TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame SIMON (Plaidoirie), Madame ALI (Délibéré)

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 14 novembre 2024

à M^e SOULAS Dorothée

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2024

à M^e CALANDRA Philippe

N° RG 24/04144 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FKR

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [J] [Z] [N]

né le 14 Décembre 1962 à [Localité 6] (13), domicilié : chez Cabinet Immobilier [Localité 7], [Adresse 4]

représenté par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [D]

né le 23 Décembre 1953 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe-nicolas CALANDRA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 08 juin 2017, Monsieur [S] [N] a consenti à Monsieur [K] [D] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 861 euros outre 180 euros à titre de provision pour charges.

Le 08 mars 2024, Monsieur [S] [N] a fait signifier à Monsieur [K] [D] un commandement de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 4996,46 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, Monsieur [S] [N] a fait citer en référé Monsieur [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de voir, vu l’urgence, vu notamment les articles 834 et 835 du CPC et L. 213-4-4 du Code de l’Organisation Judiciaire, 7 a, mais également 7-g), 15, 22-l et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du CPC, vu encore les articles L. l3l-1, L. 131-2 et L.l 3l-3 du Code des procédures civiles d’exécution :

— Venir le Requis ci-dessus domicilié et qualifié, Entendre Recevoir Monsieur [S] [N] en ses demandes et les Entendre Dire et juger bien fondées,

— Venir Entendre Constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [K] [D] par le Requérant, et ce aussi bien par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance que pour défaut de paiement des loyers et accessoires,

— Venir en tout état de cause Entendre Ordonner sans délai et sous astreinte de 100,00 € par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Monsieur [K] [D] ainsi que celle de tous occupants pour eux ou avec eux du logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] [Adresse 5],

— Venir Monsieur [K] [D], s’Entendre Condamner à Payer au Requérant,

° la somme provisionnelle de 7 533,88 €, montant des causes ci-dessus détaillées, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation valant mise en demeure extrajudiciaire, et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative du Requérant en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,

° Une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée à 1.000,00 €,

° La somme de 1.100,00 €, par application des dispositions de l’article 700 du CPC,

° Les entiers dépens en lesquels seront, notamment, compris tous les frais d’huissier exposés (article 696 du CPC), notamment le coût du commandement signifié le 8 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur [S] [N] , représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 12 191,89 euros au 16 septembre 2024, terme de septembre inclus et demande dans ses conclusions en réplique de débouter Monsieur [K] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Monsieur [K] [D], représenté par son conseil, sollicite, quant à lui, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :

— DONNER ACTE au concluant qu’il s’engage à quitter les lieux au plus tard le 15 octobre 2024,

— AUTORISER le concluant à s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 400€,

— REJETER les demandes du bailleur contraires à ce qui précède.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 08 juin 2017 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 4996,46 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 08 mars 2024 par acte remis à étude.

Monsieur [K] [D] ne justifie pas de cette assurance et ne remet aucune attestation à l’audience.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 08 avril 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 08 avril 202' sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [K] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra au demandeur de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Si Monsieur [K] [D] quitte les lieux le 15 octobre, comme indiqué dans ses conclusions, il n’y aura plus lieu à expulsion.

Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Monsieur [K] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Monsieur [K] [D] par remise des clés ou expulsion à la somme demandée par Monsieur [S] [N] soit 1000 euros et de condamner Monsieur [K] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [K] [D] reste devoir la somme de 11 993,98 euros (frais déduits), à la date du 16 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [D] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [K] [D] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 11 993,98 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4981,46 euros (frais déduits) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Compte tenu de l’absence de justification de ressources de Monsieur [K] [D] et de l’importance de la dette, Monsieur [K] [D] ne démontre pas être en mesure de l’apurer. Sa demande de délai est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [N] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 08 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 08 juin 2017 et portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [D] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande d’astreinte de Monsieur [S] [N] pour quitter les lieux ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer à titre de provision à Monsieur [S] [N] la somme de 11 993,98 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2024 sur la somme de 4981,46 euros et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant de 1000 euros à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de délai de paiement formée par Monsieur [K] [D] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer à Monsieur [S] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE