Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 1, 13 mai 2025, n° 24/04165

TJ Meaux 13 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a produit les preuves nécessaires pour établir la créance de charges impayées, rendant la demande fondée.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a jugé que les retards de paiement ont effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais nécessaires au recouvrement
Le tribunal a estimé que les frais demandés ne sont pas considérés comme nécessaires au recouvrement de la créance.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais exposés dans cette instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 1, 13 mai 2025, n° 24/04165
Numéro(s) :	24/04165
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Cabinet(s) :	RAISON AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble Le GRIMPE sis [ Adresse 1 ], son syndic la société CITYA [ Localité 6 ] ( CITYA VAL D' EUROPE ) [ Adresse 4 ]

Texte intégral

— N° RG 24/04165 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVCQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Février 2025

Minute n°25/465

N° RG 24/04165 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVCQ

CCC : dossier

FE :

— M^e RAISON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le GRIMPE sis [Adresse 1] représenté par son syndic la société CITYA [Localité 6] (CITYA VAL D’EUROPE) [Adresse 4]

[Adresse 3]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [B] [K]

[Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 08 Avril 2025, en présence de M.[E] auditeur de justice, qui a été autorisé à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

— N° RG 24/04165 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVCQ

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Monsieur [B] [K] est propriétaire des lots 10, 36 et 73 dans l’immeuble Le Grimpe sis [Adresse 2] (77), copropriété régie par la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic, a engagé une procédure aux fins de paiement devant le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne.

Par jugement du 28 février 2023, le juge du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a :

— condamné Monsieur [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 3835,43 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 novembre 2022,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2022, date de l’assignation,

— condamné Monsieur [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grimpe la somme de 364,80 euros au titre des frais de recouvrement,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2022, date de l’assignation,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] du surplus de sa demande,

— condamné Monsieur [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grimpe la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné Monsieur [B] [K] aux entiers dépens de l’instance,

— condamné Monsieur [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grimpe la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires.

Les impayés se sont poursuivis postérieurement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grimpe a mis Monsieur [B] [K] en demeure de lui payer les sommes dues, en vain.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grimpe, représenté par son syndic, la société CITYA [Localité 6], a assigné Monsieur [B] [K] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Vu les articles 44, 699 et 700 du code de procédure civile, 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé,

En conséquence :

— condamner Monsieur [B] [K], à lui payer la somme totale de 6681,39 euros, correspondant à :

* 6561,39 euros à titre principal, charges arrêtées au 4 septembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

* 120 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— condamner Monsieur [B] [K], à lui payer la somme totale de 3500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [B] [K], à lui payer la somme totale de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [B] [K] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [B] [K] n’a pas constitué avocat. Susceptible d’appel, la présente décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 8 avril 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [B] [K] concernant les lots n°10, 36 et 73,

— le contrat de syndic,

— la situation de compte de Monsieur [B] [K] faisant état d’un solde débiteur de 6561,39 euros pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2024 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 mars 2022 et 10 janvier 2023, approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir,

— les attestations de non-recours concernant les assemblées générales des 8 mars 2022 et 10 janvier 2023,

— les appels de provision des quatre trimestres de 2023,

— le décompte de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— la régularisation du budget 2022/23 pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— l’appel étude ravalement pour la période du 1er février 2023 au 28 février 2023,

— l’appel exceptionnel pour la période du 1er juillet au 31 juillet 2023,

— les appels de provision des trois premiers trimestres de 2024,

— le décompte de charges pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— le réajustement du budget pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— la mise en demeure de payer la somme de 11 399,28 euros au titre des charges de copropriété impayées adressée le 22 février 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [B] [K].

Au regard de ces éléments, syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grimpe sis [Adresse 2] (77) démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 6561,39 au titres des charges impayées pour la période du 1er janvier 2023 au 4 septembre 2024.

Monsieur [B] [K] sera condamné au paiement de cette somme.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés de Monsieur [B] [K] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 400 euros.

Sur les frais :

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] demande le paiement de la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement. Il produit pour en justifier une facture du 6 mars 2023 pour des frais de « SUIVI DOSSIER AVOCAT ALUR ».

Or, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard ;

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de suivi contentieux et d’envoi de dossier à l’avocat correspondent aux diligences normales d’un syndic de copropriété et ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les intérêts moratoires :

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis Monsieur [B] [K] en demeure de payer la somme de 11 399,28 euros au titre des charges impayées par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 22 février 2024.

Il résulte du décompte versé au débat qu’à cette date la somme de 4933,85 euros était due au titre des charges impayées à compter du 1er janvier 2023.

La condamnation au paiement de la somme de 4933,85 sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024.

Pour le surplus, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle-ci valant mise en demeure de payer.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts dus pour une année au moins sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Monsieur [B] [K], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grimpe sis [Adresse 2] (77), représenté par son syndic, les sommes de :

—  6561,39 euros au titre des provisions sur charges, charges de copropriété et travaux impayés du 1er janvier 2023 au 4 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 4933,85 euros et à compter du 10 septembre 2024 pour le surplus,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de paiement des frais de recouvrement ;

Dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Monsieur [B] [K] aux entiers dépens ;

Condamne Monsieur [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grimpe sis [Adresse 2] (77), pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE