REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 25 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/01670 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KTKL

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Christine SENDRA, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 28 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Christine SENDRA.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur, [T], [Y]

né le 15 Novembre 1960 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

Madame, [J], [L] épouse, [Y]

née le 02 Février 1961 en ALGERIE, demeurant, [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Pierre CREPIN de la SELARL LEXSTONE AVOCATS, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur, [N], [G]

né le 15 Juin 1934, demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-françoise LABBE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Marie-françoise LABBE

— Maître Pierre CREPIN de la SELARL LEXSTONE AVOCATS

1 copie dossier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte de commissaire de Justice signifié le 25 février 2025 à personne, Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse, ont assigné Monsieur, [G], [N] à comparaître devant la présente Juridiction à l’audience du 23 avril 2025.

Ils exposent que:

par acte sous-seing privé en date du 30 avril 2013, le défendeur leur a consenti un bail non-meublé d’habitation d’une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, prenant effet au 1er mai 2013 ayant pour objet la location d’une maison d’habitation 3 pièces située, [Adresse 1] à, [Localité 2] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 720 euros,lors de la signature du bail, le défendeur ne leur a pas remis le diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire,ce n’est que le 2 novembre 2023 que le bailleur a fait réaliser un premier DPE par la société SUD-EST DIAGNOSTIC qui classe le logement en catégorie F,le diagnostic mentionne que l’installation intérieure d’électricité comporte des anomalies,un second diagnostic a été réalisé par la même société le 20 novembre 2023 classant le logement en catégorie E, sans aucune nouvelle expertise, préconisant la réalisation de travaux notamment une rénovation globale du logement,face aux contradictions de ces deux DPE, Monsieur, [Y], [T] a informé par courrier du 14 juin 2024 le bailleur de sa volonté de faire réaliser à ses frais un nouveau diagnostic,le diagnostic réalisé le 9 octobre 2024 par la société GM EXPERTISES a retenu une classe énergétique F corroborant le premier diagnostic réalisé par le propriétaire et la nécessité de procéder à des travaux d’isolation,ils subissent un réel trouble de jouissance depuis leur entrée dans le logement il y a 12 ans, le bien consommant énormément d’énergie,ils utilisent le local loué aux fins de résidence d’habitation et non à des fins commerciales comme allégué par le bailleur ; leur commerce n’étant ouvert qu’en période saisonnière et ne concernant pas le bien loué,ils n’utilisent pas la cheminée, disposant d’un poêle dont l’entretien de ce dernier et de son conduit est réalisé,la cheminée du salon sert uniquement pour stocker du bois de chauffage pour le poêle,ils ont sollicité l’autorisation du bailleur afin de procéder à l’installation de leur parabolele bailleur leur a fait délivrer le 26 octobre 2024 un congé pour motifs légitimes et sérieux.Ils demandent à la Juridiction de Céans de:

à titre principal :ordonner une expertise aux fins notamment de dire si les locaux loués sont conformes à la réglementation applicable en matière de logement décent et d’habitabilité, procéder au besoin avec le concours d’un sapiteur à la réalisation d’un nouveau diagnostic de performance énergétique, chiffrer le coût et la durée des travaux nécessaires à la remise en état,condamner le défendeur à leur verser la somme de 3000 euros pour faire face aux frais d’expertise et à titre de provision ad litem,déclarer le congé délivré nul et non avenu,à titre subsidiaire,condamner Monsieur, [G], [N] à leur verser les sommes de 552 euros au titre de leur trouble de jouissance et 7000 euros en réparation de leur préjudice moral, somme assorties des intérêts au taux légal avec anatocisme,en tout état de cause :condamner le défendeur à leur rembourser la somme de 5076 euros au titre de la diminution de loyer compte tenu de la différence de surface,fixer à la somme de 684 euros le montant du loyer à compter de la décision à intervenir,enjoindre au défendeur de leur fournir les quittances de loyers sous astreinte journalière de 50 euros à compter de la décision à intervenir,condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :290 euros en remboursement des frais engagés pour établir un nouveau diagnostic, augmentée des intérêts au taux légal avec anatocisme,2000 euros HT au titre des frais irrépétibles outre les dépens,ordonner que le montant des sommes retenues par l’huissier, en application de l’arrêté du 26 janvier 2016 en cas d’inexécution forcée, soit supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du code de procédure civile.L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et en dernier à l’audience du 28 janvier 2026.

Les parties étaient représentées par leurs conseils.

