TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02263 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7BH

Minute : 24/

S.C.I. MILLY agissant par son mandataire CDC HABITAT

Représentant : M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0007

C/

Madame [R] [T]

Madame [P] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

S.C.I. MILLY agissant par son mandataire CDC HABITAT demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [R] [T]

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 9]

comparante en personne

Madame [P] [S]

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 9]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 février 2023 à effet au 14 février, la SCI MILLY a donné à bail à Madame [R] [T] et Madame [P] [S] un appartement/ logement et un emplacement de stationnement numéro [Adresse 2], à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 694,96 euros pour le logement et 60 euros pour le stationnement, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, la SCI MILLY a fait signifier à Madame [R] [T] et Madame [P] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4143,75 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 30 novembre reçue le 6 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la SCI MILLY a fait assigner Madame [R] [T] et Madame [P] [S] aux fins de:

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [R] [T] et Madame [P] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux soit régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [R] [T] et Madame [P] [S] au paiement de la somme de 6075,37 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2024, sauf à parfaire le jour de l’audience et en tout état de cause aux loyers impayés jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail,les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives majorés de 10%, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,les condamner au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 5 mars 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SCI MILLY, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12528,66 euros arrêtée au 1er octobre 2024, loyer du mois d’octobre inclus. Elle est opposée à la demande de délais pour quitter le logement.

la SCI MILLY soutient que Madame [R] [T] et Madame [P] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 8 décembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [R] [T], reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice d’un délai de deux mois pour quitter le logement.

Elle indique avoir effectué des démarches auprès de l’assistante sociale en vue du déblocage de droits aux aides sociales. Elle explique s’être trouvée sans ressources depuis un an en raison d’absence de démarches de son employeur auprès de France Travail, et que son contrat de travail a été résilié le 30 août 2024. Elle précise qu’elle est vendeuse et recherche un emploi. Elle n’a pas d’enfant et a souscrit un crédit étudiant de 5000 euros.

Madame [P] [S], régulièrement assignée, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 mars 2024 en vue d’une audience prévue le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SCI MILLY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er mars 2024.

En conséquence, les demandes de la SCI MILLY aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 février 2023, du commandement de payer délivré le 8 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que la SCI MILLY rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 131,49 euros, 150,79 euros et 180,99 euros, et 7 fois 13,51 euros au titre des frais de rejet, soit la somme de 557,84 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [T] et Madame [P] [S] à payer à la SCI MILLY la somme de 11970,84 euros, au titre des sommes dues au 1er octobre 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 8 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 8 février à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 février 2023 à compter du 9 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [T] et Madame [P] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Madame [R] [T] et Madame [P] [S] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [R] [T] justifie de sa situation personnelle et financière. L’examen du décompte montre des paiements, lorsque ses capacités financières le lui permettent. Elle évoque également des démarches auprès d’une assistante sociale.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [R] [T] un délai de deux mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [T] et Madame [P] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MILLY les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [R] [T] et Madame [P] [S] à payer à la SCI MILLY la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SCI MILLY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 février 2023 entre la SCI MILLY d’une part, et Madame [R] [T] et Madame [P] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9] Gagny, sont réunies à la date du 9 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ACCORDE à Madame [R] [T] un délai de deux mois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 9],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [T], après l’expiration du délai accordé, et de Madame [P] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [T] et Madame [P] [S] à compter du 9 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [R] [T] et Madame [P] [S] à payer à la SCI MILLY la somme de 117970,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2024 échéance d’octobre incluse,

CONDAMNE Madame [R] [T] et Madame [P] [S] à payer à la SCI MILLY l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 octobre 2024, échéance de novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [R] [T] et Madame [P] [S] à payer à la SCI MILLY la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [T] et Madame [P] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SCI MILLY de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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