TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 23/02898 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YPFI

Minute : 24/1080

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : Me [L] [G], avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Association UDAF en qualité de curateur de Madame [S] [K]

Madame [S] [K]

Représentant : M^e Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 276

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT, venant au droit de la FIAC

siège social, [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Association UDAF en qualité de curateur de Madame [S] [K]

siège social,16 [Adresse 14]

[Localité 8]

comparante en personne

Madame [S] [K]

demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 7] du 27/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représentée par M^e Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2013, la SA [Adresse 13] a donné à bail à Madame [S] [K] un logement situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 562,78 euros, et 213,90 euros de provisions sur charges.

Madame [S] [K] bénéficie d’une mesure de curatelle renforcée, renouvelée par jugement du juge des tutelles du Raincy du 21 novembre 2023, désignant l’UDAF 93 mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de curateur.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA [Adresse 13], a fait signifier à Madame [S] [K] et son curateur l’association UDAF 93 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5667,25 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 4 mai 2023 reçue le 9 mai 2023 la SA [Adresse 12] a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023 pour l’UDAF 93, et 24 novembre 2023 pour Madame [S] [K], la SA [Adresse 12], a fait assigner ces dernières devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

concilier les parties si faire se peut et à défaut,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Madame [S] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le demandeur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion conformément aux conditions de l’article du code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement Madame [S] [K] et l’UDAF 93 au paiement solidaire de la somme de 6732,89 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 25 octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 12 septembre 2023 sur le montant de 5667,25 euros et à compter de l’assignation en date du 24 novembre 2023 pour le surplus,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant (remise des clés au demandeur et état des lieux dressé contradictoirement entre les parties ou subsidiairement par Huissier de justice), les condamner solidairement au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 15] le 28 novembre 2023.

A l’audience du 30 mai 2024, l’affaire a été renvoyée au 7 octobre 20254 à la demande de Madame [S] [K] assistée de l’UDAF 93.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SA [Adresse 12], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11232,31 euros arrêtée au 1er octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [S] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 12 septembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA [Adresse 12] souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant mais que la proposition d’apurement n’est pas assez importante.

Madame [S] [K], assistée de l’association UDAF 93, représentée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [S] [K] demande également à ce que les montants des frais d’huissier ne soient pas intégrés dans la dette.

Au soutien de ses prétentions, elle explique qu’elle est employée de maison et perçoit 460 euros. Elles déclarent que ses revenus sont imposables à hauteur de 7427 euros mais que sa prime d’activité ne l’est pas. Elle évoque une participation éventuelle de ses enfants. Elle précise qu’un dossier est en cours d’instruction auprès de la maison départementale des personnes handicapées. Elle indique également qu’un supplément de loyer a été appliqué et qu’il y a eu une reprise du versement du loyer de septembre et octobre.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA [Adresse 12] le 9 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 décembre 2013, du commandement de payer délivré le 12 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que la SA [Adresse 12] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 477,52 euros (151,70 euros, 74,48 euros, 180,62 euros, 25 euros et six fois 7,62 euros pour des pénalités injustifiées).

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation solidaire entre Madame [S] [K], locataire, et l’UDAF, curatrice.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [K] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 10754,79 euros, au titre des sommes dues au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 septembre 2023 sur la somme de 1120,72 euros, de l’assignation du 24 novembre 2023 sur la somme de 1442,86 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 10 décembre 2013 et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 septembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il apparait, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 décembre 2013 à compter du 25 octobre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [K], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [S] [K] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à rembourser sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [S] [K] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [S] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [K] à son paiement à compter de 25 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de l’UDAF 93 :

En l’espèce l’UDAF 93 a été désignée en qualité de curatrice pour assister Madame [S] [K] dans le cadre de la mesure de curatelle renforcée à son bénéfice. Il n’est justifié d’aucune obligation contractuelle de l’UDAF 93 à l''égard de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, celle-ci n’étant pas une parie au contrat mais le mandataire judiciaire chargé de l’exercice d’une mesure de protection des majeurs.

L’ensemble des demandes formulées à l’encontre de l’UDAF 93 seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [S] [K] à payer à la SA [Adresse 12] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 décembre 2013 entre la SA [Adresse 12] d’une part, et Madame [S] [K] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 25 octobre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 10754,79 au titre des loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 septembre 2023 sur la somme de 1120,72 euros, de l’assignation du 24 novembre 2023 sur la somme de 1442,86 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [S] [K] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [S] [K] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 12 versements de 100 euros, puis 23 versements de 350 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer à la SA [Adresse 12] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 25 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE les demandes formées à l’encontre de l’UDAF 93, curatrice,

CONDAMNE Madame [S] [K] à payer à la SA [Adresse 12] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 septembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE la SA [Adresse 12] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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