Les époux, [Y] maintiennent leurs prétentions initiales. Ils concluent au rejet des demandes du défendeur.

Monsieur, [G], [N] s’oppose à la demande d’expertise sollicitée par les demandeurs, la qualifiant de dilatoire.

Il conclut à la validité du congé qu’il a délivré aux locataires soutenant que ces derniers exploitent le bien donné à bail comme annexe à leur restaurant situé à proximité de la maison.

Il demande dans l’éventualité où la Juridiction de Céans ferait droit à la demande d’expertise sollicitée par les époux, [Y] de :

— disjoindre la mesure d’instruction du reste de l’affaire

— condamner les époux, [Y] à consigner les fonds nécessaires à l’expertise,

— ordonner la remise des clefs à l’huissier désigné par le Tribunal qui ne pourra pas être Maître, [A], le temps de l’expertise et après réalisation de l’état des lieux de sortie,

— dire que l’huissier procèdera à l’état des lieux de sortie,

— désigner à cet effet Maître, [O], commissaire de Justice,

— autoriser l’entreprise choisie par le bailleur à l’assister lors de l’état des lieux aux fins d’établir les devis de remise en état des lieux,

— renvoyer l’affaire à telle audience qui plaira à la Juridiction de Céans,

— débouter les époux, [Y] de leurs demandes de condamnation.

A titre reconventionnel il demande à la présente Juridiction de :

le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,valider le congé délivré aux locataires le 26 octobre 2024 avec effet au 30 avril 2025 et constater que le bail est résilié,constater que Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse sont occupants sans droit ni titre du local d’habitation sis à, [Adresse 1] depuis le 1er mai 2025,ordonner la libération immédiate et sans délai des locaux occupés par les demandeurs et par touts occupants de leur chef sous astreinte journalière de 150 euros à compter de la signification de la décision à intervenir,autoriser leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier,l’autoriser à faire enlever dans tel local de son choix aux frais des époux, [Y] les meubles et effets se trouvant dans les lieux loués,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due conjointement et solidairement par Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J], son épouse, à la somme de 1500 euros hors charges à compter du 1er mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire avec indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers tel que publié par l’INSEE,condamner conjointement et solidairement Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J], son épouse, au paiement des sommes suivantes à savoir :500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,9000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,167,62 euros au titre de la signification et de la remise des clefs,condamner conjointement et solidairement Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse :à supporter les frais de remise en état des lieux,au paiement de la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,exclure l’exécution provisoire de droit pour toutes mesures qui seraient contraires aux présentes prétentions,

dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée serait réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers) sera supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 25 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.

*************

MOTIFS:

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 145 du même code dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Par acte sous-seing privé en date du 30 avril 2013, Monsieur, [G], [N] a consenti à Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse un bail non-meublé d’habitation d’une durée de 3 ans, prenant effet le 1er mai 2013, renouvelable par tacite reconduction, ayant pour objet un local d’habitation comportant 3 pièces situé à, [Adresse 1] moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 720 euros.

L’obligation pour le bailleur d’annexer au contrat de location un dossier technique comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique découle des dispositions de l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version du 9 juin 2005 au 27 mars 2014 qui dispose que:

“Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend:

a) à compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation;

b) à compter du 12 août 2008, le constat de risque d’exposition au plomb prévu à l’article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.

A compter du 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.”

Selon l’article L.126-29 du Code de la construction et de l’habitation en vigueur depuis le 25 août 2021, en cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.

Ainsi l’obligation d’annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n’implique aucune signature.

Le bailleur est dans l’obligation, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil de délivrer un logement décent à son locataire.

Les critères d’un logement décent sont determinés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Le 9 avril 2025, Maître, [C], [U], commissaire de Justice agissant en vertu d’une ordonnance sur requête prononcée le 31 mars 2025 par Madame la Vice-Présidente près le Tribunal Judiciaire de Draguignan, 4ème chambre civile, en charge des fonctions de juge des contentieux de la protection, s’est rendu dans les locaux à usage d’habitation donnés à bail aux époux, [Y] en presence d’un policier municipal et d’un agent de surveillance de la voie publique près la commune de SALERNES. Il était accompagné par ailleurs de Monsieur, [I], [M], artisan électricien aux fins de procéder à la verification de la conformité de l’installation électrique du logement loué.

L’auxiliaire de Justice mentionne, dans son procès-verbal de constat, que ce professionnel “a vérifié les installations électriques accessibles”et declare “qu’équipées d’une prise de terre” ells étaient “conformes aux normes en vigueur”.

Il a été indiqué également que Monsieur, [I], [M] a vérifié également les prises électriques du salon, les interrupteurs du couloir et du salon, les prises situées dans le couloir, dans la salle d’eau ainsi que le tableau des disjoncteurs du couloir et les a déclarés conformes.

Il a été constaté également dans la chambre voisine que les interrupteurs électriques muraux étaient equipés de fusible, une seule prise électrique étant équipée d’une prise de terre, l’électricien mentionnant que “le convecteur est branché suivant les normes”.

Le commissaire de Justice indique également que l’électricien a declaré “que la V.M. C, apparemment relativement récente, ne parait pas présenter de danger particulier”.

Les locataires communiquent par ailleurs, au soutien de leur demande le dossier de diagnostics tenchiques établi le 2 novembre 2023 par la société SUD-EST DIAGNOSTIC et celui établi par le même prestataire le 20 novembre 2023 à l’initiative du bailleur suite à leur demande.

Les deux diagnostics mentionnent une date identique de repérage à savoir le 2 novembre 2023 mais alors que le premier indique une consommation conventionnelle de 356 Kwh ep/m3 an classant le logement en catégorie F, le second conclut à une consommation conventionnelle de 328 Kwh ep/m” an classant le logement en catégorie E.

Les époux, [Y] produisent également le diagnostic qui a été réalisé à leur initiative, par la société GM-Expertise qui a procédé à un repérage des lieux le 5 juin 2024 et classe le logement en catégorie F.

Pour autant ces diagnostics ne reflètent pas la consommation réelle d’énergie du logement dès los que la méthode de calcul conventionnel du DPE employée (méthode 3CL) ne prend pas en compte ni les habitudes de vie des occupants ni leur façon d’utiliser le chauffage.

De même, selon la rédaction actuelle de l’alinéa 5 de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,« le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative ».

Le diagnostic établi à l’initiative des demandeurs conclut sans autre precision que “l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt).

Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse soutiennent que le logement qui leur a été donné à bail par Monsieur, [G], [N] serait très énergivore conséquence d’une mauvaise isolation.

Au soutien de leurs allegations, les locataires produisent leurs factures d’électricité pour les années 2018 à 2024.

Il appert ainsi que:

Sur la période du 21 février 2018 au 20 février 2019 leur consommation d’électricité est de 12678 kwh soit 1144,42 euros HT,

Sur la période du 21 février 2019 au 21 février 2020, leur consommation d’électricité est de 10098 kwh soit 1014,93 euros HT,

Sur la période du 22 février 2020 au 20 février 2021, leur consommation d’électricité est de 10007 kwh soit 1036,34 euros HT,

Sur la période du 21 février 2021 au 20 février 2022, leur consommation d’électricité est de 9173 kwh soit 1000,59 euros HT,

Sur la période du 21 février 2022 au 20 février 2023, leur consommation d’électricité est de 8620 kwh soit 1195,91 euros HT,

Sur la période du 21 février 2023 au 21 février 2024, leur consommation d’électricité est de 6916 kwh soit 1242,52 euros HT.

Il s’en déduit que leur consommation d’énergie a fortement diminué au cours des années ayant été réduite quasiment de moitié en 6 ans de sorte que le logement donné à bail par Monsieur, [G], [N] ne saurait être qualifié de passoire thermique.

La classification du bien en catégorie F n’a rien de surprenante au regard de la nature du bien loué depuis 2013, à savoir une maison ancienne construite avant le mois de janvier 1949 comme cela est relevé dans les différents diagnostics, dont les murs ne sont pas isolés.

Le diagnostic établi à l’initiative des locataires qui caractérise le bien donné à bail à ces derniers comme appartenant à la catégorie F en conclut que l’estimation des coûts annuels doit oscilliée entre 1540 et 2130 euros par an.

Or sur la période comprise entre le 21 février 2018 et le 21 février 2024, la consommation annuelle des locataires est comprise entre 1036,34 euros et 1242,52 euros soit bien endeçà des coûts que devrait occasionner une installation en catégorie F.

La surconsommation d’électricité alléguée par Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse n’est pas caractérisée en l’espèce. Ces derniers échouent à rapporter la preuve qu’ils subissent dès lors un trouble de jouissance.

L’indécence du local d’habitation donné à bail par Monsieur, [G], [N] aux époux, [Y] ne saurait être caractérisée par la production d’un DPE F.

Elle ne saurait davantage être caractérisée par la production par les locataires d’un procès-verbal dressé par Maître, [A], [W], commissaire de Justice le 27 août 2025, soit plus de 6 mois après l’introduction de la présente instance, à leur requête, ayant constaté la presence de dejections de rongeurs et de l’emploi de mécanismes tendant à leur destruction (piège, sachet de mort au rat…).

Ces derniers qui communiquent le mail adressé par leur conseil le 19 septembre 2025 à celui de Monsieur, [G], [N] qui est mis en demeure de remédier à la situation ne rapportent pas la preuve de la présence persistante des nuisibles au jour de l’audience alors que le bailleur justifie de l’intervention d’un professionnel de dératisation par la production de la facture datée du 22 décembre 2025 de la société BONNEMAINS 3D.

Au surplus, le défendeur verse aux débats le rapport d’intervention de cette société qui indique que “les postes situés à l’intérieur de la maison n’ont pas été consommés, ce qui veut dire qu’aucun rongeur n’est présent dans la maison”.

Une mesure d’expertise judiciaire n’ayant pas vocation à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, les époux, [Y] sont déboutés de la demande qu’ils formulent à cet effet.

Les locataires ne justifiant pas que le bailleur ait manqué à ses obligations contractuelles et légales de délivrance conforme et de leur assurer une jouissance paisible durant la période de location, ne sauraient se prévaloir d’un quelconque préjudice imputable (préjudice de jouissance, préjudice moral…) à Monsieur, [G], [N].

Leurs différentes demandes d’indemnisation ne sont pas fondées. Elles sont rejetées.

S’agissant de leur demande en dimunition du loyer:

Selon l’article 3-1 de la loi du 6 juilet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014, “Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.”

Les époux, [Y] sollicitent le remboursement par leur bailleur d’une somme de 5076 euros au titre d’une diminution de loyer dont ils pourraient prétendre du fait d’une surface habitable (85,52 m²) inférieure de plus d’un vingtième de celle indiquée dans le contrat de bail(environ 90m²).

Les dispositions du titre premier de la loi n°89-462 sont d’ordre public.

Le délai de quatre mois prévu par l’article 3-1 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989, est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.

Les locataires ont adressé, le 21 février 2024, une demande au bailleur en diminution de loyer.

L’assignation a été délivrée le 25 février 2025 soit plus de quatre mois plus tard.

La demande des époux, [Y] est irrecevable car forclose.

Il en est de même de leur demande tendant à voir fixer le loyer à la somme de 684 euros à compter du prononcé de la présente décision dès lors que cette pretention est fondée sur les dispositions de l’article 3-1 visées plus avant.

S’agissant de la demande des locataires en remboursement du coût du diagnostic de performance énergétique qu’ils ont fait réaliser:

Dès lors qu’un diagnostic avait été établi en 2023 à l’initiative du bailleur qui ne diffère pas de celui réalisé en 2024 à la requête des locataires qui n’était pas nécessaire au surplus à la solution du litige, les époux, [Y] sont déboutés de leur demande.

S’agissant de la production sous astreinte des quittances de loyers par le bailleur:

L’article 21 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que ; « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande”.

Au soutien de leur demande, les locataires communiquent la lettre qu’ils ont adressée le 14 juin 2024 au bailleur.

Ce dernier justifie avoir donné suite à leur demande par l’intermédiaire de son conseil qui a adressé le 4 juillet 2024 un courrier recommandé aux époux, [Y] dont ces derniers ont accusé reception le 19 juillet 2024 dans lequel il leur rappelle que les quittances des mois de janvier à mars 2024 leur ont été remises en mains propres et leur communique celles des mois d’avril à juin 2024.

Depuis cette date il n’est justifié d’aucune nouvelle demande à ce titre de sorte que la demande des époux, [Y] n’est pas fondée. Elle est rejetée.

Sur les demandes formées à titre reconventionnel par le défendeur:

S’agissant de la demande de validation du congé signifié aux locataires le 26 octobre 2024 et ses suites:

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu ensemble les articles 1103 et 1104 du Code Civil, selon lesquels les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi,

Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989:

« I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué… Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

… En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

… Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

… IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. »

En l’espèce, par acte sous-seing privé en date du 30 avril 2013, Monsieur, [G], [N] a consenti à Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse, un bail non-meublé d’habitation d’une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, prenant effet au 1er mai 2013 ayant pour objet la location d’une maison d’habitation 3 pièces située, [Adresse 1] à, [Localité 2] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 720 euros.

Par la suite, le bail s’est renouvelé automatiquement le 1er mai 2016 puis le 1er mai 2019 et, pour la dernière fois, le 1er mai 2022 pour une durée de trois ans. Il venait ainsi à échéance le 30 avril 2025.

Un congé pour motifs légitimes et sérieux a été signifié à la requête du bailleur aux locataires le 26 octobre 2024 pour le 30 avril 2025 soit plus de six mois avant son terme.

Le motif légitime et sérieux justifiant le congé délivré par le bailleur s’apprécie au jour du congé soit dans le cadre du présent litige au 26 octobre 2024.

Toutefois, l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant peut constituer un motif légitime et sérieux de congé même si elle a cessé à la date de délivrance de ce congé.

Selon l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Le bailleur fait grief à ses locataires notamment d’avoir réaliser sans son autorisation les travaux suivants :

l’enlèvement du carrelage de, [Localité 2] et la pose d’une chappe: dans le cadre du courrier daté du 5 août 2024 qu’ils ont adressé au bailleur les locataires ont declaré: “j’ai fait poser un magnifique carrelage de, [Localité 2] et en aucun cas je n’en ai retiré… tout comme j’ai fait réaliser une chape lisse dans la réserve sellier” : il s’agit de travaux transformant le local d’habitation qui au surplus touchent à sa structure et pour lesquels l’autorisation du bailleur était requise. Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse ne rapportent pas la preuve que Monsieur, [G], [N] les ait autorisés à procéder à ces travaux, ce que le défendeur conteste au surplus,

percer le mur de la cuisine vers les wc du bas pour installer une machine à laver et modification du circuit électrique existant: les locataires ont reconnu avoir procédé à ces travaux. Par courrier du 14 juin 2024, Monsieur, [Y], [T] écrit en ces termes au bailleur: “je vous signifie également que j’ai réalisé pour près de 12 000 euros de travaux d’amélioration et d’entretien dans votre maison (dont électricité, carrelages et faïences, salle de bains, cuisine, enduits et peintures”;

Les locataires ne justifient pas de la remise des locaux donnés à bail en leur état initial.

L’exécution par les époux, [Y] de ces travaux qui ne sauraient s’analyser en de simples travaux d’entretien sont constitutifs d’un manquement suffisament grave des locataires qui justifient la résiliation par le défendeur du contrat de bail sans qu’il n’y ait lieu d’analyser les autres griefs qui leur étaient reprochés par Monsieur, [G], [N] et qui fondent la décision de ce dernier de mettre fin à la relation contractuelle.

Le caractère réel et sérieux du congé signifié le 26 octobre 2024 est établi.

En conséquence, il convient de:

— déclarer valide le congé pour motif légitime et sérieux signifié le 26 octobre 2024 aux locataires et de constater le terme du bail à la date du le 30 avril 2025 à minuit, date à partir de laquelle Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse sont dépourvus de tout droit ou titre d’occupation des locaux donnés à bail,

— ordonner la libération de la maison d’habitation 3 pièces, située, [Adresse 1] à, [Localité 2] par Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse et ce sous astreinte journalière provisoire de 100 euros commençant à courir à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours, délai à l’issue duquel l’astreinte pourra être liquidée,

— dire qu’à défaut de départ volontaire des demandeurs ou de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à leur expulsion des locaux litigieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L.411-1, L.412-1 à . 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution auxquelles il n’y a pas lieu de déroger.

Vu l’article 1240 du code civil,

Il résulte de ce texte qu’une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Une condamnation ne peut être à la fois solidaire et conjointe, la solidarité impliquant que chacun des codébiteurs puisse se voir réclamer l’exécution de l’obligation en son entier, alors que le débiteur d’une obligation conjointe n’est tenu qu’à une exécution à proportion de sa part contributive

Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse sont condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 720 euros corrrespondant au montant du loyer.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une quelconque indexation de l’indemnité qui n’a pas été prévue contractuellement.

Monsieur, [G], [N] est débouté du surplus de ses prétentions au titre de cette indemnité.

Ce dernier ne justifie pas d’un préjudice distinct de l’occupation sans droit ni titre de son bien par les époux, [Y].

Monsieur, [G], [N] est débouté de ses demandes indemnitaires (pour résistance abusive, préjudice moral…).

Par ailleurs, le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution auxquelles il n’y a pas lieu de déroger.

