TRIBUNAL DE PROXIMITE

D’AUBERVILLIERS

Square Stalingrad

93300 AUBERVILLIERS

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@ : civil.tprx-aubervilliers@justice.fr

REFERENCES : N° RG 24/02594 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZA7Q

Minute : 448/24

Syndic. de copro. du 42-52 rue SCHAEFFER 93300 AUBERVILLIERS

Représentant : M^e Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1647 – Représentant : La SARL ABD GESTION (Syndic)

C/

Monsieur [O] [N]

Copie exécutoire délivrée à :

M^e Emmanuel NOMMICK

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [O] [N]

Le

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 04 Juin 2024;

par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge du tribunal de proximité assistée de Gabrielle DERNY, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge du tribunal de proximité, assistée de Gabrielle DERNY, greffière ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. du 42-52 rue SCHAEFFER 93300 AUBERVILLIERS, ayant pour syndic, la SARL ABD GESTION, dont le siège social se situe 3 rue Lally Tollendal – 75019 PARIS

représenté par M^e Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [N], demeurant 6 rue du Bon Air – 93140 BONDY

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [N] a acquis un appartement correspondant aux lots n°12, au sein d’un immeuble situé 42/52 rue Schaeffer – 93300 Aubervilliers à AUBERVILLIERS (93300), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 42/52 rue Schaeffer – 93300 Aubervilliers à AUBERVILLIERS (93300), a, par l’intermédiaire de son conseil, fait signifier à M. [O] [N] une sommation de payer la somme de 1236,67 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 42/52 rue Schaeffer – 93300 Aubervilliers à AUBERVILLIERS (93300) , a fait assigner M. [O] [N] devant le tribunal de proximité d’Aubervilliers aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4907,31 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2021 sur la somme de 1236,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  944 euros à titre de remboursement de frais sur le fondement de l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros à titre de dommages-intérêts,

— la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 42/52 rue Schaeffer – 93300 Aubervilliers à AUBERVILLIERS (93300) actualise ses demandes à la somme de 5614,05 au titre des charges arrêtées au 27 février 2024, et 1590 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que les appels de charges constituent des besoins de trésorerie permettant de faire face aux dépenses qu’il a budgétisées ou exposées. Il soutient que la carence de M. [O] [N] cause ainsi des problèmes de trésorerie importants au syndicat des copropriétaires, qui doit faire l’avance de ces charges impayées par ce copropriétaire pour régler ses fournisseurs.

M. [O] [N] reconnaît le principe de la dette, sollicite des délais de paiement et s’engage à régler l’arriéré en quatre mensualités. Il précise que ses ressources mensuelles s’élèvent à 2500 euros et qu’il a 3 enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024.

M O T I F S DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement des charges et provisions dues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de ses demandes :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [O] [N] tel que cela résulte de l’extrait de matrice cadastrale pour le lot n°12,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er avril 2020 au 1er janvier 2024,

— les appels de fonds et travaux couvrant la période du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 10 juin 2021, 20 septembre 2021, 23 juin 2022 et 27 juin 2023, ayant notamment :

▸ approuvé les comptes pour les exercices 2019 à 2022,

▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022 à 2024.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2019 à 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Toutefois, il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 3519,84 euros (mises en demeure, relances, actes de commissaire de justice, frais de transmission du dossier).

L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété.

En conséquence, M. [O] [N] sera condamné à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 3920,61 euros au titre des charges de copropriété impayées au 27 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2021 sur la somme de 1236,67 euros et à compter du 11 mars 2024 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné «a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Ainsi ne constituent pas des frais nécessaires les frais d’huissier qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, prestations relevant d’actes élémentaires de la gestion courante rémunérés dans le cadre du mandat de gestion (alors qu’aucun élément du présent dossier ne permet de considérer qu’il pourrait s’agit d’actes exceptionnels), pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Demeurent ainsi relever de l’application de cet article 10-1, les frais de mise en demeure, à la condition qu’ils soient strictement nécessaires. Il convient ainsi de ne retenir que la sommation de payer en date du 17 mars 2021, pour un montant de 122,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires étant rejeté ou relevant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages-intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [O] [N] paye irrégulièrement ses charges de copropriété ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Il convient de condamner M. [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [O] [N] justifie d’une situation économique telle qu’il y a lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [N], en tant que partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [O] [N], qui supporteles dépens, sera condamné à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 42/52 rue Schaeffer – 93300 Aubervilliers, à AUBERVILLIERS (93300), une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, dans la mesure où elle n’apparaît pas incompatible avec les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 42/52 rue Schaeffer – 93300 Aubervilliers à AUBERVILLIERS (93300), la somme de 3920,61 euros pour charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus au 27 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2021 sur la somme de 1236,67 euros et à compter du 11 mars 2024 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 11 mars 2024,

CONDAMNE M. [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 42/52 rue Schaeffer – 93300 Aubervilliers à AUBERVILLIERS (93300) la somme de 122,13 euros, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024,

CONDAMNE M. [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 42/52 rue Schaeffer – 93300 Aubervilliers à AUBERVILLIERS(93300), la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE M. [O] [N] à s’aquitter de la dette en 4 mensualités, en procédant à 3 versements de 1000 euros et un 4ème versement correspondant au solde de la dette,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, il ne sera plus sursis à l’exécution des poursuites et l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 42/52 rue Schaeffer – 93300 Aubervilliers à AUBERVILLIERS (93300), la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [N] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit la présente décision.

LA GREFFIERE LA JUGE