cette adresse, il ne saurait être déduit, ainsi que le soutient la défenderesse, que le bailleur a eu nécessairement connaissance à cette date du fait qu’il avait établi sa résidence principale dans l’appartement compris dans l’ensemble immobilier donné à bail commercial. Surtout, outre le fait que l’huissier n’a pas à vérifier les déclarations de domiciliation faites par son requérant, ce procès-verbal de constat ne mentionne aucunement la partie habitation de cet ensemble. De plus, la seule circonstance selon laquelle madame [F] habitait à proximité immédiate des lieux loués n’est pas de nature à caractériser un évènement constituant un point de départ précis de la prescription d’une action en justice.

Enfin, il ne saurait être déduit du courrier adressé au locataire aux fins d’exercer son droit de préemption du 19 octobre 2021, qui mentionne l’existence d’un logement de fonction, que cela signifiait nécessairement que le propriétaire des lieux savait que le locataire occupait effectivement l’appartement en tant de résidence principale. Quoiqu’il en soit ce courrier datant de 2021, aucune prescription de l’action introduite aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire ne serait acquise.

Dès lors, le preneur échouant à démontrer que Madame [F] a connu ou aurait dû connaître à la date du 19 juin 2010 du fait qu’il y avait établi, avec sa famille, sa résidence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SARL GARAGE H. [L] devra être rejetée.

Sur les frais de la procédure d’incident

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées par application de l’article 700.

DépensEn vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure se poursuivant, les dépens seront réservés.

Frais irrépétiblesEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;[…]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations./ Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. /[…]

Il n’y a pas lieu à ce stade de faire droit à des demandes de condamnatino au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, prononcée par mise à disposition au greffe,

ECARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SARL GARAGE H. [L] ;

RESERVE les dépens;

REJETTE les demandes de la SARL GARAGE H. [L] et de la SNC TOLEMIM & DALMAR formées au titre de de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE le dossier à la mise en état du 3 Décembre 2025 pour conclusions au fond de la SARL GARAGE H. [L], avec injonction ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT