TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05516 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPMS

Minute : 24/01068

S.A. HLM SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [G] [O]

Représentant : Mme [L] [C] (Conjoint)

Madame [L] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM SEQENS,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [O],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Mme [L] [C] (Conjoint), munie d’un pouvoir

Madame [L] [C],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2023, la SA d’habitation à loyer modéré Seqens (ci-après la S.A. Seqens) a donné à bail à Mme [L] [C] et M. [G] [O] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 741,08 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 décembre 2023, la S.A. Seqens a fait signifier à Mme [L] [C] et M. [G] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.323,24 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés (2.462,28 euros frais d’acte inclus).

Par notification électronique du 12 avril 2024, la S.A. Seqens a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, la S.A. Seqens a fait assigner Mme [L] [C] et M. [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs des preneurs, ordonner l’expulsion de Mme [L] [C] et M. [G] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef,condamner solidairement Mme [L] [C] et M. [G] [O] au paiement :des loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 20 janvier 2024 et, jusqu’à la reprise effective des lieux, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles, la somme de 3.746,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 juin 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024 la S.A. Seqens représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7.770,24 euros arrêtée au mois d’août inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La S.A. Seqens soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [L] [C] et M. [G] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 08 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des preneurs à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des défendeurs à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de janvier 2024.

À l’audience, Mme [L] [C] comparant en personne et représentant M. [G] [O], reconnaît être redevable des loyers et charges réclamées par le bailleur. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle précise qu’elle a effectué un règlement de 800 euros le 25 septembre 2024 et évoque des difficultés financières en lien avec la perte d’emploi de M. [G] [O] en janvier 2024. Elle déclare que ce dernier a repris une activité, qu’il travaille en intérim, deux jours par semaine et qu’en conséquence, ils sont en capacité de payer le loyer et les arriérés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue la S.A. Seqens a produit un décompte actualisé au 30 septembre 2024 incluant le règlement de 800 euros évoqué par Mme [L] [C] à l’audience, portant la dette locative à la somme de 7 736,59 euros au 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.a. Seqens justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. Seqens aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 08 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que la S.A. Seqens rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [L] [C] et M. [G] [O] à payer à la S.A. Seqens la somme de 7.736,59 euros, au titre des sommes dues au 30 septembre 2024, mois de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 décembre 2024 sur la somme de 2.323,24 euros, et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 08 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 24 juillet 2023, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 08 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, en application des dispositions contractuelles, soit, le 08 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 juillet 2023 à compter du 09 février 2024.

Ayant fait droit à la demande principale, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [L] [C] et M. [G] [O], qui justifient de leur situation personnelle et financière sont en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Mme [L] [C] et M. [G] [O] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient donc d’accorder à Mme [L] [C] et M. [G] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Mme [L] [C] et M. [G] [O] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs et en cas de non-respect des délais de paiement par le locataire, il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans qu’il y ait lieu d’appliquer une majoration, et de condamner Mme [L] [C] et M. [G] [O] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [L] [C] et M. [G] [O] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.a Seqens les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Mme [L] [C] et M. [G] [O] à payer à la S.a. Seqens la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la S.A. Seqens aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 juillet 2023 entre la S.A. Seqens d’une part, et Mme [L] [C] et M. [G] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 09 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [C] et M. [G] [O] à payer à la S.A. Seqens la somme de 7 736,59 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 décembre 2023 sur la somme de 2.323,24 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Mme [L] [C] et M. [G] [O] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [L] [C] et M. [G] [O] à s’acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [L] [C] et M. [G] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [C] et M. [G] [O] à payer à la S.A. Seqens une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 09 février 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [C] et M. [G] [O] à payer à la SA Seqens la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [C] et M. [G] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 08 décembre2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA Seqens de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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