TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/03000 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y66V

N° de MINUTE : 24/01781

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE, SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [Adresse 6], prise en la personne de sa gérante, Madame [W] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. [Adresse 6] est propriétaire du lot n°3 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, a fait assigner la S.C.I. [Adresse 6] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny, la condamnation de la S.C.I. [Adresse 6] au paiement de :

—  36.635,88 € au titre des charges de copropriété impayés au 05 mars 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024,

—  262,54 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024,

—  1.500 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

— Condamner la société dénommée SCI [Adresse 6] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. [Adresse 6], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. [Adresse 6] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la S.C.I. [Adresse 6] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 juin 2024 et fixée à l’audience du 06 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. [Adresse 6];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 décembre 2019, 07 décembre 2021 et 28 novembre 2023 ayant voté les travaux de réhabilitation de la résidence et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 28 novembre 2023 au 27 novembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36.635,88 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 mars 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 27 février 2024, date de la sommation de payer notifiée à la S.C.I. [Adresse 6].

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 262,54 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 au travers de la sommation de payer du 27 février 2024, facturée 262,54 euros.

La S.C.I. [Adresse 6] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 262,54 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.C.I. [Adresse 6] n’a effectué aucun règlement à l’égard des appels liés aux travaux de réhabilitation de la copropriété, dont elle a pourtant approuvé l’actualisation lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2023. Cette carence occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la S.C.I. [Adresse 6] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble dans le cadre de ces travaux de réhabilitation.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. [Adresse 6], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. [Adresse 6] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, la somme de 36.635,88 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 mars 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, la somme de 262,54 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 6] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 18 décembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT