TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 23/01880 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YJ4B

Minute : 24/00830

S.A.S. FONCIERE CRONOS

Représentant : Me [P], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [R] [S] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e GALLON Christine

Copie délivrée à :

M [O] [R] [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

DELJugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier

Après débats à l’audience publique du 21 MARS 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE CRONOS, demeurant [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître GALLON Christine, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [S] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie éléctronique le 12/04/2023 prenant effet le 14/04/2023, la S.A.S FONCIERE CRONOS a consenti à M. [R] [S] [O] un bail portant sur un logement sis [Adresse 4], sur la commune du [Localité 6], avec parking intérieur (place n° 90) moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 635,04 € pour le logement et de 51,97 € pour l’emplacement de stationnement outre les provisions sur charges pour le logement et le parking accessoire.

La somme de 687,01 € au total a été versée au total à titre de dépôts de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 12/10/2023, la S.A.S FONCIERE CRONOS a fait citer M. [R] [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins et, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration soit sur place, soit dans tel local ou garde meubles au choix de la société requérante et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, des objets mobiliers garnissant les lieux loués,

— condamner le défendeur au paiement de :

. la somme de 4 051,55 € représentant l’arriéré de loyers au mois de septembre 2023 inclus, ainsi qu’au montant des loyers à la date de la décision à intervenir,

. d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges en vigueur,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis le diagnostic social et financier du locataire avant l’audience.

A l’audience du 21/03/2024, la S.A.S FONCIERE CRONOS, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 8 617,00 €, terme de mars 2024 inclus et, en réponse au défendeur, elle s’oppose fermement à tout délai, en soulignant que la dette est née dès le mois suivant l’entrée dans les lieux et qu’elle n’a fait que s’aggraver. Pour le surplus, elle demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [R] [S] [O] a affirmé avoir versé 500 € la veille de l’audience, il a expliqué les difficultés rencontrées depuis le mois d’avril 2023, a exposé sa situation professionnelle et financière et a invoqué sa bonne foi pour solliciter un plan d’apurement avec des mensualités de 500 € en plus du loyer courant qu’il s’est engagé à respecté pour éviter l’expulsion.

La présidente a indiqué à l’avocat de la société FONCIERE CRONOS que l’historique du compte du locataire inclut, au jour de l’assignation, des frais de procédure. Ce dernier a précisé que l’actualisation est expurgé de ces frais.

Les parties ayant été entendues, elles ont été informées que la décision serait rendue le 16/05/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 § II, de la loi du 6 juillet 1989, la société bailleresse démontre que le commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par acte électronique reçu le 18/07/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Elle justifie également par l’accusé de réception électronique du 17/10/2023, avoir avisé le représentant de l’Etat dans le département de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, § III de la loi, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable depuis le 19 juillet 2023 aux instances en cours.

La demande en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En application de l’article 24 précité, le juge peut d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1353 nouveau du code civil reprenant les dispositions de l’article 1315 du même code prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 18 des conditions générales du bail) prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer, dans le délai de deux mois, la somme en principal de 2 334,03 € correspondant aux loyers et charges impayés a été signifié au locataire le 18/07/2023. Cet acte rappelait les articles 24 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 ainsi que la clause résolutoire.

Il a été vérifié que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois. La clause résolutoire du bail a donc pris tous ses effets le 18/09/2023 à minuit.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

La S.A.S FONCIERE CRONOS a actualisé sa créance à la somme de 8 617,00 €, échéance du mois de mars 2024 incluse, expurgée des frais de procédure par son avocat puisque ceux-ci relèvent des dépens au titre desquels ils sont d’ailleurs également réclamés.

M. [R] [S] [O] a déclaré avoir effectué un virement de 500,00 € la veille de l’audience, lequel ne figure pas au décompte arrêté au 13/03/2024, mais cette somme, comme toute autre somme qui serait versée après l’audience, pourra venir en déduction du montant de l’arriéré locatif s’il s’avère qu’elle fait l’objet d’un bon encaissement.

Il convient en conséquence de condamner M. [R] [S] [O] à payer à la S.A.S FONCIERE CRONOS la somme de 8 617,00 €, terme du mois de mars 2024 inclus et de débouter cette dernière du surplus de sa demande en paiement. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [R] [S] [O] explique que son épouse, restée au Tchad, a eu de graves problèmes de santé alors qu’elle était enceinte de leur premier enfant et qu’il a dû financer ses soins. L’enfant est né au mois de juillet 2023. Il affirme n’avoir en réalité emménagé dans l’appartement que trois mois après sa signature.

Il exerce la profession d’ingénieur de travaux selon contrat de travail à durée indéterminée et perçoit un salaire mensuel d’environ 2 300 €. Il propose de verser chaque mois 500 € en plus du loyer et des charges.

Sa bonne foi n’est pas en cause, pas plus que sa volonté de respecter son obligation de paiement mais, force est de constater que, tant bien même le virement de 500 € serait-il valablement encaissé par la société bailleresse, cette somme ne couvre pas l’entier loyer qui s’élève, au total, à 920,05 €.

Dans ces conditions la nouvelle loi empêche de lui accorder tout délai.

Le bail est donc résilié depuis le 19/09/2023 et M. [R] [S] [O] devra quitter les lieux et les laisser libres de tout occupant de son chef en respectant les obligations du locataire (remise des clés et état des lieux). A défaut de libération volontaire, la S.A.S FONCIERE CRONOS sera autorisée à faire procéder à leur expulsion selon les conditions qui seront déterminées au dispositif de la présente décision et avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Depuis le 19/09/2023 M. [R] [S] [O] est redevable, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement et la place de parking, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.

M. [R] [S] [O] succombe à l’instance. Il sera condamné au paiement des dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation. L’équité impose cependant, au regard des disparités entre la situation financière du défendeur et celle de la société bailleresse, de rejeter la demande indemnitaire formée par la S.A.S FONCIERE CRONOS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit attaché aux décisions de première instance par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 17/10/2022 ont été réunies le 18/09/2023 à minuit ;

Constate que M. [R] [S] [O] ne remplit pas les conditions pour obtenir un délai au titre des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction ;

Dit que le bail est résilié depuis le 19/09/2023 ;

Ordonne à M. [R] [S] [O] de quitter le logement sis, [Adresse 4], sur la commune du [Localité 6], avec parking intérieur (place n° 90) et de les rendre libres de tous occupants de leur chef en respectant les obligations du locataire ;

A défaut de libération volontaire, autorise la S.A.S FONCIERE CRONOS à faire procéder à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la [Localité 8] publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, dont M. [R] [S] [O] est redevable depuis la résiliation du bail, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, au montant du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées ;

Condamne M. [R] [S] [O] à payer à la S.A.S FONCIERE CRONOS la somme de 8 617,00 euros (huit mille six cent dix-sep euros) à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 13/03/2023, terme du mois de mars 2024 inclus ;

Rappelle que le paiement allégué de 500 € avant l’audience viendra en déduction de la dette prinicipale ;

Condamne M. [R] [S] [O] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle, telle que précédemment fixée, à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Déboute la S.A.S FONCIERE CRONOS du surplus de sa demande en paiement ;

Déboute la S.A.S FONCIERE CRONOS de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [S] [O] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 16/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE