TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/05841

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRPT

Minute : 1401/24

Monsieur [B] [V]

Représentant : M^e Jean-Yves ROCHMANN,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0643

C/

Monsieur [R] [S]

Madame [W] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e ROCHMANN

Copie délivrée à :

M. [S]

MME [F]

Le 19 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [B] [V], demeurant [Adresse 4], représenté par Maître Jean-Yves ROCHMANN, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [S] et Madame [W] [F], demeurant tous deux [Adresse 3]

Comparants en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 août 2021, M. [B] [V] a donné à bail à M. [R] [S] et Mme [W] [F] un logement situé [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement n°62 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 814,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 120,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [B] [V] a fait signifier à M. [R] [S] et Mme [W] [F], par exploit de commissaire de justice du 26 février 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 7 009,41 € visant la clause résolutoire.

M. [B] [V] a fait signifier à M. [R] [S] et Mme [W] [F], par exploit de commissaire de justice du 11 mars 2024, un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 28 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, M. [B] [V] a fait assigner M. [R] [S] et Mme [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

M. [B] [V], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [R] [S] et Mme [W] [F] de l’intégralité de leursdemandes et de :

o à titre principal, valider le congé délivré le 11 mars 2024 ;

o à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [R] [S] et Mme [W] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? l’autoriser à faire séquestrer les meubles qui se trouveront dans le logement dans tel garde-meuble de son choix aux frais exclusifs des défendeurs ;

? condamner solidairement M. [R] [S] et Mme [W] [F] à payer :

? la somme de 12 962,63 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 9 octobre 2024, échéance de septembre 2024 ;

? une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 992,79 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer et du congé ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 18 août 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [R] [S] et Mme [W] [F] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’un congé leur a été délivré pour ce motif, qu’ils n’ont pas libéré les lieux, qu’en tout état de cause ils ont été mis en demeure de payer leur dette par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré.

M. [R] [S] et Mme [W] [F], comparants, reconnaissent la dette dans son principe et demandent au juge des contentieux de la protection de leur octroyer les plus larges délais de paiement, à défaut, les plus larges délais pour quitter les lieux. Ils actualisent leur situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 11 octobre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que les défendeurs les défendeurs sont respectivement sans emploi et en arrêt de travail pour maladie, qu’ils ont deux enfants à charge.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

o Sur la validation congé

L’article 15, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, notamment, par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 18 août 2021 que M. [R] [S] et Mme [W] [F] doivent payer un loyer d’un montant de 814,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 120,00 €.

Il ressort des stipulations de ce contrat qu’il est à effet au 29 septembre 2021 et conclu pour une durée de 3 ans.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, M. [B] [V] a délivré congé à effet du 28 septembre 2024, soit plus de six mois avant la date d’échéance du contrat. La validité formelle ce congé n’est pas contestée.

Il motive la délivrance de ce congé par un motif légitime et sérieux, identifié par le défaut de règlement du loyer et des charges par les locataires dans les termes convenus.

Force est de constater qu’à la date de délivrance du congé, ladite dette s’élevait à la somme de

8 002,20 euros, soit plus deux huit termes de loyer. Les locataires présentaient un arriéré depuis le mois de février 2022, jamais résorbé en intégralité. Le montant de cet arriéré était supérieur à 3 000 euros depuis le mois d’août 2023. Ces éléments caractérisent une inexécution suffisamment grave par les locataires de leur obligation de payer les loyers et les charges qui caractérisent un motif légitime pour le bailleur de reprise des lieux donnés à bail.

Le congé délivré le 11 mars 2024 a valablement produit ses effets au 28 septembre 2024. Les locataires sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail depuis le 29 septembre 2024.

En conséquence, il convient de valider le congé délivré le 11 mars 2024. L’expulsion de M. [R] [S] et Mme [W] [F] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur le rejet de la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il ne saurait être contesté que M. [R] [S] et Mme [W] [F] se trouvent dans une situation de précarité, alors qu’ils ont à leur charge deux enfants en bas âge.

Toutefois, ils ne justifient d’aucun paiement volontaire depuis le mois de mai 2024, soit cinq mois au jour de l’audience alors que leur dette continue de s’aggraver. Par ailleurs, s’ils allèguent de la recherche d’un logement social, ils ne justifient pas des démarches effectuées en ce sens. En l’état, il n’y a donc pas lieu de leur accorder des délais pour quitter les lieux.

En conséquence, leur demande sera rejetée.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 18 août 2021, arrivé à échéance le 28 septembre 2024, que M. [R] [S] et Mme [W] [F] devaient payer un loyer d’un montant de 814,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 120,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 992,79 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [S] et Mme [W] [F] restaient devoir la somme de 12 962,63 € euros à la date du 09 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus. Le décompte s’arrête en réalité au 28 septembre 2024, date d’échéance du contrat.

Or, des frais de « charges » pour un montant de 769,88 € ont été imputés le 01 juillet 2024 sans justificatif, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 12 192,75 €, arrêtée au 28 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

M. [R] [S] et Mme [W] [F], comparants, reconnaissent la dette dans son principe.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [S] et Mme [W] [F] au paiement d’une somme de 12 192,75 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 28 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VII.

o Sur le rejet de la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les locataires ne justifient ni de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, ni de leur capacité de régler leur dette locative.

En conséquence, il convient de rejeter leur demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [R] [S] et Mme [W] [F] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 28 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 18 août 2021.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant de 992,79 euros, soit le montant du dernier loyer appelé, charges comprises, conformément à la demande en ce sens.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [R] [S] et Mme [W] [F] au paiement d’une somme de 992,79 euros par mois à compter du 29 septembre 2024 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du congé délivré le 11 mars 2024, défini en application des articles A444-10 et suivants du code de commerce mais pas celui du commandement de payer délivré le 26 février 2024, non nécessaire à la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

VALIDE le congé délivré par M. [B] [V] le 11 mars 2024, à effet au 28 septembre 2024, concernant le contrat de bail conclu entre lui, d’une part, et M. [R] [S] et Mme [W] [F], d’autre part, ayant pour objet l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement n°62 situé à la même adresse ;

CONSTATE que M. [R] [S] et Mme [W] [F] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement n°62 situé à la même adresse, depuis le 29 septembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [S] et Mme [W] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [S] et Mme [W] [F] à verser à M. [B] [V] la somme de 12 192,75 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 28 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus ;

DEBOUTE M. [R] [S] et Mme [W] [F] de leur demande de délais de paiement ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [R] [S] et Mme [W] [F] à compter du 29 septembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 992,79 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [S] et Mme [W] [F] à payer à M. [B] [V] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 septembre 2024 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [S] et Mme [W] [F] à payer à M. [B] [V] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [S] et Mme [W] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du congé délivré le 11 mars 2024 défini en application des articles A444-10 et suivants du code de commerce mais pas celui du commandement de payer délivré le 26 février 2024, non nécessaire à la présente procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION