TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00196 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXZV

Minute : 24/00176

Monsieur [L] [F] [J] [K]

Représentant : M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

Madame [A] [B] [I] [M]

Représentant : M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

C/

Monsieur [G] [D]

ok

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Mélanie HIRSCH

Copie délivrée à :

Monsieur [G] [D]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 26 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [L] [F] [J] [K], domicilié : chez STE ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, [Adresse 5]

représenté par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

Madame [A] [B] [I] [M], domiciliée : chez STE ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, [Adresse 5]

représentée par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [D], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 11 mai à effet au 16 mai 2022, Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] ont donné à bail à Monsieur [G] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 679 € et 125 € de provision sur charges. Un emplacement de parking a également été donné à bail pour un montant de 86, 30 € mensuel.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] ont ensuite fait assigner Monsieur [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mars 2024, Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] – représentés par leur conseil – reprennent les terme de leur assignation pour demander :

— de condamner par provision sur le fondement de l’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile le défendeur à leur payer la somme actualisée de 6. 365, 65 € correspondant au montant de la dette qu’il conviendra d’augmenter des intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 et d’une majoration conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail ;

— de juger que la clause résolutoire est acquise ;

— de juger que le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre de l’appartement et du parking ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [G] [D] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— et de condamner ce dernier au paiement

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l’article 14 du contrat de bail, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux,

— outre une somme de 1. 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] sont opposés à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] précisent que le dernier règlement a été effectué le 11 mars 2024 pour un montant de 890, 30 €.

Monsieur [G] [D] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement. Il propose de verser 176 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant.

Il souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [D] indique qu’il travaille et perçoit un revenu équivalent au SMIC. Il doit honorer un crédit à la consommation à hauteur de 200 € par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 17 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 11 mai à effet au 16 mai 2022 contient une clause résolutoire (article XIV) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 septembre 2023, pour la somme en principal de 2. 628, 65 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] produisent un décompte démontrant que Monsieur [G] [D] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de rejet, la somme de 6. 332, 45 € à la date du 15 mars 2024.

En effet, les bailleurs n’apportent pas la preuve que des frais ont été occasionnés par un rejet de paiement de la part des établissements financiers qui justifieraient leur imputation au locataire (article 14 du contrat de bail).

Monsieur [G] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 23 novembre 2023, Monsieur [G] [D] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6. 332, 45 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 15 mars 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2. 628, 65 € à compter du commandement de payer (22 septembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, l’article 14 du contrat de bail stipule : « Si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outres les charges, une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ».

Cette clause s’analyse en une clause pénale, puisque, si elle ne prévoit pas de majoration de 10% de la dette locative comme le prétendent les bailleurs, elle prévoit en cas de non-paiement des loyers et des charges une majoration de l’indemnité d’occupation.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors, il convient de rejeter les demande formulées en application de cette clause contractuelle.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière. En outre, il a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [G] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 23 novembre 2023 ;

— que Monsieur [G] [D] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour Monsieur [G] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] soient autorisés, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [G] [D] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] soient en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES MODALITES DE L’EXPULSION :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du codes des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M], Monsieur [G] [D] sera condamné à leur verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai à effet au 16 mai 2022 entre Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] et Monsieur [G] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] et un emplacement de stationnement n°1034 sont réunies à la date du 23 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [D] à verser à Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] à titre provisionnel la somme de 6. 332, 45 € (décompte arrêté au 15 mars 2024, incluant une dernière échéance de mars 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 2. 628, 65 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [G] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 176 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [G] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] soient autorisés, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [G] [D] ;

* que Monsieur [G] [D] soit condamné à verser à Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande de majoration de l’arriéré locatif à hauteur de 10% et de majoration de l’indemnité d’occupation formulée par Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] de leur demandes de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [D] à verser à Monsieur [L] [F] [J] [K] et Madame [A] [B] [I] [M] une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,