TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03692 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGXF

Minute : 24/1064

S.A. HLM SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [H] [F]

Madame [J] [V] épouse [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 Novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM SEQENS,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [F],

demeurant [Adresse 3] [Localité 6]

comparant en personne

Madame [J] [V] épouse [F],

demeurant [Adresse 3] [Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2018, la société France Habitation, aux droits de laquelle vient la SA Seqens, a donné à bail à M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] un appartement situé [Adresse 3] [Localité 6], pour un loyer mensuel de 524,32 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, la SA Seqens a fait délivrer à M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 779,95 euros en principal, au titre des loyers impayés au 31 août 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 12 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, la SA Seqens a fait assigner M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, condamner solidairement M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] au paiement :des loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 21 novembre 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles, la somme de 1.004,26 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à l’acte et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, comprenant le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 24 avril 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024, la SA Seqens, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 742,44 euros arrêtée au 16 septembre 2024, loyer du mois d’août inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA Seqens soutient que M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 septembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F], reconnaissent être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils exposent qu’ils ont repris le paiement du loyer courant et précisent que leurs revenus s’élèvent à environ 3.194 euros composés de prestations sociales servies par la Caisse d’allocations familiales dont une allocation adulte handicapée. Ils expliquent encore qu’ils sont parents de cinq enfants dont un enfant handicapé et que M. [H] [F] bénéficie d’un reclassement professionnel consécutif à un accident de travail.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 24 avril 2024 en vue d’une audience prévue le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, la SA Seqens justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2024.

En conséquence, les demandes de la SA Seqens aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 février 2018, du commandement de payer délivré le 20 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 16 septembre 2024 que la SA Seqens rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] à payer à la SA Seqens la somme de 744,42 euros, au titre des sommes dues au 16 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 avril 2024, sans qu’il y ait lieu d’appliquer une majoration.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 20 septembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 février 2018 à compter du 21 novembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] qui justifient de leur situation personnelle et financière sont en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à la demande de délais.

Il convient donc d’accorder à M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet.

Dans ce cas, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible.

En outre, la résiliation du bail étant acquise à la date du 21 novembre 2023, M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] deviendront occupants sans droit ni titre et faute pour ceux-ci d’avoir volontairement libéré les lieux, ils sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités définies dans le dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] seront redevables in solidum d’une indemnité d’occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans qu’il y ait besoin d’y ajouter une majoration, que M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] devront payer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA Seqens les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] à payer à la SA Seqens la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA Seqens aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 février 2018 entre la SA Seqens venant aux droits de la société France Habitation d’une part, et M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] [Localité 6], sont réunies à la date du 21 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] à payer à la SA Seqens la somme de 744,42 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 septembre 2024 échéance du mois d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 22 avril 2024,

ACCORDE un délai à M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] à s’acquitter de la dette en cinq fois, en procédant à quatre versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] à payer à la SA Seqens une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire par procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 septembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum M. [H] [F] et Mme [J] [V] épouse [F] à payer à la SA Seqens la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA Seqens de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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