— S’agissant des frais exposés par le bailleur:

Dans le cadre du conge délivré aux locataires:

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le bailleur pouvait notifier son congé aux locataires par lettre recommandée avec accusé de reception ou le leur remettre en mains propres.

Il a fait le choix de leur signifier ledit congé ce qui l’a exposé à des frais de commissaire de justice.

Aucune considération ne justifie de faire supporter ces frais par les locataires.

La demande en paiement de Monsieur, [G], [N] est rejetée.

Dans le cadre de l’ordonnance sur requête prononcée le 31 mars 2025:

Suite à l’introduction de la présente instance, Monsieur, [G], [N] a été contraint de saisir la présente Juridiction par requête aux fins de désignation d’un commissaire de justice avec pour mission notamment de constater l’occupation des locaux donnés à bail aux époux, [Y], l’auxiliaire de Justice ayant été autorisé à se faire accompagner d’un électricien pour qu’il puisse réaliser une etude de conformité des installations électriques dès lors que les locataires soutenaient que les locaux donnés à bail ne répondraient pas aux critères de décence définis par le décret°2002-120 du 30 janvier 2002 .

Les frais ainsi exposés qui ont été rendus nécessaires dans le cadre de la présente instance s’élevant à la somme de 1413,20 euros, dûment justifiée, seront supportés par les demandeurs tout comme les frais de signification et de remise des clés d’un montant de 167,62 euros.

— S’agissant des frais de remise en état des lieux:

Cette demande est prématurée, les locaux donnés à bail étant toujours occupés par les époux, [Y].

Il n’est pas justifié à ce stade de la procédure qu’une fois que ces derniers auront libéré le bien loué, des travaux soient nécessaires et qu’ils soient récupérables auprès des locataires.

Monsieur, [G], [N] est débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse succombant, il convient de les condamner aux entiers dépens de la procédure conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser à Monsieur, [G], [N] la somme de 2000 euros.

Monsieur, [G], [N] est débouté pour le surplus de ses demandes notamment celle tendant au prononcé d’une condamnation solidaire et conjointe des époux, [Y].

Aucune considération ne justifie de faire droit à la demande d’indemnisation formée par ces derniers sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

De plus, la demande formulée par le défendeur visant à faire supporter par Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement d’huissier y compris ceux à la charge du créancier, ne repose sur aucun argument. Elle est en tout état de cause prématurée et doit être rejetée, le Tribunal n’ayant pas à anticiper sur l’exécution ultérieure de ses décisions.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu de déroger aux présentes dispositions.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Draguignan, après avoir mis en délibéré, statuant par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire, en premier ressort:

DECLARE irrecevables car forcloses les demandes formées par Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse au visa des dispositions de l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

DEBOUTE Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] pour le surplus de leurs prétentions,

VALIDE le congé pour reprise pour motif légitime et sérieux signifié le le 26 octobre 2024 pour le 30 avril 2025 à Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse,

CONSTATE le terme du bail liant les parties à la date du 30 avril 2025 à minuit, date à partir de laquelle Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse sont devenus occupants sans droit ni titre du local d’habitation sis au, [Adresse 1] à, [Localité 2]

ORDONNE la libération des lieux querellés par Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse, sous astreinte journalière provisoire de cents euros (100 euros) commençant à courir à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de soixante jours, délai à l’issue duquel l’astreinte prononcée pourra être liquidée;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des demandeurs ou de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à leur expulsion des locaux litigieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L.411-1, L.412-1 à L.412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution auxquelles il n’y a pas lieu de déroger,

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de sept-cent-vingt euros (720 euros),

CONDAMNE Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse au paiement de cette indemnité à compter du 1er mai 2025, date de résiliation du contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux de tous occupants,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution auxquelles il n’y a pas lieu de déroger,

CONDAMNE Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse à verser à Monsieur, [G], [N]:

la somme de mille-quatre-cent-treize euros et vingt centimes (1413,20 euros) au titre des frais de constat d’hussier exposés en exécution de l’ordonnance sur requête prononcée le 31 mars 2025,la somme de cent-soixante-sept euros et soixante-deux centimes (167,62 euros) au titre des frais de signification et de remise des clefs,la somme de deux mille euros (2000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le défendeur pour le surplus de ses prétentions,

DIT que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile auxquelles il n’y a pas lieu de déroger,

CONDAMNE Monsieur, [Y], [T] et Madame, [L], [J] son épouse aux entiers dépens de la procédure.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE