TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/02697 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBMO

Minute :

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [I] [O]

Représentant : M^e Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 208

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e KACEM

Copie délivrée à :

M^e SMAIL

Le 10 décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 Décembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL, ayant pour siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [O], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er janvier 2004, la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social a donné à bail à M. [M] [O] et Mme [I] [O] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 9] ([Adresse 8]), pour un loyer mensuel de 471,28 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 761,03 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 9 novembre 2023, la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 997,42 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [M] [O] et Mme [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 14 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette date, la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;

— l’expulsion de Mme [O] ;

— le transport et la séquestration des meubles ;

— et la condamnation de Mme [I] [O] :

— au paiement de la somme actualisée de 8 888,52 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle ajoute que les mesures imposées prononcées par la commission de surendettement ont fait l’objet d’une contestation de sa part et que les paiements ont repris. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [I] [O] comparaît, représentée. Elle se réfère à ses conclusions déposées à l’audience et sollicite :

— le rejet des demandes adverses ;

— à titre subsidiaire, les délais de paiement les plus larges, des délais pour quitter les lieux et la condamnation du bailleur aux dépens.

Elle fait valoir, sur le fondement des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 1343-5, 1147, 1719 et 1720 du code civil et 700 du code de procédure civile, que M. [M] [O] est décédé le 18 juin 2023 et qu’elle rencontre depuis des difficultés financières liées à l’enregistrement, par erreur, par l’administration, de son propre décès. Elle indique qu’elle a peu à peu recouvré ses droits et qu’elle a ainsi pu reprendre le paiement du loyer au mois d’août. Elle précise que la commission de surendettement a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 12 août 2024. Enfin, elle explique être âgée de 71 ans, retraitée, veuve et handicapée et qu’elle perçoit seulement la somme de 278 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 1er janvier 2004 contient une clause résolutoire en son article 3 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 novembre 2023, pour la somme en principal de 3 997,42 euros, laissant un délai de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 janvier 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [O] reste lui devoir, après soustraction de réparations locatives non alléguées ou justifiées (68,09€), la somme de 8 820,43 euros à la date du 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Il n’est pas contesté que la décision rendue par la commission de surendettement le 12 août 2024 a été contestée par la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social. En conséquence, la dette n’a, en l’état, pas été effacée.

Mme [I] [O] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 8 820,43 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 997,42 euros à compter du commandement de payer du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III – Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il ressort de l’article 24 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation, lorsqu’en application de l’article L741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans sus-mentionné, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de ces éléments et de la procédure de surendettement en cours, Mme [I] [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Compte tenu des démarches effectuées par Mme [O], il apparaît équitable de laisser les dépens et les frais irrépétibles à la charge de la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2004 entre la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social et M. [M] [O] et Mme [I] [O] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9] ([Adresse 8]) sont réunies à la date du 10 janvier 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis le 12 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [I] [O] à payer à la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social la somme de 8 820,43 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023 sur la somme de 3 997,42 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT que si Mme [I] [O] s’acquitte du paiement des loyers et des charges dus pendant le délai de deux ans à compter de la décision du juge statuant sur la contestation de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis le 12 août 2024, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à compter de la décision du juge statuant sur la contestation de la décision de rétablissement personnel du 12 août 2024 et pendant un délai de deux ans, toute mensualité due au titre du loyer et des charges, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette, qui n’aurait pas fait l’objet d’un effacement, devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Mme [I] [O] soit condamnée à verser à la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société anonyme d’HLM CDC Habitat Social aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE